Фонарик и линейка? Принимаем квартиру у застройщика

С чего начинается приёмка квартиры?

Застройщик извещает своего клиента о том, что квартира готова, с помощью звонка, SMS, электронной почты или оповещения в мобильном приложении. После этого можно звонить в офис продаж и записываться на приемку квартиры. Желающих много, поэтому может быть очередь.

Встреча может быть назначена сразу на объекте либо в офисе, где застройщик покажет документы, свидетельствующие о том, что покупателю передаются ключи от квартиры в доме, который был построен официально по всем правилам. Это разрешение на ввод в эксплуатацию, документ о присвоении дому почтового адреса, заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации и др.

Дольщик приезжает и осматривает свою квартиру в назначенный день и время. Лучше избегать вечерних часов и принимать квартиру в светлое время суток – при дневном освещении будут лучше видны недостатки. Не лишним будет зайти в жилищный чат дома и узнать об опыте соседей, которые уже прошли через процедуру. Возможно, они укажут на дефекты, на которые стоит обратить внимание. Удачно, если перед приемкой окна пройдут испытания дождём. Потеки на стеклах и косяках – повод обратиться к застройщику.

Прийти одному или со специалистом?

Важно подготовиться к приемке квартиры заранее. Если нет профильных знаний в строительстве и отделке, лучше привлечь эксперта. Специалист должен отвечать определенным требованиям:

• состоять в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ).
• работать по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.

Стоимость услуги варьируется от 5 до 30 тысяч рублей. Цена зависит от площади помещения и региона. В Москве такие работы обойдутся дороже, в других городах – дешевле.

Недостатки могут быть очевидными и неочевидными. Если, к примеру, треснуло стекло или замялся встраиваемый в пол конвектор, это можно заметить сразу. Сложнее, если есть скрытые дефекты. Их не видно при беглом осмотре, но они могут дать о себе знать при эксплуатации квартиры.

Самое неприятное, когда речь идет о скрытых работах. Приходишь в квартиру – ремонт сделан, всё чистенько, гладенько. Но на каких-то строительных этапах были допущены нарушения, на чём-то сэкономили, и это впоследствии будет видно: плитка может начать отваливаться или обои будут отклеиваться вместе со штукатуркой. Если вы не обладаете знаниями в строительной отрасли, то вы эти дефекты не обнаружите. Когда речь идет о приёмке квартиры, особенно с чистовым ремонтом, я рекомендую обратиться к профессионалам и принимать квартиру с их участием.

Константин Барсуков, член Российской гильдии риэлторов

При самостоятельной приёмке квартиры стоит захватить с собой фонарик – с ним можно будет осмотреть плохо освещенные места – например, коммуникации или пространство под ванной (если она установлена).

Также специалисты советуют захватить с собой:

• блокнот и ручку для записей,
• лист бумаги для проверки естественной вентиляции,
• мел, чтобы помечать найденные дефекты,
• лазерный дальномер/уровень — чтобы измерить площадь помещения, а также перепады стен/пола/потолка,
• индикаторную отвертку – с ее помощью проверяют розетки,
• фотоаппарат/смартфон с видеокамерой, чтобы зафиксировать найденные дефекты и недостатки.

На что обратить внимание?

Осмотр квартиры можно начать со счетчиков. Они могут находиться внутри квартиры, в общем коридоре или на лестничной площадке. Необходимо сверить номера счетчиков с теми, что указаны в паспортах, а затем списать показатели, в соответствии с которыми в последующем будет начисляться плата за коммунальные услуги. 

Далее обращаем внимание на другие элементы жилплощади:

Входная и межкомнатные двери (при их наличии) должны быть установлены ровно, не иметь царапин и других повреждений. Дверное полотно должно легко открываться и закрываться, не издавая скрипов.

Окна также должны свободно открываться, на рамах и стеклах не должно быть повреждений. К частым дефектам относятся окалины, – т.е. темные пятна, которые образовались в результате сварочных работ. Можно потребовать у застройщика заменить поврежденные стекла. Стоит также проверить закрытые окна на герметичность. Это можно сделать с помощью зажигалки или листа бумаги. При продувании трещин пламя и бумага будут колебаться.

Вентиляция также проверяется с помощью обычного бумажного листа либо спички/зажигалки. Если поднести лист к решетке, то он должен к ней прилипать, а пламя отклоняться к вентиляционному отверстию.

Пол, стены и потолок должны быть ровными без трещин и торчащей арматуры. Стоит обратить внимание на их состояние. Влажные пятна и тем более потеки говорят о нарушениях при строительстве. Впоследствии это может приводить к образованию плесени и грибка, бороться с которыми довольно сложно (и дорого). Стены должны находиться под углом 90 градусов по отношению к полу и потолку, также не должно быть перепадов по высоте.

Трубы и радиаторы отопления стоит проверить на повреждения. На них не должно быть вмятин, швы должны быть хорошо сварены, а запорные краны плотно закрываться, не допуская протечек. Важно, чтобы коммуникации были герметичными, не было луж и подтеков или их следов.

Где фиксировать недостатки?

Найденные дефекты фиксируются в акте осмотра жилого помещения (дефектовочном акте). Лучше описывать их подробно: не просто «повреждения окон», а «окалины на стекле балконной двери в правом верхнем углу». Акт составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами: покупателем и представителем застройщика.

В случае, если квартира была построена застройщиком с отступлениями от условий договора (например, площадь кухни оказалась больше, а комнаты – меньше в результате установки межкомнатной стены в неположенном месте), покупатель вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
• соразмерного уменьшения цены договора,
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На устранение недостатков застройщику дается 45 дней, если, конечно, в договоре ДДУ не прописан другой срок устранения недостатков. А кроме того, по соглашению сторон срок может быть продлен. 

Если застройщик за означенный срок все же не сподобился отрегулировать входную дверь, чтобы она не скрипела, или не переклеил отставшие от стены обои, считаем это нарушением. В таких случаях можно писать претензию и при отсутствии реакции обращаться в суд в связи с неисполнением условий договора.

Гарантия на квартиру

Застройщик сдает покупателю не просто бетонную коробку, а технически сложный продукт. На многие элементы распространяется гарантия. Законодательство предусматривает трехлетний срок такой гарантии. Исключение составляет технологическое и инженерное оборудование (все, что включают системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и газоснабжения). В этом случае закон говорит о не менее, чем трехлетним сроке гарантии, но договор с застройщиком может содержать и больший срок. 

В течение всего срока застройщик несет гарантийные обязательства. К примеру, если спустя полгода бережной эксплуатации входная дверь расслоилась или лопнула (материалы оказались некачественными), можно потребовать ее замены. 

Есть очевидные вещи: стекло треснуло, а вы при приемке квартиры не обратили на это внимание – подписали акт и не указали этот дефект. Потом указать на этот дефект уже не получится, поскольку при приёме стекло было нормальное и треснуло оно из-за вас. Что касается невидимых глазу вещей (исправности проводки), то должна быть предусмотрена гарантия в пять лет.

Константин Барсуков, член Российской гильдии риэлторов

При этом застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие естественного износа. К примеру, если на дверных ручках или выключателях (в случае выполнения чистового ремонта) появились мелкие царапины из-за их частого использования.  

Можно ли не принимать квартиру? 

При любых обнаруженных недостатках можно отказаться от приемки квартиры. К примеру, причиной может быть неровность стен, окалины на стеклопакетах, замятие внутрипольного конвектора. Те же правила касаются и чистового ремонта от застройщика. Если на потолке трещина, а обои наклеены криво, можно потребовать устранения этих недостатков. 

Если же покупатель не имеет претензий к жилью, но отказывается его принимать (например, находится в другом городе), то через два месяца застройщик может составить односторонний акт о передаче жилья.  

В том случае, если застройщик не выполняет обещание и затягивает  со сроками сдачи дома в эксплуатацию, то с него можно требовать неустойку.   Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России от цены договора за каждый просроченный день сдачи дома. К примеру, если ключи на руках должны были оказаться в апреле, но это произошло только в июле, то за каждый день просрочки можно требовать возмещение.

Сначала нужно попытаться договориться с застройщиком в досудебном порядке. Для этого составляем претензию, в которой указываем сумму компенсации. Если ответа не последовало, а в большинстве случаев это так, то тогда уже обращаемся с иском в суд. Через суд можно потребовать не только саму неустойку, но также моральную компенсацию и возмещение юридических издержек. 

Причин задержки сдачи дома в эксплуатацию может быть множество: от неверно поданных документов в различные ведомства до претензий контролирующих служб.