Ипотека на строительство дома в 2024 году

«Семейная ипотека» на ИЖС

Самая массовая программа ипотеки с господдержкой перестала действовать с июля 2024 года. Однако льготные программы кредитования строительства частного дома все же остались. Одна из них – «Семейная ипотека». Ее можно оформить при соблюдении одного из следующих условий:

• есть хотя бы один ребенок до шести лет включительно,
• есть ребенок с инвалидностью,
• воспитываются двое или более несовершеннолетних детей.

Ставка по «Семейной ипотеке» составляет до 6% для всех регионов. При этом установлен минимальный первоначальный взнос в 20%. Максимальная сумма кредита составляет 12 млн рублей для Москвы, Московской области, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В других регионах просят уложиться в сумму до 6 млн рублей.

Строительство жилого дома возможно лишь по договору подряда с аккредитованным застройщиком. Их список можно найти на официальном сайте банка или запросить у менеджера. Деньги будут лежать на эскроу-счете до завершения строительства дома. Это защищает клиента от обмана со стороны застройщика. Продавцом дома может выступить также закрытый паевой инвестиционный фонд, 

При оформлении программы льготного кредитования у банка будут не только требования к заемщику и застройщику, но и непосредственно к возводимому дому. Он должен быть обязательно:

1. отдельно стоящим (делить его, например, для проживания двух семей нельзя, как нельзя разделить и на отдельные квартиры),
2. просторнее 50 квадратных метров (ограничений по максимальной площади нет),
3. не более трех надземных этажей,
4. не выше 20 метров.

Есть требования и к земельному участку, на котором планируется строительство дома:

• категория использования: земли населенных пунктов или сельхозназначения,
• вид использования: ИЖС или ЛПХ.

Для финансирования строительства жилого дома можно использовать материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса или для погашения ипотеки.

«IT-ипотека» на ИЖС

Ипотеку на строительство дома по ставке до 6% могут оформить сотрудники IT-компаний. При этом организация должна соответствовать сразу нескольким условиям:  

1. аккредитована Минцифры,
2. применяет пониженные тарифы страховых взносов,
3. зарегистрирована в любом регионе России (исключение – Москва и Санкт-Петербург).

Кредит ограничен суммой в 9 млн рублей, но при комбинировании ставок (часть под 6% в пределах лимита по сумме и часть – по рыночной) максимальная сумма может быть увеличена до 18 млн рублей. Не менее 20% от общей стоимости жилья придется отдать в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Установлены и требования к заемщику. Он должен работать в IT-компании не менее трех месяцев, а его возраст должен составлять от 18 до 50 лет включительно. Программой устанавливаются условия к заработной плате заемщика:

• не менее 150 000 рублей – для сотрудников из городов-миллионников, а также Московской или Ленинградской областей,
• не менее 90 000 рублей – для остальных.

По программе «IT-ипотека» можно привлечь деньги на покупку земельного участка, а также строительство на нем дома. При этом подрядная организация должна иметь аккредитацию банка и работать через эскроу-счет. Также можно купить таунхаус (дом блокированной застройки) или  участок с построенным жилым домом у юрлица или ИП.

Как и в случае с «Семейной ипотекой», в качестве первоначального взноса для досрочного погашения ипотеки можно использовать материнский капитал.

 «Сельская ипотека»

В 2024 году построить свой дом можно и по программе «Сельская ипотека». Она доступна жителям некоторых населенных пунктов с численностью не более 30 000 человек, на приграничных территориях и в опорных населенных пунктах – список таких территорий утверждается местными властями.

Предельная процентная ставка по «Семейной ипотеке» не должна превышать 3%. При этом предельный размер кредита на строительство дома составляет 6 млн рублей на человека. Если кредит берут муж и жена, то общий размер ипотеки для них может составить 12 млн рублей (6 млн рублей × 2), но и первоначальный взнос вырастет вдвое – от 40%.

По этой программе можно построить частный дом с привлечением застройщика или своими силами с использованием готового домокомплекта. Есть ограничение по срокам строительства: 24 месяца.

В отличие от других программ льготного жилищного кредитования «Сельская ипотека» позволяет купить уже готовый дом на вторичном рынке. Есть ограничения по возрасту строения:

• не больше 3 лет при покупке у компании,
• не больше 5 лет – у физлица.

При этом важно учитывать, что не все банки работают с программой «Сельская ипотека».

 «Дальневосточная ипотека» и «Арктическая ипотеки»

По ставке до 2% можно оформить жилищный кредит на строительство дома по программам «Дальневосточной» и «Арктической ипотеки». На строительство дома с привлечением подрядной организации можно оформить ипотеку с максимальной суммой кредита в 9 млн рублей. При этом недвижимость должна располагаться на территории Дальневосточного федерального округа либо в зоне Арктики.

При этом оформить такой кредит могут лишь некоторые категории граждан:

• состоящие в официальном браке супруги, каждому из которых менее 36 лет,
• одинокий родитель, не достигший возраста 36 лет с ребенком младше 19 лет,
• участники СВО/члены семей погибших в ходе СВО,
• участники программы дальневосточного/арктического гектара,
• работники ОПК в ДФО,
• врачи, учителя, а также другие сотрудники медицинских и образовательных государственных и муниципальных организаций,
• специалисты, которые в рамках программы повышения мобильности трудовых ресурсов переехали на территорию ДФО/Арктики,
• беженцы из Украины, ЛНР, ДНР, постоянно проживающие на территории ДФО/Арктической зоны.

Первоначальный взнос по «Дальневосточной ипотеке» и «Арктической ипотеке» составляет не менее 20,1%. При этом банки могут установить свои условия по программе – например, потребовать 30% и даже 50% в качестве первоначального взноса.

Рыночная ставка

Если ни одна из льготных ипотечных программ не подходит, а строить жилье необходимо, можно рассмотреть рыночную ипотеку. В данном случае государство не будет субсидировать ставку по кредиту, а значит процентная ставка будет выше.

В настоящее время в России высокая ключевая ставка (21%). От нее зависят условия рыночных ипотек. Банки предлагают кредиты на строительство дома под 27-40% годовых. Покупка строящихся домов с земельным участком возможна, как и в случае с льготными ипотеками, только у аккредитованных застройщиков.

Прежде чем оформить такой кредит, важно рассчитать свои условия. Для этого можно воспользоваться ипотечным калькулятором. При стоимости строительства дома 5 млн рублей и первоначальном взносе 1 млн рублей (20%) за 20 лет при процентной ставке 30% условия будут следующими:

ежемесячный платеж – 100 267 рублей

начисленные проценты – 20 млн рублей

долг + проценты: 24 млн рублей

Лучше, если есть возможность не брать такой кредит и дождаться более выгодных условий. Если это невозможно, важно погашать такую ипотеку максимально быстро через внесение досрочных платежей.