Ипотека от застройщика по низким ставкам: как работает и почему ЦБ хочет ее ограничить

Откуда берется ипотека по низким ставкам

Низкие ставки по ипотеке получаются в двух случаях. 

Случай 1. Если кредит субсидируется одновременно и государством и застройщиком

Например, обычную рыночную ипотеку на новостройки сегодня можно взять по ставке от 10,4–11% годовых. Но государство предлагает гражданам льготные программы кредитования по ставкам ниже рыночных. Например, по программе «Семейная ипотека» кредит можно взять под 6% годовых. Разницу между рыночной и льготной ставкой государство компенсирует банку.

Но даже ипотека с господдержкой многим людям оказывается недоступна из-за высоких цен на жилье. Тогда, чтобы подтолкнуть спрос и сохранить доходность, застройщики, как и государство, предлагают банку выплачивать часть процента за клиента. Например, по льготной «Семейной ипотеке» от государства под 6% застройщик может компенсировать банку 5,9% годовых. Так и выходит, что заемщику останется выплачивать кредит только по ставке 0,1%.

Случай 2. Если кредит субсидирует застройщик самостоятельно 

Под условия льготных программ от государства подходят не все заемщики. Поэтому почти все крупные застройщики стали предлагать программы, в которых они самостоятельно компенсируют банку разницу между рыночной и льготной ставкой. Государство в таких программах не участвует, и ставка может быть чуть выше – от 2%. 

В чем особенность дешевой ипотеки? 

Начнем с плюсов:

• Ставка по кредиту 0,1-1% реальна. Ее действительно можно получить, если соблюдены все требования застройщика и банка;
• Ежемесячные платежи ниже, а переплата по процентам минимальна;
• Чем ниже процент, тем доступнее кредит. По минимальным ставкам кредит могут оформить люди, доход которых не позволяет рассчитывать даже на ипотеку с господдержкой;
• Если воспользоваться всеми положенными от государства льготами (налоговым вычетом, материнским капиталом, ипотечной субсидией и т. д.), то можно очень быстро закрыть весь кредит. 

Предложение, на первый взгляд, выгодное. Плюсов оказалось достаточно, чтобы «дешевая ипотека от застройщика» быстро обрела популярность среди заемщиков. Так, Банк России (ЦБ) в докладе «Программы «льготной ипотеки от застройщика» пишет, что по результатам опроса пяти крупнейших ипотечных банков в июне 2022 года почти две трети всей ипотеки на первичном рынке выдавалось именно в рамках программ, в которых застройщики комбинировали свою субсидию с государственной. «В итоге средневзвешенная ставка на первичном рынке снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 г.», –  говорится в докладе ЦБ.  

Теперь про минусы:

У дешевой ипотеки есть недостатки, о которых надо знать прежде, чем принять решение оформить такой кредит. 

• Цена на квартиру возрастает

Жилье в ипотеку по минимальным ставкам может стоить существенно дороже. Так, экстремально низкий процент 0,01% годовых достигается за счет увеличения стоимости покупаемого жилья на 20-30%, говорится в докладе Банка России. Таким образом застройщики закладывают в стоимость квартир свои расходы на компенсацию ставки банкам. 

«Мои финансы» ознакомились с предложениями крупнейших девелоперов. Почти все они предлагают разные цены и условия на одни и те же объекты. Цена зависит от способа оплаты. При 100%-й оплате или покупке квартиры по госпрограмме стоимость квартиры одинакова. Но ее цена начинает расти по мере снижения ставки, которую субсидирует сам застройщик. 

Поэтому перед подписанием договора с привлечением кредита по минимальной ставке сверьте, сколько стоит квадратный метр в аналогичной квартире, но продающейся по рыночным условиям или с госучастием. Так вы сможете понять процент переплаты и оценить ликвидность жилья в будущем.  

• Ставка на год иди другой ограниченный период времени

Не всегда низкая ставка действует на протяжении всего периода кредитования. Часто у пониженного процента есть ограничения по времени. Классические сроки ограничения – от года до трех лет. После этого, если кредит не закрыть, заемщику придется платить ипотеку по рыночной ставке или по ставке льготной ипотеки, если кредит с госучастием. Рассчитывайте свои силы сразу с учётом максимальной ставки, прописанной в договоре с банком. 

• Неликвидные квартиры и ограниченное предложение

Еще один нюанс: низкий процент по кредиту – это всегда акция, которой можно воспользоваться только на первичном рынке. При этом застройщики могут предлагать скидки на не самые удачные проекты или не самые ликвидные квартиры, которые сложно продать по обычным условиям. Это могут быть квартиры на первых и последних этажах, с нестандартной или неудачной планировкой «окна в окна» или с непомерно «вытянутыми» комнатами и коридорами. Также непопулярны у покупателей квартиры с непривлекательными видовыми характеристиками, например на трассу, промзону. Темные квартиры с недостаточной инсоляцией и окнами на север также относятся к низколиквидным.

Вероятность того, что в будущем такая квартиры вырастет в цене, крайне мала.

Считаем выгоду

Более высокая стоимость квартиры не всегда означает, что ипотеку под низкие проценты от застройщика брать невыгодно. Но эта выгода очень индивидуальна и зависит от многих факторов. 

К примеру, при ставках около 1% стоимость предложения обычно существенно выше, но переплата по процентам и ежемесячные платежи существенно ниже. Это хороший вариант для заемщиков, которые понимают, что в первые годы им будет сложно обслуживать кредит, и рассчитывают на максимально низкие выплаты. Также дешевая ипотека может быть хорошим вариантом для тех, кто планирует взять кредит на долгий срок и не будет продавать жилье до окончания срока кредитования. Больше заплатит он только на старте.

Рассмотрим вариант переплаты за квартиру по ипотеке с низкими ставками на примере предложения одного из крупнейших застройщиков. Расчеты проводились с помощью ипотечного калькулятора. 

Однушка (34 кв. м) в Москве с первоначальным взносом 15% стоит

• по «Семейной ипотеке» со ставкой 6%  цена составит около 9 млн рублей, 
• по ипотеке под 1% от застройщика – цена будет около 11 млн рублей.

Через 20 лет переплата составит 

• по ставке 6% – 5,5 млн рублей,
• по ставке 1% – около 1 млн рублей.

Если же ставка 1% действует, скажем, первые 2 года, а затем повышается, например, до ставки по льготной ипотеке от государства – 7%, то переплата составит 6,5 млн рублей.

Почему ипотеку по экстремально низким ставкам хотят ограничить

В ближайшее время ЦБ намерен ограничить выдачу кредитов по «околонулевым» ставкам и сделать их выдачу для банков невыгодной. 

Свое решение регулятор объясняет наличием больших рисков для всех участников процесса кредитования. Так, если заемщик не сможет обслуживать кредит, он не сможет продать залоговое жилье по той цене, по которой он его купил из-за его завышенной стоимости. И тогда он останется с долгами перед банком даже после продажи жилья. В свою очередь банки недооценивают размеры компенсации от застройщиков, что может стать причиной убытков. Наконец тот факт, что слишком дешевый кредит невыгодно гасить быстро, негативно скажется и на госбюджете: общие расходы на выплату госсубсидии по льготным ипотекам вырастут из-за удлинения срока кредита.

Все это увеличивает риски образования «ипотечного пузыря». В планах ЦБ – ужесточить требования к выдаче ипотеки по низким ставкам. Но пока девелоперы планируют использовать эту схему до последнего: программы субсидированной ипотеки продолжают действовать у всех крупных застройщиков. Более того, девелоперы не скрывают, что субсидированная ипотека по низким ставкам в том или ином виде продолжит существовать и дальше.  

Заключение

Так или иначе, оформляя кредит по ставке существенно ниже рыночной, взвесьте все «за» и «против», рассчитайте свои силы, изучите текущие рыночные предложения и цены на жилье в вашем городе. Не торопитесь оформлять кредит только из-за низких ставок – предложение, прежде всего должно быть выгодно для вас. Помните, что застройщики никогда не работают в убыток и не занимаются благотворительностью. Они всегда будут «закладывать» свои расходы в условия продажи жилья.