Как уменьшить платежи по ипотеке, или все о рефинансировании

Существенно снизить бремя выплат по ипотечному кредиту можно при помощи рефинансирования. Процедура поможет сэкономить вам десятки и даже сотни тысяч рублей. Правда, бывают и исключения. Разбираемся, в каких случаях выгодно рефинансировать ипотеку и что делать, если банк вам отказывает.

Что такое рефинансирование простыми словами

По сути рефинансирование – это оформление нового кредита на более выгодных условиях. С его помощью вы закрываете старый долг и вдобавок экономите свои деньги и время. Благодаря этому инструменту заемщик может сократить размер ежемесячного платежа, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, а главное – снизить размер годовой процентной ставки по кредиту.

Пример:

Допустим, вы выплачиваете ипотеку под 10% годовых. За следующие 8 лет вам осталось отдать 2,5 млн руб., а сумма ежемесячного платежа составляет 37,9 тыс. руб. При рефинансировании этого кредита со ставкой в 8% годовых сумма ежемесячного платежа понизится до 35,5 тыс. руб. То есть в месяц вы экономите порядка 2,4 тыс. руб., а за весь оставшийся срок ипотеки — более 230 тыс. руб.

В каком банке лучше рефинансировать ипотеку

Сначала запросите рефинансирование в банке, где изначально брали ипотеку. На практике такие заявления одобряют неохотно, поскольку из-за этих сделок финансовые организации теряют процентный доход из-за понижения ставки. Если вам отказали, получите предложение о рефинансировании в другом банке, а затем попробуйте повторно обратиться в вашу кредитную организацию. Возможно, она поменяет свое решение, чтобы не потерять клиента. Рефинансирование без смены банка сэкономит время и деньги на саму процедуру. Например, не придется покупать новую страховку или переоформлять залог на имущество, в том числе проводить новую оценку предмета залога.

При поиске предложений по рефинансированию ипотеки всегда обращайте внимание на следующие параметры:

Размер процентной ставки.
Срок нового кредита.
Стоимость необходимых страховых продуктов.
Наличие и размер дополнительных комиссий банка.
Порядок начисления пени и штрафов по договору.
Условия досрочного погашения кредита.
Дополнительные скидки заемщикам – например, зарплатным клиентам.

Помните, что ипотека – долгий и сложный путь. Поэтому лучше набраться терпения и ответственно подойти к выбору банка для рефинансирования. Сначала можно использовать электронные агрегаторы предложений, а затем задавать интересующие вопросы сотрудникам банка в отделении или по телефону. Идеально, если вы получите несколько подходящих вариантов, внимательно сравните их и выберете самое выгодное.

Как проходит процедура рефинансирования

Вы выбираете подходящее вам предложение в своем или другом банке
Оставляете заявку на перекредитование.
Предоставляете банку необходимый пакет документов: паспорт, СНИЛС, справку о доходах, текущий договор по кредиту, свидетельство о браке (если есть), копию трудовой книжки, выписку из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи квартиры и пр.
Заново проводите оценку стоимости ипотечной квартиры и предоставляете кредитной организации отчет.
Договариваетесь с банком о новых условиях страхования квартиры и заемщика.
Подписываете договор о рефинансировании.
Ждете закрытия текущего кредита.
Переоформляете залог на недвижимость, а подтверждающие документы отдаете в новый банк (в случае если рефинансирование происходит не в вашем банке).

Как быстро посчитать выгоду от рефинансирования

Перекредитование потребует от заемщика дополнительных затрат, включая повторное оформление отчета об оценке недвижимости и покупку страховки. Кроме того, если вы рефинансируете ипотеку в другом банке, то он в обязательном порядке попросит вас переоформить залог на недвижимость. На этот срок он вправе установить повышенную процентную ставку, которая может даже превышать ставку по старому кредиту. Обязательно учитывайте это при подсчете своих расходов на рефинансирование.

Чтобы понять, стоит ли игра свеч, рекомендуем составить сравнительную таблицу всех платежей по действующему и новому кредитам: сумма всех ежемесячных платежей, оставшийся до погашения срок кредита, сумма всех необходимых сопутствующих платежей по кредитам (страховки, оценка, госпошлины, комиссии и т.п.) Таким образом, вы наглядно увидите разницу в платежах, что поможет принять решение о целесообразности рефинансирования.

Когда бессмысленно рефинансировать ипотеку:

Если оставшийся долг по кредиту не превышает 1 миллиона рублей, а срок до погашения – менее 3 лет.
Если разница в ставках составляет менее 0,5%.
Если цена квартиры снизилась и теперь равна или ниже суммы долга.
Если у вас отсутствует подтвержденный доход.
Если есть просрочки по другим кредитам за последние несколько лет.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Права и обязанности ипотечных заемщиков прописаны в законе о защите прав потребителей, федеральном законе N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданском кодексе и других правовых актах. Никаких запретов на повторное рефинансирование ипотеки в этих документах нет! Поэтому, если сотрудник в банке говорит вам, что два раза воспользоваться процедурой нельзя, он, скорее всего, либо лукавит, либо недостаточно компетентен. Другое дело, что при решении вопроса о рефинансировании кредитные организации часто руководствуются своими внутренними инструкциями и могут отказать заемщику без объяснения причин.

Что делать, если все банки отказывают в рефинансировании

Скорее всего, у финансовых организаций есть сомнения в платежеспособности заемщика. Причиной отказа в рефинансировании может послужить снижение дохода и потеря работы. Наличие просрочек в погашении кредитных обязательств и ситуация, когда ипотека уже подвергалась рефинансированию ранее, также не пойдут на пользу заемщику. Неудачу потерпят и клиенты, у которых залоговое жилье находится в неудовлетворительном состоянии. Речь идет, например, об аварийных домах. Стоит учитывать, что банки не должны объяснять причину отказа в рефинансировании. Однако выяснить ее можно и самостоятельно, чтобы исправить ситуацию. Крайне важно правильно оформить все документы, запрашиваемые банком. У заемщика не должно быть большой долговой нагрузки и плохой кредитной истории. Поэтому, прежде чем подавать заявление о рефинансировании, стоит закрыть прежние долги, безработным – устроиться на работу, иметь справки, подтверждающие регулярное получение дохода. За рефинансированием можно обратиться в разные банки – условия разных финансовых организаций отличаются, и факт отказа в одной не означает автоматического отказа во всех банках.