☰
✕

Рефинансировать ипотеку и не только: когда есть смысл?

Банк России медленно, но стабильно снижает свою ключевую ставку. В конце августа 2026 года она составляет 14%, что существенно ниже показателей конца 2024-го – середины 2025 года, когда в течение полугода держался рекордный уровень — 21%. Разумеется, это отразилось на ставках рыночной ипотеки, потребительских кредитов и других видов займов. Тогда ипотеку предлагали под немыслимые 29–30% годовых, а потребкредиты — под 36% и выше. 

Ситуация с ипотечными заемщиками

Для начала поговорим об ипотечниках: тема достойна отдельного внимания с учетом сумм и сроков кредитования. Тем, кто решился купить жилье на пиковых ставках, сейчас приходится ежемесячно выкладывать кругленькую сумму. Даже ипотечная студия-однушка в Москве может обходиться в пару сотен тысяч рублей в месяц. Платеж за нормальную двушку по ставке 30% доходит до 450 тысяч! (Цифры, разумеется, ориентировочные. В каждой конкретной ситуации все зависит от стоимости жилья, размера и срока кредита.)

В такой ситуации самое время задуматься о снижении финансовой нагрузки с помощью рефинансирования ипотеки. Благо, варианты на банковском рынке имеются.

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансированием называют переход ипотечного заемщика обычно из одного банка в другой на более выгодных условиях. Работает это следующим образом:

Иногда рефинансирование возможно и в одном и том же банке (внутреннее рефинансирование). Наличие соответствующей программы следует уточнять в каждом конкретном банке.

Не следует путать рефинансирование и реструктуризацию. Рефинансирование — сознательная замена одного займа на другой, цель которой — улучшить условия кредитования. Реструктуризация означает меры, которые проводит тот же банк, если у заемщика возникают проблемы с обслуживанием долга. Обычно при реструктуризации банк не снижает ставку кредита, а лишь увеличивает его срок или дает отсрочку. 

Кому нужно рефинансирование

Если вы ипотечный заемщик, взявший обычный (не льготный) кредит в период максимально высоких ставок, стоит задуматься, что же делать дальше.

Для начала посмотрите, сколько и по какой ставке вы платите банку сейчас. При ключевой ставке 14% средневзвешенная ставка рефинансирования по рыночной ипотеке, например, составляла 18,37%. Минимальная ставка на рынке, которую нам удалось обнаружить, — 15,9%. Если ваша нынешняя ставка выше, это повод задуматься о рефинансировании.

Все внимание на ПСК

Однако стоит смотреть не только на саму ставку. Человек, который задумался о рефинансировании, должен изучить диапазон полной стоимости кредита (ПСК). Законодательство прямо обязывает банки прописывать этот показатель. В него входят сама ипотечная ставка и дополнительные условия: страховка, услуги, зарплатная программа и т.д.

Для примера: в августе 2026 года один крупный банк предлагал перевести ипотеку из другого банка по ставке рефинансирования от 21%, диапазон ПСК составлял 21,824–25,618%. Видите разницу?

Считаем выгоду и скрытые расходы 

Для начала стоит открыть график платежей по существующей ипотеке, определить остаток долга и текущую ставку. Потом с помощью ипотечного калькулятора имеет смысл рассчитать ежемесячный платеж по новой ставке.

Многие заемщики не учитывают, что рефинансирование потребует дополнительных затрат, которые обязательно надо заложить в расчеты при подаче заявки.

К издержкам относятся:

Если ваши расчеты показывают, что экономия при рефинансировании значительная, можно подавать заявку.

Идем в банк 

В случае рефинансирования ипотеки понадобится стандартный пакет документов: паспорт, СНИЛС, ИНН, справка о доходах, копия трудовой книжки, справка об остатке долга из старого банка, выписка  на квартиру из ЕГРН, документы, подтверждающие приобретение квартиры (договор долевого участия или договор купли-продажи).

Удобнее всего подавать заявку на рефинансирование прямо на сайте банка. Так получается быстрее. Менеджерам вряд ли удастся навязать вам дополнительные услуги. Рассмотрение заявки может занять до нескольких дней. В это время банк будет проверять вашу кредитную историю, платежеспособность, юридическую чистоту вашего объекта недвижимости.

После предварительного одобрения со стороны кредитной организации надо будет пригласить оценщика недвижимости, затем приобрести страховой полис у аккредитованной банком страховой компании и перейти к самому ответственному этапу.

Подписание нового кредитного договора

Всегда внимательно читайте документы, которые подписываете. Смотрите, что прописано в договоре. Обратите внимание:

Важно то, что юридически корректно зафиксировано на бумаге, а не устные обещания менеджера.

Какие ошибки нельзя допустить 

Не соглашайтесь на предложение увеличить срок на несколько лет. Ежемесячный платеж после рефинансирования действительно может оказаться меньше, но итоговая переплата значительно вырастет.

Не соглашайтесь на навязанные услуги. Это могут быть СМС-информирование, юридическая защита, пакет заемщика или что-то еще. Подобные «мелочи» могут добавить к ежемесячному платежу еще несколько тысяч рублей.

Отказывайтесь от предложений взять дополнительную сумму «на личные нужды» или «на ремонт». Ваша задача — рефинансировать ровно ту сумму, которую вы должны по старой ипотеке, а не увеличивать размер долга.

Неипотечное рефинансирование

Механизм рефинансирования, разумеется, касается не только жилищного кредитования. Банки активно применяют его и в отношении других займов (потребительских, автокредитов) и долгов по кредитным картам.

Логика та же самая: клиент закрывает старый долг, меняя его на более комфортный в обслуживании. Схема очень похожа на ипотечную, но в целом проще. Как правило, пакет документов меньше: паспорт, СНИЛС, иногда справка о доходах. Кредит на небольшие суммы многие банки одобряют вообще по двум документам.

Главные отличия:

Для потребительских кредитов ставки традиционно выше, чем для ипотеки. Рефинансирование тут не исключение.

Случай из жизни

Как все происходит на практике — проверила на себе жительница Подмосковья Софья. Вот ее история, в которой самая увлекательная часть — это цифры.

В августе 2024 года Софья взяла в одном крупном банке потребительский кредит на покупку участка земли. 

Тогда ключевая ставка Центробанка составляла 18%. Коммерческий банк дал 1,772 млн рублей по ставке 29% сроком на пять лет. В эту сумму включена страховка (212 тысяч), без которой процент по кредиту был бы выше, а сумма кредита — меньше. 

На старте общая сумма к погашению была 3,335 млн рублей. Первое время Софья платила каждый месяц по 57,2 тысячи рублей, потом внесла дополнительную сумму и уменьшила платеж до 51,3 тысячи рублей в месяц.

Летом 2026 года, когда ключевая ставка ЦБ опустилась до 14%, Софья решилась на рефинансирование в том же банке. Она была уверена, что новые условия окажутся куда более комфортными. Раз за два года ставка снизилась на 4%, то и кредиты должны стать дешевле. Банк предложил следующее: срок кредита — 5 лет, ставка — 25,66%, сумма — 1,242 млн рублей, ежемесячный платеж — 36,9 тысячи рублей.

По сравнению с первым кредитом новые сроки увеличивались на два года, а общая переплата оказалась на треть с лишним выше, чем по старому графику (974 тысяча рублей против существующих 613 тысяч).

Софья провела подсчеты и отказалась заключать новый договор, сочтя предложение невыгодным. Наша собеседница так и осталась в недоумении: почему рефинансирование до сих пор настолько некомфортно?

«Банки внакладе не остаются»

«Мои финансы» попросили оценить эту историю Ивана Уклеина, старшего директора отдела рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА».

И.У.: Действительно, клиент заметил ловушку. При рефинансировании нужно учитывать не только сумму ежемесячного платежа, но и тот объем процентов, который уже был выплачен. Банки повсеместно используют наиболее выгодную для себя аннуитетную схему платежей. В первые годы клиент практически платит только проценты, и лишь ближе к концу срока доля погашения основного долга в фиксированном платеже начинает расти. Из-за этого к моменту рефинансирования тело кредита сокращается не так сильно, как ожидает заемщик. И если «размазать» оставшийся долг еще на пару лет, клиент будет платить пусть и по сниженной ставке, но гораздо дольше. В итоге совокупная переплата может оказаться даже больше, чем при первоначальном графике.

М.Ф.: Многие ли с этим сталкиваются?

И.У.: К сожалению, да. Уровень финансовой грамотности не всегда позволяет людям самостоятельно сравнить первоначальный график платежей с новым. Не каждый банк предоставляет скорректированный детальный график при рефинансировании. Конечно, можно открыть любой кредитный калькулятор и все посчитать, но, по нашей практике, редкий заемщик так делает.

Люди ориентируются исключительно на величину ежемесячного платежа, чтобы снизить нагрузку «здесь и сейчас», не задумываясь о минимизации общей суммы выплат банку за весь период. А банки внакладе не остаются: любые новые платежи сначала идут на погашение процентов и только потом на погашение основного долга.

М.Ф.: Если говорить о рыночной ипотеке, там ситуация такая же?

И.У.: Еще более тяжелая, потому что у клиентов практически отсутствует гибкость в выборе инструментов для снижения совокупной переплаты. При текущих ставках за весь срок действия кредита (например, за 25 лет) клиент фактически оплачивает покупку трех-четырех таких же квартир. Каждое рефинансирование в очередной раз сдвигает этот срок и увеличивает общую переплату.

М.Ф.: Когда человек, попавший в ловушку высоких кредитных ставок, сможет рассчитывать на приемлемое рефинансирование? Какой должна быть ставка ЦБ? Как мы видим, текущие 14% проблему не решают.

И.У.: Тут зависимость не столько от текущего значения ключевой ставки, сколько от траектории среднесрочного прогноза. Банки закладывают премию за риск на долгосрочном горизонте: учитываются и процентные, и кредитные риски. Поэтому ставки падают с некой инерцией. Банкиры ориентируются на ожидания по процентной конъюнктуре через 5–10 лет, а это сложно прогнозируемая величина.

Если говорить прямо, чтобы ставки по рыночной ипотеке стали действительно доступными, ключевая ставка должна находиться на уровне ниже 10% достаточно долго. До тех пор ожидать существенного повышения доступности ипотеки или выгодного рефинансирования, к сожалению, не приходится. Инфляция приближается к целевому значению медленнее, чем планировалось (достижение цели уже сдвигается на 2027 год), а ситуация на топливном рынке добавляет неопределенности.

М.Ф.: Но ведь если ипотека бралась по пиковым ставкам, рефинансировать ее все равно выгоднее даже с увеличением срока?

И.У.: Здесь нужно всегда внимательно считать исходя из бюджета семьи. Если потребительский кредит рефинансируется с увеличением срока на два года, это почти половина его жизни, и переплата становится критичной. А в ипотеке два года — это небольшой срок. Проценты, уплаченные за период, не так фатальны, и экономию нужно считать на всем оставшемся горизонте, то есть за 10–20 лет. Там снижение ежемесячного платежа может дать гораздо более значительный эффект. Но да, пока ставки остаются высокими, эта математика работает не в пользу заемщика.

«Этот продукт сейчас почти мертв»

Для того чтобы осветить проблему с разных сторон, нам потребовалось представить точку зрения банковской отрасли. И когда мы обратились за комментарием к специалисту, он удивился. Наш собеседник ответил на вопросы, но пожелал остаться анонимным.

С.: А что комментировать? Рефинансирование ипотеки сейчас практически мертвый продукт.

М.Ф.: Поясните, что вы имеете в виду.

С.: Для рефинансирования ставка должна быть ниже той, по которой кредит был открыт. Основная задача рефинансирования для клиента — снизить процентную нагрузку, то есть уменьшить свои расходы. Значит, рыночные ставки должны существенно опуститься относительно уровня, на котором взята ипотека.

М.Ф.: Но ведь были те, кто брал под 30%, когда ключевая ставка была 21%.

С.: Да, есть категория людей, бравших под 30%. Им рефинансирование было бы выгодно. Но таких крайне мало. В период пиковых ставок основную долю ипотечного кредитования занимали льготные программы: семейная, айтишная. Рыночных кредитов по заградительным ставкам выдавалось немного. У тех, кто брал рыночную ипотеку до резкого роста ключевой ставки (12% и выше), рефинансирование сейчас невостребовано.

М.Ф.: То есть рефинансировать просто нечего.

С.: Именно. Банки предлагают продукт, но им мало кто пользуется. Клиентов, которым рефинансирование реально выгодно, минимум. Условия недостаточно привлекательные. Продукт существует, но массового спроса на него нет.

М.Ф.: Какая разница в процентах может заинтересовать заемщика, чтобы рефинансировать свой долг?

С.: Заемщик определяет сам. Каждый процентный пункт снижает ежемесячный платеж. Кто-то пойдет ради тысячи рублей в месяц, это 12 тысяч в год. А кому-то и 10–15 тысяч экономии неинтересны, чтобы тратить время и усилия на процесс.

На этом мы и распрощались с представителем банковской отрасли. 

Выводы

Возможно, рефинансирование, особенно в ипотечной сфере, сейчас и правда не самый востребованный продукт. Пользоваться им надо умело и с умом. Прежде всего, стоит убедиться, что замена одного долга на другой дает экономическую выгоду.

Вот несколько советов тем, кто думает над рефинансированием: