Субаренда: как на этом заработать

Что такое субаренда

Вы взяли в аренду огромный офис, но бизнес просел, и половина площадей простаивает. Или вы сняли трехкомнатную квартиру,  фактически живете только в одной комнате, а остальные две просто пылятся. Возможно, пора подумать о заработке на пустующих квадратных метрах с помощью субаренды.

Под субарендой понимается передача арендованного имущества (полностью или частично) в пользование третьему лицу. Фактически это аренда уже арендованного имущества. Ключевое отличие от прямой аренды в том, что распоряжается объектом не его владелец, а человек или компания, получившие этот объект на правах аренды.

В такой сделке участвуют три стороны:

• арендодатель — собственник недвижимости, который сдает ее в аренду;
• субарендодатель — арендатор по основному договору, который сдает эту недвижимость в субаренду;
• субарендатор — тот, кто арендует недвижимость у субарендодателя, то есть конечный пользователь помещения.

В целом субаренда весьма востребована со стороны крупных компаний и частных предпринимателей. «Все три действующих лица в такой сделке — арендодатель, арендатор и субарендатор — счастливы каждый по-своему», — отмечает Залина Плеханова, член Гильдии риелторов Москвы и эксперт по недвижимости. В чем же выгоды каждой стороны?

Преимущества арендодателя

Для собственника такая схема превращает актив в источник стабильного пассивного дохода. Главные преимущества:

• Стабильность. Собственник (арендодатель) не зависит от частой смены мелких арендаторов. Если один субарендатор съезжает, общий поток доходов не прерывается, так как ответственность перед собственником несет основной арендатор.
• Снижение нагрузки. Собственник фактически получает бесплатное управление своим объектом. Все операционные вопросы, включая поиск клиентов, решение бытовых проблем, ремонт и амортизацию, ложатся на плечи основного арендатора.
• Возможность развития актива. Наличие множества субарендаторов часто стимулирует развитие инфраструктуры территории, что повышает общую привлекательность и стоимость объекта.

Практический интерес арендатора (посредника)

Арендатор является ключевым звеном, извлекающим основную финансовую выгоду. Его интерес заключается в следующем:

• Разница в цене. Стоимость аренды за квадратный метр большого помещения всегда ниже, чем цена сдачи мелких площадей. Арендатор зарабатывает на разнице (спреде) между этими ставками. По оценкам Залины Плехановой, в коммерческой недвижимости эта разница может достигать 30–40%.
• Отсутствие капитальных вложений. Бизнес-модель не требует покупки недвижимости. Арендатор использует чужой актив, предоставляя услугу по управлению и подбору субарендаторов.
• Перекладывание расходов. В случае с жилой недвижимостью (например, посуточной арендой квартир) арендатор берет на себя все хлопоты по ремонту и обслуживанию, но эти затраты окупаются за счет доходов от субаренды.

Выгода для субарендатора

Конечный потребитель получает то, что не может найти на первичном рынке:

• Гибкость выбора. Есть возможность арендовать небольшую площадь в конкретном здании. Собственники крупных объектов обычно не готовы сдавать помещения частями.
• Доступность. На рынке всегда достаточно широкий выбор предложений, особенно жилья и небольших офисных или производственных зон.

Законодательные нюансы

Бытует мнение, что если сняли жилье или офис, то можно делать с ним что угодно. На самом деле это не так. Гражданский кодекс РФ устанавливает, что передача имущества в субаренду (поднаем) возможна только с согласия собственника. И соответственно, договор субаренды может быть признан недействительным, если арендатор не получил письменного разрешения от владельца.

Все основные моменты прописаны в ст. 615 ГК РФ. Существуют строгие ограничения, в силу которых договор не может быть заключен или будет расторгнут:

• если в основном договоре аренды прямо запрещена передача прав третьим лицам;
• если срок субаренды превышает срок действия основного договора;
• если речь идет о специфических объектах, таких как муниципальные лесные участки или земля в особых экономических зонах, где часто предусмотрена сдача в аренду только по результатам торгов.

При заключении сделок субаренды крайне важна юридическая чистота. «В договоре аренды обязательно прописываются все условия, когда арендодатель может отозвать договор. И задача арендатора — не допускать действий, которые могли бы привести к разрыву договора», — объясняет Залина Плеханова.

Отдельно в законодательстве регулируются случаи, когда основной договор аренды прекращается досрочно, а на его основе был заключен договор субаренды. В ст. 618 Гражданского кодекса РФ прямо говорится, что досрочное прекращение договора аренды приводит к тому, что перестает действовать заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Для субарендатора это серьезный потенциальный риск.

Однако в той же статье указано, что такой ситуации субарендатор вправе потребовать, чтобы договор на аренду был заключен уже с ним самим на тех же условиях и с теми же сроками, что и в старом соглашении. На практике принудить арендодателя/собственника, который не хочет заключать такую сделку, хоть и можно, но не слишком легко. Так что закон дает право, но что будет дальше — вопрос переговоров. 

Субаренда от поиска до заключения договора

Как и любая сделка, субаренда требует большой тщательности. На любом этапе ошибка может привести к потере денег и выселению. Для собственной безопасности субарендатор должен следовать определенному алгоритму.

1. Проверить полномочия арендатора. Прежде чем заключать договор и переводить деньги, убедитесь, что он действительно имеет право сдавать вам недвижимость. Запросите у него оригинал или нотариально заверенную копию договора с собственником, убедитесь, что там есть пункт о возможности повторной сдачи.

2. Согласовать условия. Размер арендной платы и порядок расчетов надо четко зафиксировать на бумаге. Помните, что вы как субарендатор будете платить не собственнику, а посреднику. И если вдруг основной арендатор перестанет платить владельцу, собственник вправе потребовать освободить помещение (даже если лично вы свои арендные платежи исправно вносили).

3. Прописать в договоре все тонкости. В договоре субаренды обязательно должны быть указаны:

• стороны сделки (с указанием реквизитов основного договора);
• срок действия (помните, он не может превышать срок основной аренды!);
• описание объекта недвижимости;
• права и обязанности сторон.

На практике, впрочем, все не так уж и страшно, говорят эксперты. «Арендатор, который является посредником между арендодателем и субарендаторами, в данном случае свои соглашения “зеркалит”. То есть его договоры с субарендаторами идентичны его договору с арендодателем. И таким образом, все стороны защищены», — объясняет механизм защиты Залина Плеханова.

Права и обязанности

У каждой из сторон в сделке субаренды разные права и обязанности.

Собственник:

• имеет право получать регулярную плату, контролировать состояние объекта, расторгнуть договор при нарушениях;
• обязан предоставить имущество в надлежащем состоянии и не может вмешиваться в деятельность арендатора без причин.

Арендатор:

• имеет право устанавливать свою наценку, выбирать субарендаторов, управлять объектом;
• обязан своевременно платить собственнику, отвечать перед ним за действия субарендаторов, поддерживать порядок;
• обязан передать субарендатору помещение в оговоренном состоянии, обеспечить беспрепятственный доступ к нему.

Субарендатор:

• имеет право пользоваться помещением согласно назначению и требовать от арендатора устранения недостатков;
• обязан платить арендатору, соблюдать правила пользования и не портить имущество;
• обязан вернуть помещение  в надлежащем состоянии при прекращении договора;
• обязан зарегистрировать договор на срок более года  в Росреестре.

Возможности и риски субаренды

Классический пример субаренды — приспособление старых заводских территорий. Крупные предприятия сокращают производство, но по-прежнему владеют зданиями и землей. Чтобы покрыть расходы на огромные площади, компании подыскивают основного арендатора, который возьмет на себя работу с субарендаторами.

«В моей практике был кейс с заводом, который значительно сократил объемы, и та небольшая часть производства, что осталась, была не в состоянии покрыть содержание всего объекта, а это несколько тысяч квадратных метров. После того как арендатор выделил более мелкие помещения, по 150–200 квадратов, и сдал в субаренду, проблема с деньгами решилась. Собственник не просто сдал помещения, а получил еще и развитие территории: субарендаторы для своих нужд начали создавать новую инфраструктуру и расширять старую», — рассказывает Залина Плеханова.

Когда говорят о субаренде жилья, чаще всего имеют в виду посуточную сдачу квартир. И тут есть удачные примеры использования схемы, говорит эксперт. Собственник (арендодатель) получает схему «сдал и забыл». Решение всех проблем, в том числе с амортизацией, когда надо в квартире что-то починить, подправить, заменить, берет на себя арендатор.

«Я вообще бы рекомендовала людям, которые хотят получать доход с аренды своих жилых помещений, не сдавать их в долгосрок, а делегировать арендатору возможность предоставлять посуточную аренду. Это самый доходный вариант аренды жилого помещения. Причем вся головная боль ложится на арендатора, платят субарендаторы, а собственник получает пассивный доход, когда ему самому, по сути, ничего делать не надо», — говорит Залина Плеханова.

Самый ощутимый недостаток схемы для субарендатора — это зависимость от арендатора (посредника). Если тот исчезнет или перестанет платить, есть риск остаться на улице. Поэтому по возможности тщательно проверяйте контрагента и его деловую репутацию. В этом контексте еще раз напомним о риске досрочного прекращения основного договора аренды.

Юридическая сложность — еще один важный момент. При заключении соглашения потребуется проверить всю цепочку договоров. Лучше, если на документы посмотрит юрист или риелтор.

Коммунальные платежи не самая очевидная проблема, но она может возникнуть в любой момент. Споры о том, кто и как должен платить, появляются регулярно, особенно при наличии общих счетчиков. Лучший способ избежать трений — прописать в договоре субаренды, кто платит за коммуналку (арендатор или субарендатор), как рассчитывается доля (по счетчикам, площади, или по фиксированной ставке) и кто отвечает за передачу показаний и оплату.

Субаренда — популярный инструмент на рынке как коммерческой, так и жилой недвижимости. С его помощью крупные собственники получают возможность монетизировать неиспользуемые активы, малый бизнес получает доступ к качественным площадям, а обычные граждане — гибкий вариант для проживания.

При правильном применении механизм становится выгодным для всех сторон сделки. Однако важно помнить о юридической чистоте процесса. Договор субаренды должен быть безупречным. Если вы планируете войти в эту нишу, всегда начинайте с аудита документов.