Траншевая ипотека: что это такое и как она работает

Что такое траншевая ипотека

Предположим: вы хотите купить квартиру в строящемся доме. Застройщик пока вырыл котлован и планирует сдать готовое жилье только через два-три года. Все это время вам надо где-то жить. При этом платить банку полную ипотеку сейчас, при нынешних кредитных ставках, тяжело. Тут и выручает траншевая ипотека. Это тот же кредит на новостройку по договору долевого участия, но с некоторыми особенностями: банк дает застройщику не сразу всю сумму, а частями — траншами. Покупатель при этом платит проценты только за ту часть, которую банк уже перевел застройщику. 

Главный плюс в том, что на первом этапе покупатель платит за жилье весьма скромную сумму. У человека есть возможность параллельно оплачивать аренду жилья (а также копить на ремонт, если квартира будет без отделки).

Заработал этот механизм в 2022 году, после того как Центральный банк запретил схемы с «ипотекой за 0,01%», где застройщики сами доплачивали банкам. Кредитным организациям и девелоперам пришлось придумать новые ходы для оживления продаж. Так и появилась альтернатива — выдача кредитов частями.

Сейчас этот продукт нишевый. Его рыночная доля невелика (по разным оценкам, от 5–7 до 20% в некоторых случаях), предложение доступно не у всех банков и не во всех новостройках.

Как работает траншевая ипотека

Итак, в случае траншевой ипотеки банк выдает заемщику не всю сумму кредита сразу, а по частям.

Обычно схема такая: 

• Первый транш. Как правило, сумма относительно небольшая. После того как заемщик внесет ее, обслуживание ипотеки становится существенно легче.

• Второй транш. Перечисляется банком после сдачи дома и регистрации недвижимости. На этом этапе платежи по ипотеке вырастают до стандартных, сопоставимых с обычной ипотекой. С учетом стоимости кредитов рост этот весьма резкий и очень ощутимый для покупателя.

Количество траншей может быть и больше, это зависит от конкретного договора с кредитной организацией.

В остальном все похоже на обычную ипотеку: 

• квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита;
• на случай банкротства застройщика деньги защищены, поскольку хранятся на эскроу-счете, а он застрахован государством.

Следует учитывать, что первоначальный взнос при траншевой ипотеке обязателен. И он, как правило, больше, чем при обычной ипотеке: банки просят сразу до 30% стоимости жилья. 

Кому подойдет траншевая ипотека

Ответьте на несколько вопросов:

• Вы сейчас снимаете жилье и хотите сэкономить на платежах по ипотеке в первые годы? Или проживаете в собственном жилье, которое планируете продать перед окончанием строительства вашей будущей квартиры для погашения значимой части ипотечного долга?

• У вас нет  возможности участвовать в льготных жилищных программах (прежде всего, в Семейной ипотеке)? 

• У вас стабильный доход и вы готовы к тому, что через 2–3 года платеж по ипотеке вырастет в разы?

• У вас имеется финансовая подушка безопасности на полгода-год? 

Если на большинство вопросов вы отвечаете «да», скорее всего вам подойдет траншевая ипотека. 

Кому нужен другой вариант

Траншевая ипотека не ваш случай, если:

• вы хотите приобрести готовое жилье;
• претендуете на льготную ипотеку;
• у вас нет сбережений;
• у вас нестабильные или «серые» доходы;
• вы не готовы к резкому росту ежемесячного платежа.

Порядок действий

Первый этап. Покупатель выбирает новостройку у аккредитованного застройщика. Это обязательно должен быть партнер банка, иначе траншевую ипотеку не дадут. Застройщик показывает условия и список банков-партнеров.

Второй этап. Покупатель собирает документы (паспорт, трудовую книжку, справку о доходах) и подает заявку. Банк проверяет все бумаги, доход и прочие детали, после чего одобряет лимит кредита. Все как при обычной ипотеке.

Третий этап. В день сделки покупатель вносит первоначальный взнос (обычно 20–30% стоимости квартиры). Покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), а с банком — кредитный договор.

Покупатель открывает эскроу-счет.

Банк сразу переводит первый транш (небольшой, часто от 1 до 10% суммы сделки) на эскроу-счет застройщика. Там деньги замораживаются до сдачи дома. Покупатель начинает платить по сделке первые проценты — небольшие, только с этой суммы.

Четвертый этап. Пока идет строительство дома, покупатель платит скромные проценты, и у него остаются средства на аренду жилья (или на ремонт, или на большие платежи после второго транша). Застройщик строит на свои средства, к которым добавляются деньги из первого транша.

Пятый этап. Дом сдается в эксплуатацию. Банк переводит застройщику основной, второй транш. Деньги поступают на эскроу-счет. Покупатель получает ключи от квартиры, регистрирует собственность в Росреестре и теперь платит по полной сумме ипотечного кредита — платежи вырастают в 2–3 раза. 

Что прописывают в условиях сделки

Объект недвижимости реализуется застройщиком по договору долевого участия. С банком покупатель заключает отдельный договор, в котором обязательно присутствуют следующие пункты:

• сумма кредита;
• описание и стоимость приобретаемого жилья; 
• величина первоначального взноса;  
• срок кредитования; 
• процентная ставка и полная стоимость кредитования (ПСК);
• число траншей (не менее двух, но может быть и больше);
• размер траншей;
• период выборки траншей (соответствует графику расчетов с застройщиком, но не может превышать 36 месяцев со дня заключения кредитного договора);
• график платежей и порядок погашения (с указанием, какая часть ежемесячного платежа идет на погашение основного долга, а какая — на уплату процентов). 

Преимущества траншевой ипотеки

• Неизменность цены. Заключая договор долевого участия по схеме траншевой ипотеки, покупатель фиксирует стоимость квартиры на этапе строительства. Это немаловажный фактор в условиях непрерывного роста цен на жилье.

• Низкая финансовая нагрузка на первом этапе. Покупатель получает льготный период (до ввода дома в эксплуатацию).

• Безопасность. Банк всегда проверяет застройщика, который предлагает программу траншевой ипотеки. Это значительно уменьшает риски неприятных сюрпризов от девелопера.

• Своевременная сдача объекта. Второй, основной транш поступает лишь после сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно, застройщик  заинтересован в том, чтобы сдать объект вовремя.  

 Минусы и риски траншевой ипотеки

• По программе траншевой ипотеки работают не все застройщики, и предложение на рынке ограничено – придется выбирать из тех новостроек, что есть.

• Кредитный процент может быть выше, чем по обычной. Зачастую приходится сделать более значительный первоначальный взнос.

• Как правило, траншевая ипотека от банков не предусматривает льготные программы (Семейную ипотеку и т. д.).

• Купить вторичное жилье по траншевой ипотеке практически невозможно. Продавцы всегда хотят получить за объект все деньги сразу.   

• Нередки случаи, когда застройщик не сдает объект вовремя. Срок наступит, а заселяться покупателю будет по факту некуда, да и придется платить значительно больше. В таком случае ипотечнику придется одновременно обслуживать и ипотеку, и арендное жилье. 
• Встречается практика завышения стоимости жилья. 

Мнения профессионалов рынка недвижимости

Траншевая ипотека может оказаться довольно выгодным инструментом, если пользоваться ею с умом. Но надо четко понимать принципы ее работы.  

«Плюсов у траншевой ипотеки значительно больше, чем минусов, — говорит Залина Плеханова, ведущий эксперт агентства недвижимости «Коридоръ», член Гильдии риелторов Москвы. — Это ваш случай, если вы параллельно вынуждены арендовать жилье. В моей личной практике был случай, когда покупатель взял деньги в долг, чтобы покрыть ими первоначальный взнос. И первые три года, пока строилось жилье, он спокойно отдавал этот долг без дополнительной финансовой нагрузки».  

«Это подходящий инструмент для тех людей, у кого есть деньги, но кто сейчас не готов с ними расстаться. И средства нужны для бизнеса или просто для получения процентов с депозита, - комментирует эксперт рынка недвижимости, специалист по инвестициям в недвижимость Александр Харыбин. — Еще вариант: человек уверен, что через два-три года будет сможет подзаработать. Или же покупатель рассчитывает на понижение ставки Центробанка и последующее рефинансирование своей ипотеки».

Человек, который расчетливо подошел к покупке, изначально готов к моменту, когда ежемесячные выплаты резко увеличатся, и шоком для него второй этап не станет, уверены эксперты. При этом, как указывает Залина Плеханова, за удобство на первом этапе действительно придется переплатить. В обычном случае жилье по траншевой ипотеке предлагают дороже на 8–20 % по сравнению с обычной ценой.

Перспективы траншевой ипотеки

За происходящим на рынке траншевой ипотеки внимательно смотрит Центральный банк. Там уже высказывали опасения, что этот инструмент может оказывать негативное влияние на цены на жилье, а покупатели не всегда способны осознать реальную кредитную нагрузку. Поэтому не исключено, что ЦБ введет некое новое регулирование траншевой ипотеки.

Следует также учитывать, что ЦБ продолжает понижать ключевую ставку. На момент подготовки материала она уже составляет 14,5%. А если ключевая снизится еще, то возможен существенный рост спроса на рыночную ипотеку. И тогда не исключен сценарий, при котором застройщики вообще откажутся от схемы с траншевой ипотекой. 

Поэтому, если сейчас для вас плюсы от сделки перевешивают минусы и риски, можно выбрать такой вариант кредитования. «Сейчас в банках траншевая ипотека еще есть. Но многие говорят о ее скором закрытии, поскольку на самом деле эта история в целом не банковская, это история застройщиков, — говорит Залина Плеханова. — Так что искать траншевую ипотеку я рекомендую не в банках, а у конкретных застройщиков  и спрашивать именно их о наличии такого продукта».