Договоры аренды: топ-7 уловок, на которые попадаются арендаторы

Аренда квартиры – вопрос непростой. Найти подходящий объект недостаточно. Нужно еще грамотно составить договор, чтобы затем не потерять деньги, не остаться на улице и не делить жилплощадь с незваными соседями. Мы разберем 7 неприятных ситуаций и расскажем, как в них не оказаться.

Уловка №1. Скрытые недостатки

Студент Николай С. из Санкт-Петербурга увидел на сайте объявлений квартиру как раз рядом с университетом – всего-то дорогу перейти. Молодой человек договорился о просмотре и тут же на месте подписал с собственником договор, чтобы не упустить редкий вариант. Только вот первая неделя в новом жилье Николая С. не порадовала. Он стал страдать аллергией. Все из-за плесени под обоями.

Делится мнением Константин Барсуков, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», член «Российской Гильдии Риелторов», эксперт Недвижимости: «Если вы сняли квартиру, а в ней обнаружились проблемы, которые вы не видели ранее, например, присутствуют клопы или плесень, то арендатор имеет полное право забрать депозит. Другой вопрос – отдадут его или нет. Для таких случаев я рекомендую в договоре оговорить подобные скрытые дефекты».

В договоре аренды не лишним будет прописать, что в случае обнаружения дефектов арендатор имеет право расторгнуть договор. Арендодатель при этом будет обязан вернуть депозит.

Уловка №2. Хозяин задолжал за ЖКХ

Журналист Екатерина К. переехала в другой город и арендовала квартиру. Первый месяц все было хорошо, но потом пропал свет. В управляющей компании пояснили: электричество отключили за долги собственника, который не оплачивал коммунальные услуги длительное время.

«Если арендодатель не платит за коммуналку, могут отключить электроэнергию, водоснабжение. Понятно, что жить в такой квартире невозможно и придется расторгать договор», – комментирует Константин Барсуков.

Чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, можно попросить у собственника показать последнюю квитанцию за ЖКХ. Если есть долги, то информация об этом будет в документе. Также часто управляющие компании вывешивают списки должников на информационном табло, которое располагается на первом этаже.

Лучше рассчитываться с арендодателем за квартиру с помощью банковских переводов, которые сохраняются в истории. У наличных денег больше рисков. Собственник жилья может год брать арендную плату, а затем обратиться в суд с иском о невыполнении обязательств. Если наниматель не сможет доказать, что передавал средства, то он может проиграть.

Уловка №3. Рост аренды после ремонта

Строитель Петр П. после развода с женой съехал в арендную квартиру и, чтобы сэкономить, выбрал вариант с «бабушкиным» ремонтом. Мужчина долгое время проработал в строительстве, а потому договорился с хозяином, что будет делать ремонт сам в счет арендных платежей. Собственник согласился, а после того, как Петр П. завершил работы, поднял стоимость аренды.

«Многие арендаторы воспринимают это как обман. Но обманом это не является, ведь арендатор делал ремонт не за свой счет, а в счет арендной платы», – уточняет Барсуков. По его словам, арендодатель нес издержки: не получал арендную плату. Эксперт добавляет, что если арендатор делает ремонт сам, то это можно учитывать. «Ты мне оплачиваешь не только материалы, но и работу, которая стоит столько-то. Если исходя из этого будет сделан расчет, то это может предупредить конфликтную ситуацию», – заключает Барсуков.

Также стоит подготовиться к тому, что вкусы арендатора и арендодателя будут отличаться. Поэтому качество и цвет материалов лучше согласовывать заранее.

Уловка №4. Ремонт техники

Дизайнер Елена С. три года снимала квартиру у собственника, пока не сломался холодильник. Арендатор решила, что причина в старении агрегата и предложила собственнику в счет будущей аренды купить новый холодильник. Однако арендодатель посчитал, что причиной поломки стало неправильное использование холодильника, и попросил девушку купить замену за свои деньги.

«По-хорошему, если было нарушение эксплуатации, тогда должен компенсировать арендатор. Например, купить б/у технику такого же уровня и такой же марки. А если он заселился в квартиру, оборудованную новой техникой, тогда он должен новую купить», – советует Константин Барсуков. По его словам, если не было нарушения режима эксплуатации, а техника просто устарела, то это проблема арендодателя. «Тут может возникнуть спор. Чтобы его избежать, можно сразу при заключении договора это оговорить», – говорит эксперт.

Если возникла спорная ситуация, можно заказать экспертизу пришедшей в негодность техники. Впрочем, в этом случае проигравшей в споре стороне придется оплачивать не только ремонт или покупку, но еще и услуги компании по проведению экспертизы.

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья. По сути, это защита арендодателя в случае причинения ущерба арендатором. Если условия договора нарушены не были, депозит возвращается.

Уловка №5. Не вернули депозит

Сотрудник IT-компании Дмитрий Т. купил квартиру в строящемся доме, а на время ожидания снял квартиру. Парень сразу предупредил о коте арендодателя, тот был не против – у него и самого была кошка, когда он сам жил в этой квартире. Взял с арендатора платеж за месяц вперед и депозит в том же размере. Через год застройщик сдал дом в эксплуатацию, и Дмитрий Т. решил переехать в свое жилье. Но в день сдачи ключей произошел конфликт – собственник жилья заметил на обоях следы кошачьих когтей. Парень уверял, что повреждения были до него, однако арендодатель остался непреклонен и депозит не вернул.

«Да, с депозитом обмануть могут – например, взять его и не вернуть – сказать, мол, мебель не в том состоянии, в котором была. Например, въехали – диван был идеальный, а теперь на нем пятно. Если вы считаете, что вас обманули с депозитом, значит, нужно подавать в суд», – комментирует Константин Барсуков.

Чтобы не столкнуться с подобной ситуацией, нужно до заключения договора максимально подробно фиксировать все повреждения в квартире. Пример: «трещина на стекле дверцы кухонного гарнитура (третий ящик справа)». Можно снять недостатки на видео, а после отправить его арендодателю и получить его согласие в мессенджере или по почте.

Уловка №6. Двойная аренда

Бухгалтер Ирина С. арендовала квартиру мечты: хороший ремонт, большая площадь, ЖК бизнес-класса и невысокая цена. Девушка оплатила аренду, внесла депозит и уже пригласила подруг посмотреть на новое жилье, но вдруг обнаружила в квартире чужих людей, которые тоже ее сняли. Выяснилось, что злоумышленники на двое суток сняли чужую квартиру и без ведома собственника сдали ее на долгий срок сразу нескольким людям, собрав деньги с каждого.

«Чтобы такого не произошло, нужно делать то, что мало кто делает на рынке аренды: попросите выписку из ЕГРН, паспорт и убедитесь, что перед вами человек, который действительно имеет право собственности на квартиру», – говорит Барсуков. Вместе с выпиской из ЕГРН лучше попросить еще и правоустанавливающие документы – на основании чего у человека есть право собственности. Когда вы увидите пул документов и убедитесь, что перед вами действительно собственник, можно отдавать деньги.

Уловка №7. Не все собственники согласны

Торговый представитель Сергей У. заключил договор аренды на квартиру с женщиной в возрасте. Ничего не предвещало неприятностей, но спустя три месяца в двери постучал сын хозяйки. Оказалось, что он тоже является собственником и намеревается жить в этой квартире. Поскольку подписи сына под документом аренды не было, Сергею У. пришлось съехать.

Константин Барсуков говорит, что действительно можно с одним собственником составить договор, если другие, например, где-то отсутствуют. Однако затем документ нужно отправить по электронной почте, WhatsApp или Telegram, чтобы подтвердить, что все собственники выразили согласие с условиями договора и против сдачи объекта не возражали. «Идеально, если все собственники поставят подписи», – заключает эксперт.

Каждый собственник квартиры указан в выписке из ЕГРН. А поэтому перед подписанием договора лучше запросить ее у арендодателя или риелтора. Это позволит избежать неприятных ситуаций в будущем.

В договоре аренды необходимо прописать время и условия прихода собственника: например, не чаще, чем один раз в месяц, за сутки до визита предупредить арендатора. При этом экстренные ситуации – такие, как пожар или потоп, – разрешают собственнику заходить в квартиру без предупреждения.

Что важно учесть в договоре аренды:

Проверяем оговоренный срок аренды, сумму ежемесячных платежей, сверяем паспортные данные в договоре с официальным документом.
Просим собственника показать последнюю квитанцию за ЖКХ – обращаем внимание, есть ли долги.
Просим выписку из ЕГРН – смотрим информацию о всех собственниках, согласиться на аренду должен каждый из них.
Прописываем в договоре размер и условия возврата депозита. Предусматриваем пункт о расторжении договора и возврате депозита в случае, если были обнаружены невидимые недостатки (плесень, клопы, тараканы).
Подробно снимаем на видео все недостатки квартиры, получаем согласие с этим собственника.
Прописываем в договоре, кто и при каких условиях ремонтирует технику.
Включаем пункт о посещении квартиры хозяином: прописываем в нем условия.
Если предстоит ремонт, до начала работ обговариваем условия и вероятность повышения арендной платы.
Рассчитываемся с арендодателем с помощью банковских переводов.

«Стороны не всегда стремятся заключить официальный договор на аренду жилья из-за желания избежать налогов или других обязательств, – отмечает Анастасия Чумак, соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия». – Однако следует помнить, что неофициальная аренда жилья может привести к серьезным последствиям для обеих сторон». Для арендатора неофициальная аренда может означать отсутствие защиты его прав и интересов, возможность быстрого выселения или повышения арендной платы без предупреждения. Для арендодателя это может привести к штрафам, налоговым претензиям или даже уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.