Эксперт «Моих финансов»: как я взяла сразу две ипотеки и не прогадала
Моя первая ипотека… даже две
Это моя первая ипотека в жизни, вернее, как дальше станет понятно, сразу две. Конечно, жизнь меня к такому не готовила. Как тысячи других людей, я просто планировала переехать в Москву и подыскивала квартиру в комфортном для проживания районе.
Когда впервые задумалась о жилищном кредите, я рассчитывала исключительно на семейную ипотеку. Но пока я искала взвешенные подходы, рынок сыграл на ускорение: недвижимость дорожала стремительно, отдельные квартиры — буквально на миллионы. Привлекательные варианты исчезали быстрее, чем я успевала представить свой переезд туда. В начале 2026 года стало ясно: надо прекращать думать, пора действовать.
Итак, у меня было: желание, ограниченные финансовые возможности, переезд из одного города в другой и, главное, ребенок. Конечно же, последний пункт был ключевым. Я понимала, что должна купить квартиру не для того, чтобы просто где-то жить, а чтобы жить в нормальном районе: с садом, школой, транспортом, с метро в пешей доступности, с инфраструктурой для развития сына. Примеряя будущую жизнь, ради удобной локации я была готова поступиться даже площадью квартиры. Это сделало выбор одновременно и проще, и сложнее.
Почему я отказалась от комбинированной ипотеки
Конечно, я планировала действовать по классическому варианту: семейная ипотека с господдержкой, с лояльной ставкой 6% и низкими ежемесячными платежами. Однако очень быстро выяснилось, что недвижимость в подходящем районе стоит дороже, чем я ожидала, мне придется занять у банка больше денег, чем планировалось. И хуже того, суммы семейной ипотеки (а в Москве это максимум 12 млн рублей) на покупку квартиры не хватало.
Так я пришла к выводу, что нужна еще одна — рыночная ипотека. Началась чистая математика с подсчетами переплат и сравнением банковских предложений.
Я выяснила, что большинство крупных банков предлагают комбинированную ипотеку. Это ипотека, которая совмещает в одном кредите две ставки: льготную (государственную) и рыночную. То есть часть суммы берется под 6% семейной ипотеки, а часть — по рыночной ставке. На тот момент рыночные ставки у разных банков заметно отличались, разброс был от 19 до 25%. Итоговую ставку банк рассчитывает не как простое среднее арифметическое, а как средневзвешенную в зависимости от того, какую долю в общей сумме кредита занимает каждая часть. Поэтому чем ниже рыночная часть ипотеки, тем ближе к льготной ставке рассчитывается общий процент. В моем случае в среднем выходило 10–12%.
Комбинированная схема вроде выглядела привлекательно, но все же у нее был существенный недостаток: жилищный кредит с фиксированной ставкой давали на 30 лет! Возможность частично-досрочного погашения не меняла положения. Мне такая перспектива не понравилась, да и у меня есть имущество, которое я планирую реализовать. Поэтому я отмела вариант с комбинированной ипотекой и стала изучать вариант с двумя ипотеками.
Почему две ипотеки?
Разделить нужную для покупки квартиры сумму на две ипотеки мне показалось неплохим решением. Я знала, что смогу довольно быстро погасить одну из них, закрыв вырученными за продажу имевшейся недвижимости деньгами дорогую рыночную ипотеку, которую в итоге взяла под 18,5%. А останусь я со льготной семейной ипотекой под 6% и буду гасить ее в своем темпе, хоть частично досрочно, хоть по обычному графику. Для меня было важно не брать на себя неподъемный груз на многие-многие годы, а выдержать удар по финансам сначала, а дальше спокойно жить с более мягкими условиями выплат.
Так я остановилась на схеме с двумя разными ипотеками. На фоне банковских ставок это и сейчас, спустя полгода, кажется мне разумным решением, но звучит, конечно, страшно.
Как выбор квартиры укрепил меня в решении
Я выбрала квартиру из фонда реновации в хорошем районе на юге Москвы, с уже сложившейся инфраструктурой, но со сроком сдачи в 2027 году. Да, это ожидание. Но у меня не было иллюзий, что в Москве можно легко и быстро купить приличное жилье. Увы, меня ждало разочарование. Оказалось, что фонд реновации не работает с банками, которые дают раздельную ипотеку. Только комбинированный вариант.
Мысль о двух ипотеках не оставляла, я продолжала сравнивать возможности комбинированной и двух отдельных ипотек, плюсы и минусы вариантов. Комбинированная выходила чуть дешевле, ежемесячный платеж был меньше тысяч на пять в месяц. Как я уже сказала, у нее был жесткий минус: ставка фиксировалась на 30 лет, и выйти из нее можно было только через рефинансирование. На фоне текущих рыночных ставок эта возможность выглядела сомнительной.
Все мои вопросы и пожелания закрывались только двумя ипотеками. Их я и начала оформлять.
Как я выбирала банк
Я рассмотрела предложения огромного количества банков. Параллельно мониторила варианты на «Сравни» — агрегаторе для сравнения финансовых продуктов. В первую очередь я смотрела на ставку, ежемесячный платеж, размер первоначального взноса, страховку, требования к документам, скорость одобрения. В итоге на одобрение я «подавалась» в пять банков.
Сбербанк вышел из списка первым. Да, это крупнейший и самый стабильный банк. Но в моей ситуации он предложил самые слабые условия и, к сожалению, не подошел.
Обратилась в «зарплатный» банк — Альфа-Банк. Для своих клиентов он предлагал дополнительную скидку 0,5%, но даже с ней ставка все равно была заметно выше, чем, например, у ВТБ.
Потом рассмотрела предложение от Газпромбанка. Его ставка была привлекательнее, но в придачу к интересным условиям шел очень «тяжелый» пакет документов. Просили буквально все и сразу: оригиналы документов, выписки по недвижимости, по дополнительным доходам и вообще по всем возможным жизненным активам. Не каждый банк настолько глубоко погружается в детали.
В конце концов список сузился до двух вариантов: МКБ и еще одно кредитное учреждение, которое я все же исключила из списка. В МКБ у меня все сложилось: условия, список необходимых документов, понятная логика сделки. Тут мне одобрили схему, по которой я смогла разделить кредитную нагрузку.
В процессе одобрения ипотеки выяснился еще один интересный момент: предложения по страхованию жизни и здоровья (а это обязательный вид страхования, когда берешь семейную ипотеку) заметно различаются. Когда у меня была предодобрена ипотека под квартиру из фонда реновации, стоимость страховки превышала 90 тысяч в год, а МКБ по схеме с двумя ипотеками предложил страховку общей стоимостью порядка 60 тысяч. Согласитесь, разница есть.
В итоге я купила двухкомнатную квартиру, 58 квадратных метров счастья. Дом еще не сдан, но передачу ключей обещают к концу 2026 года. Застройщик, кстати, никаких скидок не дал.
Какие получились ставки и платежи
По ставкам реальность оказалась жестче, чем я это представляла: если в банке есть «вилка», то почти наверняка процент дадут ближе к верхней границе. По моей рыночной ипотеке ставка составила 18,5%. По льготной — 6%, как и было намечено.
Есть интересный момент. Семейную ипотеку я оформила на 30 лет, а рыночную — на 20 лет. Разница между семейной и рыночной ставками почти трехкратная, а ежемесячный платеж почти одинаковый. То есть сразу видно, насколько сильно семейная ипотека выигрывает за счет более «дешевых» денег. Даже при большем сроке кредита ежемесячный платеж остается сопоставимым.
Сделка
В процессе взаимодействия с банками у меня не было ни одной напряженной ситуации или драматичной сцены. Наоборот, меня удивило, насколько легко кредитные учреждения готовы давать деньги. Отказа я не получила ни разу, а одобрение приходило почти мгновенно. Например, мой банк одобрил мне ипотеку в течение часа.
Сам процесс сделки прошел достаточно комфортно. После одобрения в банке назначили дату подписания договора, но к указанному дню застройщик не успел подготовить документы. Пришлось немного подождать, пока банк и застройщик согласуют проект договора.
Банк предложил два варианта: подписать бумаги удаленно или приехать лично. Я выбрала старый добрый второй способ, чтобы все было подписано моей рукой. Задержка в итоге вышла совсем небольшая, примерно на сутки. Для такой большой покупки это, честно говоря, вообще не критично.
Самым удивительным моментом для меня длительный процесс подписания документов. Я провела в банке больше трех с половиной часов и, если честно, не думала, что непосредственная процедура оформления ипотеки может быть настолько затянутой.
Да и в целом с бумагами пришлось повозиться. С ипотекой, а тем более с двумя ипотеками, без этого никуда: нужен целый набор справок, у некоторых из них очень кроткий срок действия. Не то чтобы какая-то жуткая бюрократия, скорее просто много мелких условий, которые важно не упустить в общем потоке.
Какие выводы я сделала
Две ипотеки для меня — это инструмент, благодаря которому я смогла найти оптимальный способ решить свой жилищный вопрос. Но всем известно, что любой инструмент опасен в неумелых руках. Поэтому если бы меня спросили, как лучше подготовиться к оформлению ипотеки, я бы посоветовала сделать это заранее и очень внимательно. Лучше вместе с тем, кто уже проходил этот путь, или же привлечь специалиста.
А если бы можно было дать себе совет на старте, я бы уж точно рекомендовала решаться скорее,потому что цены на недвижимость растут. Конкретно в моей ситуации промедление с решением о покупке обернулось повышением стоимости квартиры почти на 2 миллиона рублей.