Семейная ипотека — 2026: новые правила

Ставки, сроки, первоначальный взнос

Одна из мер поддержки семей с детьми в России — программа «Семейная ипотека», которая позволяет купить жилье в кредит по сниженной ставке. Государство субсидирует банку разницу между рыночным и льготным процентом. 

До 1 октября Семейную ипотеку можно было взять под 6% годовых на срок до 30 лет.

А вот с 1 октября 2026 максимальная сумма кредита и процентная ставка зависят от числа детей в семье и хотя бы один ребенок должен быть младше 7 лет. Во всех во всех регионах, кроме четырех столичных, действуют следующие условия по ставке и максимальной сумме кредита:

• 2% годовых, 10 млн руб. — для семей с пятью детьми и более;
• 4% годовых, 10 млн руб. — для семей с четырьмя детьми;
• 6% годовых, 10 млн руб. — для семей с тремя детьми;
• 8% годовых, 8 млн руб. — для семей с двумя детьми;
• 10% годовых, 6 млн руб. — для семей с одним ребенком.

Для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области: 

• 5 детей и более: ставка 4%, лимит — 18 млн рублей;
• 4 детей: ставка 6%, лимит — 18 млн рублей;
• 3 детей: ставка 8%, лимит — 18 млн рублей;
• 2 детей: ставка 10%, лимит — 15 млн рублей;
• 1 ребенок: ставка 12%, лимит — 12 млн рублей.

Максимальный срок, на который можно взять ипотеку по льготной ставке, — 15 лет.

 Оформить такую ипотеку могут граждане РФ с несовершеннолетними родными или усыновленными детьми, если: 

• семья воспитывает ребенка до 6 лет включительно;
• в семье двое несовершеннолетних детей и более;
• у ребенка есть инвалидность.

Первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья. Можно использовать средства материнского капитала. В 2026 году он составляет 728 921,9 рубля на первого ребенка, 234 321,3 рубля — на второго, если получали на первого и 963 243,2 рубля — на второго или последующих, при условии что ранее у получателя не было права на господдержку.  

 Многодетные семьи, у которых третий или последующий ребенок  родился после 1 января 2019 года, могут получить от государства 450 тысяч рублей на погашение кредита. В некоторых регионах местные власти добавляют еще до 550 тысяч. 

Что можно купить

По программе Семейной ипотеки можно приобрести не только новостройку. В 2025 году эта программа распространена и на вторичный рынок. Возможность купить вторичную квартиру по Семейной ипотеке получили семьи с ребенком до 6 лет включительно, а также семьи с ребенком-инвалидом до 18 лет. 

Есть и второе ограничение. Семьи должны приобрести жилье в населенном пункте, где строится мало жилья: многоквартирные дома не строятся или строится не более двух новостроек в год. Таким образом, исключаются Москва, Санкт-Петербург, их области, а также крупные города. 

Существует официальный перечень регионов, в которых доступна Семейная ипотека на вторичное жилье. Сейчас в нем 891 город в 83 регионах. Раз в полгода список населенных пунктов обновляется. 

Но и это не все требования. Дом, в котором по Семейной ипотеке приобретается квартира, не может быть аварийным, его возраст не должен превышать 20 лет. Нельзя покупать жилье у близких родственников, партнеров по бизнесу. 

По Семейной ипотеке можно приобрести индивидуальный жилой дом, в том числе с земельным участком. Допустимо провести сделку с юридическим лицом по Договору долевого участия или по Договору купли-продажи с подрядчиком - первым собственником. Ограничений по требованию к определенной территории нет. Таким способом семья с детьми от 7 лет и старше может решить жилищный вопрос в любом регионе. 

Три важных изменения в 2026 году

1 февраля 2026 года для получения Семейной ипотеки начали действовать новые правила.

Правило первое: одна льготная ипотека на одну семью

Принцип «одна ипотека в одни руки» трансформировался в правило «одна ипотека на одну семью». «До этого времени каждый из родителей теоретически мог воспользоваться льготой, если второй не выступал созаемщиком, а теперь программа стала строго адресной», — объясняет руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Самолет Плюс» Наталья Рябухина.

Однако семья может получить Семейную ипотеку повторно:

• если первая оформлена до 23 декабря 2023 года и выплачена;
• если первая ипотека взята после 23 декабря 2023 года и уже полностью погашена, а в семье после получения предыдущего займа родился еще один ребенок.

Правило второе: регистрация с ребенком

С 1 февраля 2026 года родители с ребенком — участники программы обязаны быть зарегистрированы в одном жилье. Это отсекает фиктивные схемы и направляет госсубсидии тем, кто действительно нуждается в расширении жилья, рассказывает Наталья Рябухина.

Кроме того, новация прикрывает схему, когда ипотеку по льготной ставке пытались получить семьи без детей или с одним ребенком семи лет и старше, оформляя созаемщиками тех, кто право на льготную ипотеку имеет, но не является членами семьи, претендующей на субсидированный кредит. Их называли донорами, а схему — донорской.

Правило третье: комбинированную ипотеку можно рефинансировать

С 1 февраля 2026 года можно рефинансировать рыночную часть комбинированной Семейной ипотеки. Раньше для этого нужно было пересмотреть всю ипотеку. Теперь льготную ставку можно сохранить, а рыночную — пересчитать, объяснили в Минфине России.

Как новации меняют рынок Семейной ипотеки

Вступившие в силу поправки уже отразились на рынке Семейной ипотеки. В конце прошлого года спрос на такие ссуды был ажиотажным, а в феврале 2026 года рухнул. 

«В декабре 2025 года объем выдачи кредитов в рамках Семейной ипотеки в РФ достиг рекордного значения — 605 млрд рублей, — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Сейчас наблюдается спад потребительской активности таких заемщиков: в январе 2026 года сумма предоставленных клиентам с детьми субсидируемых кредитов составила 424,9 млрд рублей, в феврале — 256,7 млрд рублей. Дело не только в ужесточении условий предоставления займов. Основная причина — исчерпание значительной части покупательского потенциала в период ажиотажа». Такой тренд подтверждают и данные Объединенного кредитного бюро: в январе 2026 года банки выдали 57,89 тысячи льготных ипотек, а в феврале — только 22,26 тысячи. Снижение — 62%.

Еще одним трендом стал рост фиктивных разводов. Супруги расторгают брак, один ребенок по документам остается с матерью, второй — с отцом. В результате образуются две семьи, каждая из которых теоретически может воспользоваться Семейной ипотекой. Однако банки уже знают об этой уловке и предупреждают, что при выявлении такой схемы будут расценивать подобные действия как мошенничество.

Юристы не исключают и уголовной ответственности за подобные действия по статье 159.1 УК РФ о мошенничестве в сфере кредитования. Она предусматривает санкции от штрафа до лишения свободы на срок до двух лет. Впрочем, пока такой практики еще нет.

Плюсы и минусы Семейной ипотеки

Несмотря на все ограничения, доля Семейной ипотеки в общем объеме — 75%. Ее главный плюс — возможность решить жилищный вопрос, получив заем по ставке ниже рыночной примерно в три раза. По данным ДОМ.РФ, средневзвешенная ипотечная ставка в банке из топ-20  на 1 мая — 19,22% на новостройки и 18,84% на вторичку. Минфин прогнозирует, что в этом году ставки снизятся до 16–17% годовых.

Но минусы тоже есть:

• Льготный заем распространяется на ограниченное число объектов недвижимости,  в основном на новостройки и строящееся жилье. Покупка на вторичке сопровождается рядом условий.
• Ограничения по возрасту детей. Семейная ипотека доступна в основном для семей, где ребенок родился после 2018 года. Семейная ипотека недоступна для семей с одним ребенком 7 лет и старше.
• Высокая стоимость жилья в новостройках. Квартиры там чаще дороже, чем на вторичном рынке. Большая стоимость квадратного метра «съедает» преимущество низкой ставки по кредиту.
• Ограниченный выбор банков и застройщиков. Не все из них работают с этой категорией льготников.
• Ограничения по сумме кредита. В итоге в крупных городах для покупки жилья приходится занимать часть суммы в банке по рыночной ставке.