Семейная ипотека — 2026: новые правила

Ставки, сроки, первоначальный взнос

Одна из мер поддержки семей с детьми в России — программа «Семейная ипотека», которая позволяет купить жилье в кредит по сниженной ставке. Государство субсидирует банку разницу между рыночным и льготным процентом. Его величина — от 6% годовых.

 Оформить такую ипотеку могут граждане РФ с несовершеннолетними родными или усыновленными детьми, если:

• семья воспитывает ребенка до 6 лет включительно;
• в семье двое несовершеннолетних детей и более;
• у ребенка есть инвалидность.

 Максимальная сумма кредита:

• 12 млн рублей — для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 30 млн при комбинированной ипотеке;
• 6 млн рублей — для других регионов РФ и до 15 млн — при комбинированной.

 Срок действия программы, то есть кредитного договора, — до 31 декабря 2030 года.

 Первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья. Можно использовать средства материнского капитала. В 2026 году он составляет 728 921,9 рубля на первого ребенка, 234 321,3 рубля — на второго, если получали на первого и 963 243,2 рубля — на второго или последующих, при условии что ранее у получателя не было права на господдержку. 

Пример 1

Семья Сидоровых живет в Орле, у них родился второй ребенок.По программе Семейной ипотеки они хотят купить квартиру за 6 млн рублей. Первоначальный взнос — 1,2 млн рублей, в том числе 963 243,2 рубля —материнский капитал, а остальное — личные накопления. Недостающие 4,8 млн рублей семья сможет взять под 6% годовых.

 Многодетные семьи, у которых третий или последующий ребенок  родился после 1 января 2019 года, могут получить от государства 450 тысяч рублей на погашение кредита. В некоторых регионах местные власти добавляют еще до 550 тысяч.

Что можно купить

По программе Семейной ипотеки можно приобрести не только новостройку. В 2025 году эта программа распространена и на вторичный рынок. Возможность купить вторичную квартиру по Семейной ипотеке получили семьи с ребенком до 6 лет включительно, а также семьи с ребенком-инвалидом до 18 лет. 

Есть и второе ограничение. Семьи должны приобрести жилье в населенном пункте, где строится мало жилья: многоквартирные дома не строятся или строится не более двух новостроек в год. Таким образом, исключаются Москва, Санкт-Петербург, их области, а также крупные города. 

Существует официальный перечень регионов, в которых доступна Семейная ипотека на вторичное жилье. Сейчас в нем 891 город в 83 регионах. Раз в полгода список населенных пунктов обновляется. 

Но и это не все требования. Дом, в котором по Семейной ипотеке приобретается квартира, не может быть аварийным, его возраст не должен превышать 20 лет. Нельзя покупать жилье у близких родственников, партнеров по бизнесу. 

По Семейной ипотеке можно приобрести индивидуальный жилой дом, в том числе с земельным участком. Допустимо провести сделку с юридическим лицом по Договору долевого участия или по Договору купли-продажи с подрядчиком - первым собственником. Ограничений по требованию к определенной территории нет. Таким способом семья с детьми от 7 лет и старше может решить жилищный вопрос в любом регионе. 

Три важных изменения в 2026 году

1 февраля 2026 года для получения Семейной ипотеки начали действовать новые правила.

Правило первое: одна льготная ипотека на одну семью

Принцип «одна ипотека в одни руки» трансформировался в правило «одна ипотека на одну семью». «До этого времени каждый из родителей теоретически мог воспользоваться льготой, если второй не выступал созаемщиком, а теперь программа стала строго адресной», — объясняет руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Самолет Плюс» Наталья Рябухина.

Однако семья может получить Семейную ипотеку повторно:

• если первая оформлена до 23 декабря 2023 года и выплачена;
• если первая ипотека взята после 23 декабря 2023 года и уже полностью погашена, а в семье после получения предыдущего займа родился еще один ребенок.

Пример 2

В семье Романовых супруг оформил льготную Семейную ипотеку как IT-специалист до 23 декабря 2023 года, и долг по ней уже выплачен досрочно. Они соответствуют критериям для участников Семейной ипотеки, смогут получить ее, но супруга обязательно должна быть оформлена созаемщиком.

Правило второе: регистрация с ребенком

С 1 февраля 2026 года родители с ребенком — участники программы обязаны быть зарегистрированы в одном жилье. Это отсекает фиктивные схемы и направляет госсубсидии тем, кто действительно нуждается в расширении жилья, рассказывает Наталья Рябухина.

Кроме того, новация прикрывает схему, когда ипотеку по льготной ставке пытались получить семьи без детей или с одним ребенком семи лет и старше, оформляя созаемщиками тех, кто право на льготную ипотеку имеет, но не является членами семьи, претендующей на субсидированный кредит. Их называли донорами, а схему — донорской.

Правило третье: комбинированную ипотеку можно рефинансировать

С 1 февраля 2026 года можно рефинансировать рыночную часть комбинированной Семейной ипотеки. Раньше для этого нужно было пересмотреть всю ипотеку. Теперь льготную ставку можно сохранить, а рыночную — пересчитать, объяснили в Минфине России.

Комбинированная ипотека позволяет заемщику взять до 12 млн рублей в столицах и области и до 6 млн в других регионах — по ставке 6%. И еще до 18 млн в столицах и области и до 9 млн в других субъектах РФ — по рыночной ставке банка.

Пример 3

Семья Ивановых по программе Семейной ипотеки купила в ипотеку квартиру в Москве за 20 млн рублей в 2024 году. Первоначальный взнос составил 4 млн, супруги потратили на него накопления. В банке они взяли в кредит 16 млн рублей: 12 млн по льготной ставке 6% годовых, 4 млн — по рыночной ставке 20%.

Попытку рефинансировать заем в прошлом году банк рассматривал бы как операцию по закрытию «старой» ипотеки и выдачу новой: рыночная ставка снизилась бы, но льготная была бы потеряна. В 2026 году банк рефинансирует только часть долга — 4 млн рублей, которые семья взяла по  рыночной ставке.

Как новации меняют рынок Семейной ипотеки

Вступившие в силу поправки уже отразились на рынке Семейной ипотеки. В конце прошлого года спрос на такие ссуды был ажиотажным, а в феврале 2026 года рухнул. 

«В декабре 2025 года объем выдачи кредитов в рамках Семейной ипотеки в РФ достиг рекордного значения — 605 млрд рублей, — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Сейчас наблюдается спад потребительской активности таких заемщиков: в январе 2026 года сумма предоставленных клиентам с детьми субсидируемых кредитов составила 424,9 млрд рублей, в феврале — 256,7 млрд рублей. Дело не только в ужесточении условий предоставления займов. Основная причина — исчерпание значительной части покупательского потенциала в период ажиотажа». Такой тренд подтверждают и данные Объединенного кредитного бюро: в январе 2026 года банки выдали 57,89 тысячи льготных ипотек, а в феврале — только 22,26 тысячи. Снижение — 62%.

Еще одним трендом стал рост фиктивных разводов. Супруги расторгают брак, один ребенок по документам остается с матерью, второй — с отцом. В результате образуются две семьи, каждая из которых теоретически может воспользоваться Семейной ипотекой. Однако банки уже знают об этой уловке и предупреждают, что при выявлении такой схемы будут расценивать подобные действия как мошенничество.

Юристы не исключают и уголовной ответственности за подобные действия по статье 159.1 УК РФ о мошенничестве в сфере кредитования. Она предусматривает санкции от штрафа до лишения свободы на срок до двух лет. Впрочем, пока такой практики еще нет.

Плюсы и минусы Семейной ипотеки

Несмотря на все ограничения, доля Семейной ипотеки в общем объеме — 75%. Ее главный плюс — возможность решить жилищный вопрос, получив заем по ставке ниже рыночной примерно в три раза. По данным ДОМ.РФ, средневзвешенная ипотечная ставка в банке из топ-20  на 1 мая — 19,22% на новостройки и 18,84% на вторичку. Минфин прогнозирует, что в этом году ставки снизятся до 16–17% годовых.

Но минусы тоже есть:

• Льготный заем распространяется на ограниченное число объектов недвижимости,  в основном на новостройки и строящееся жилье. Покупка на вторичке сопровождается рядом условий.
• Ограничения по возрасту детей. Семейная ипотека доступна в основном для семей, где ребенок родился после 2018 года. Семейная ипотека недоступна для семей с одним ребенком 7 лет и старше.
• Высокая стоимость жилья в новостройках. Квартиры там чаще дороже, чем на вторичном рынке. Большая стоимость квадратного метра «съедает» преимущество низкой ставки по кредиту.
• Ограниченный выбор банков и застройщиков. Не все из них работают с этой категорией льготников.
• Ограничения по сумме кредита. В итоге в крупных городах для покупки жилья приходится занимать часть суммы в банке по рыночной ставке.

Какие изменения готовятся

Спрос на Семейную ипотеку в ближайшие месяцы будет восстанавливаться, вероятно, до 300–350 млрд рублей в месяц, говорит Роман Сырцов из «Метриума». Однако пиковое значение декабря 2025-го превзойти не удастся.

При этом обсуждается введение ряда новых критериев и параметров для получателей Семейной ипотеки.

«Так, правительство рассматривает возможность сделать льготные займы дороже для семей с одним несовершеннолетним ребенком, а именно их сейчас большинство — около 60%», — рассказывает Роман Сырцов.

Действительно, до 1 июля Минфин и Минстрой РФ намерены проработать предложения о введении дифференцированной по количеству детей ставки по Семейной ипотеке. Обсуждается ее снижение до 4% для семей, где родился третий ребенок, сохранение на уровне 6% для семей с двумя детьми и повышение до 10 или 12% для тех, где ребенок один.

Также заемщикам могут запретить приобретать жилье по Семейной ипотеке за пределами региона прописки. Это приводит к тому, что субсидированный кредит используют не для улучшения условий проживания, а в инвестиционных целях — для сдачи в аренду или перепродажи. Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко сообщила, что 40% участников программы купили недвижимость в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, а не в своем регионе. 

Впрочем, позитивные новости для потенциальных участников программы тоже есть. В 2026 году могут быть изменены требования к возрасту детей заемщиков, чтобы субсидированной ставкой могли воспользоваться семьи с детьми от семи до 16 лет. Еще правительство изучает возможность увеличения лимита по Семейной ипотеке в полтора раза для семей, приобретающих квартиру площадью не менее  60 квадратных метров, — до 18 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 9 млн — в остальных субъектах РФ.