За льготной ипотекой по-новому: что изменилось

Что такое льготная ипотека

Сейчас в стране действуют несколько типов федеральных ипотечных программ с господдержкой: «Льготная ипотека», «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Ипотека для IT-специалистов» и «Ипотека для военнослужащих». 

Самая популярная программа в стране – «Льготная ипотека» по ставке до 7%. Она была запущена в 2020 году для поддержки строительной отрасли во время пандемии коронавируса.

Программа была рассчитана на год, но затем ее неоднократно продляли. Сейчас она действует до 31 декабря 2022 года. 

Что случилось с программой после повышения ставки ЦБ

После рекордного повышения ключевой ставки Банка России в феврале 2022 года и ставок по кредитам рыночная ипотека стала фактически недоступна. Правительству стало сложно субсидировать низкую ставку по  программе «Льготная ипотека». Да и невысокий кредитный лимит не покрывал запросы покупателей квартир. Стало очевидно, что для поддержания спроса и отрасли необходимо быстро пересмотреть условия программы.

Тогда Правительство приняло решение изменить условия программы. Первое изменение произошло 1 апреля – ставка была увеличена до 12%, а в кредит снова стало можно взять 12 млн рублей (жителям Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) и 6 млн рублей (жителям остальных регионов РФ).

Какие условия программы действуют сейчас

По мере стабилизации ситуации Банк России начал снижать ключевую ставку. Это дало возможность Правительству РФ снова пересмотреть условия программы «Льготная ипотека» и сделать их более гибкими. 

В результате с 1 мая ставка по программе «Льготная ипотека» сначала снизилась до 9%, а с 22 июня - до 7%. Теперь условия выглядят так: 

• Процентная ставка 7%;
• Сумма кредита – 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 15 млн рублей – для жителей остальных регионов;
• Первоначальный взнос – не менее 15%;
• Срок действия программы продлен до конца 2022 года (ранее он заканчивался 1 июля 2022 года).

Разрешено комбинировать льготную ипотеку с рыночными программами, в том числе с субсидированием от застройщика (ранее такая опция отсутствовала). 

При этом необходимо отметить, что в отношении части кредита, не превышающей 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей – для жителей остальных регионов, размер процентной ставки составляет не более 7% годовых на весь срок кредита. В отношении суммы, превышающей эти значения, кредитным договором может быть установлена иная процентная ставка.

Сколько надо будет платить по ипотеке: пример расчетов

Если мы возьмем «Льготную ипотеку» на сумму 12 млн рублей под 7% с минимальным первоначальным взносом в 15%, то общая стоимость нашей квартиры не превысит 14 млн рублей. Подсчитаем, сколько придется платить в месяц за такую квартиру:

• 79 171 рублей ежемесячно в течение 30 лет,
• 92 261 рублей ежемесячно в течение 20 лет,  
• 106 961 рублей ежемесячно в течение 15 лет. 

Жители регионов за кредит в 6 млн рублей при стоимости жилья в 7 млн рублей будут платить соответственно: 

• 39 586 рублей ежемесячно в течение 30 лет,
• 46 130 рублей ежемесячно в течение 20 лет,  
• 53 480 рублей ежемесячно в течение 15 лет. 

Как видно из расчетов, размеры ежемесячных выплат существенные и доступны далеко не всем. Так, в Москве и Санкт-Петербурге заемщик должен иметь подтвержденный доход минимум в 120 тысяч рублей, в регионах – около 70 тысяч рублей. В связи с этим многие крупные банки вводят дополнительные условия по льготной ипотеке, позволяющие опустить ставку ниже 7%. Так что, если вы задумались об оформлении такого кредита, внимательно изучите условия разных банков, выдающих ипотеку с господдержкой.

Однако, если доходы и накопленная сумма первоначального взноса позволяют вам купить квартиру побольше и в доме классом повыше, то вы можете взять льготную ипотеку в сочетании с обычной или с субсидией застройщика. Новые условия программы «Льготная ипотека» предусматривают такую комбинацию. Благодаря этому можно увеличить максимальную сумму кредита до 15-30 млн рублей в зависимости от региона.

Например, вам нужен заем в 15 млн рублей на покупку квартиры в новостройке. В Москве 12 млн рублей вам посчитают по ставке 7%, а еще 3 млн рублей – по ставке банка или застройщика, действующей в выбранном проекте. Это может быть и 20% годовых, а может быть и меньше 1%. 

Пока банки только начинают отрабатывать комбинированную схему ипотеки, поэтому для выяснения деталей оформления таких сделок лучше обратиться непосредственно в один из крупных банков. В программе господдержки участвуют больше 70 банков. Перечень банков-участников можно найти на сайте спроси.дом.рф. 

Снижение ставки повысит доступность льготной ипотеки. По итогам 2020–2021 гг. около 90% всех ипотечных кредитов на первичном рынке были выданы в рамках льготных ипотечных программ. 

Антон Силуанов, министр финансов России  

Какие есть альтернативы льготной ипотеке?

Помимо программы «Льготная ипотека», на федеральном уровне работают еще несколько программ ипотеки с господдержкой. Несмотря на значительное повышение ставок, все они пока продолжают действовать на прежних условиях. Напомним условия основных программ.

1. «Семейная ипотека»

После программы «Льготная ипотека» это самая популярная ипотечная программа. Ее дают семьям,  у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый и последующие дети, а также семьи, где воспитывается ребенок с инвалидностью. Правительство продлило срок действия программы, и теперь подать заявку на эту ипотеку можно до 1 июля 2024 года (а семье с ребенком-инвалидом – до конца 2027 года). 

Условия кредита:

• Процентная ставка – до 6% годовых;
• Обязательный первоначальный взнос – минимум 15%;
• Максимальная сумма кредита по льготной ставке 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в других регионах – 6 млн рублей;
• Программа действует по всей стране;
• Деньги можно потратить на квартиру в новостройке, на покупку или строительство дома. 

Семейную ипотеку, как и льготную, разрешено комбинировать с рыночной ипотекой или региональной ипотечной программой. В этом случае лимиты по размеру кредита заметно возрастают: 

• до 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
• до 15 млн рублей для жителей остальных российских регионов.
  

Например, если вы хотите взять кредит в размере 10 млн рублей на 20 лет, то вы можете получить 6 млн рублей по ставке 6%, а еще 4 млн рублей по ставке на рыночных условиях. 

2. «Дальневосточная ипотека»

Кредит может быть выдан на жилье на территории Дальневосточного федерального округа. У программы широкий круг возможных заемщиков. Оформить эту ипотеку могут молодые семьи (обоим супругам еще нет 36 лет),  имеющие детей, которым еще нет 19 лет, участники программы «Дальневосточный гектар» и граждане, которые переехали в субъекты ДФО по региональным программам.

Условия кредита:

• Предельная процентная ставка – 2% годовых. Но в некоторых банках можно встретить предложение со ставкой менее 1%;
• Максимальная сумма кредита – 6 млн рублей;
• Срок кредита – 20 лет;
• Потратить деньги можно на квартиру в новостройке и индивидуальное жилищное строительство. Программа предусматривает и покупку вторичного жилья, но только если оно расположено в сельской местности или в моногородах на Дальнем Востоке.

3. «Сельская ипотека»

Пожалуй, самая выгодная программа для тех, кто хотел бы жить в небольшом городе или сельской местности. По программе «Сельская ипотека» можно купить квартиру в многоквартирном доме высотой не более 5 этажей или купить или построить собственный дом. 

Условия кредита:

• Процентная ставка – до 3% годовых. Но за счет региональных субсидий заемщик может получить кредит по ставке от 0,1%;
• Первоначальный взнос – от 10%;
• Срок кредита – до 25 лет;
• Максимальная сумма кредита – 5 млн рублей в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и регионах Дальневосточного федерального округа, в остальных регионах – 3 млн рублей;
• Москва, Московская область и Санкт-Петербург не участвуют в программе.

4. Ипотека для IT-специалистов

Это новая программа, которая была запущена в апреле 2022 года. Она позволяет улучшить жилищные условия сотрудникам компаний отрасли информационных технологий, аккредитованных в Минцифры России. По программе можно купить квартиру в новостройке или построить загородный дом. Правда, рассчитывать на этот кредит могут только специалисты с высокой зарплатой. 

Условия кредита: 

• Процентная ставка – 5% годовых;
• Первоначальный взнос – 15%;
• Максимальная сумма кредита – 18 млн рублей для жителей городов-миллионников и 9 млн рублей – для жителей остальных регионов;
• Возраст – от 22 до 44 лет; 
• Официальный доход – от 150 тыс. рублей в месяц для специалистов, живущих в городах-миллионниках и от 100 тыс. рублей в месяц – для специалистов из остальных регионов.

В заключение

Если квартира нужна вам  для проживания и вам подходит один из вариантов льготных ипотечных программ, то стоит купить жилье прямо сейчас. В будущем ипотеку можно рефинансировать по другой льготной программе, например по семейной, если родится ребенок, или по рыночной (если появятся более выгодные предложения).