ЗПИФы: как инвестировать в недвижимость, не покупая ее

В 2023 году активы ЗПИФов недвижимости выросли до рекордных 323,5 млрд рублей. Это на 33% выше показателя предыдущего года. Мы расскажем, что из себя представляет этот инвестиционный инструмент и стоит ли вкладывать деньги в него сейчас.

Принцип работы

Многие считают, что инвестиции в недвижимость могут позволить себе только люди с большим капиталом. Если покупать квартиру под сдачу или с целью заработать на ее перепродаже, то это так. Но можно рассмотреть еще один более доступный способ – ЗПИФы. В этом случае вложения в недвижимость могут начинаться от тысячи рублей.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости представляют собой коллективные инвестиции. Работает этот инструмент так:

управляющая компания (УК) формирует фонд и выпускает его паи→инвесторы покупают паи фонда→ средства фонда УК инвестирует в покупку недвижимости (жилая, коммерческая)→ полученная прибыль выплачивается в виде дивидендов пайщикам.

Управляющая компания может инвестировать средства фонда в один объект недвижимости или несколько: торговый центр, жилой комплекс, апарт-отель, склады и др. Прибыль может формироваться от сдачи недвижимости в аренду или с ее продажи. Например, УК может сначала инвестировать в строительство склада под размещение товара маркетплейса, затем сдавать его в аренду, а после продать объект другому собственнику.

Условия покупки и продажи

ЗПИФы недвижимости имеют срок действия. По закону он может составлять от трех до 15 лет. В конце срока управляющая компания продает активы фонда, вычитает из этой суммы налоги, собственное вознаграждение и другие обязательные платежи, после чего паи фонда погашаются, а пайщики получают выплаты в зависимости от их доли в фонде.

Есть два варианта покупки паев:

у управляющей компании
через брокера на площадке Мосбиржи, если паи торгуются на вторичном рынке ценных бумаг

Во втором случае стоимость паев определяется законами спроса и предложения. Выше спрос – выше цена пая, и соответственно ниже спрос – ниже цена пая.

Продать свои паи инвесторы также могут, не дожидаясь закрытия фонда. В зависимости от прописанных в договоре условий это можно сделать на биржевом или внебиржевом рынке. Если в результате сделки была получена прибыль, то инвестора попросят заплатить НДФЛ в размере 13% в общем порядке и 15% при годовых доходах свыше 5 млн рублей. При этом не стоит забывать про такой важный фактор, как ликвидность бумаги – т.е. спрос на рынке. Продать свои паи получится только в том случае, если кто-то выразит желание их купить, а на это может понадобиться время. Как правило, ЗПИФы – как и их зарубежные аналоги – менее ликвидны, чем паевые фонды акций и облигаций, а расходы по их продаже выше.

Иногда для покупки паев ЗПИФа на недвижимость на Мосбирже нужен статус квалифицированного инвестора. В этом случае требуется либо пройти тестирование, либо иметь на брокерских счетах сумму свыше 6 млн рублей.

Плюсы и минусы инвестиций в ЗПИФы недвижимости

Главное преимущество этого инструмента – возможность инвестировать в недвижимость, не имея большого капитала. При этом от инвестора такие вложения не требуют большого количества времени. Если для сдачи квартиры в аренду нужно ее выбрать, купить, затем обустроить, найти квартирантов и следить за сохранностью имущества и оплатой коммунальных платежей и еще много чего, то в случае с закрытыми паевыми инвестиционными фондами всеми этими вопросами занимается управляющая компания. Она же обеспечивает безопасность сделок и страхует недвижимость.

При этом важно понимать, что управляющая компания работает не бесплатно и хочет за свою работу вознаграждение. Как правило, его размер составляет от 0,5% до 3% от стоимости пая.

В отличие от банковских депозитов вложения в паи не страхуются государством в лице Агентства по страхованию вкладов (АСВ), поэтому вся ответственность за риски переносится на инвестора.

На длинных временных горизонтах как жилая, так и коммерческая недвижимость в России дорожает, но бывают и «просадки». На это влияет множество факторов: состояние экономики, ставки по ипотеке и ее доступность, платежеспособность населения, санкции и др. При этом динамика цен на коммерческую и жилую недвижимость тоже может различаться.

Паи, в отличие от облигации с постоянным купоном, погашаются по рыночной цене, а не по номинальной стоимости. Доходность вложений в ЗПИФы не гарантирована, поэтому в конце срока инвестор может получить не ту прибыль, на которую рассчитывал, и даже вовсе выйти в минус.

Также обычному человеку сложно проверить профессионализм команды, которая управляет фондом. УК может сделать ошибку и вложить деньги инвесторов в девелоперские проекты, которые в результате могут оказаться убыточными. Этот фактор также стоит учитывать при выборе инструмента.

Однако ЗПИФы недвижимости при этом считаются неплохим вариантом для диверсификации своих вложений. А диверсификация является одним из базовых принципов грамотного финансового поведения.

Как выбрать фонд?

Если инвестор твердо решил инвестировать свои средства в паи ЗПИФа недвижимости, то главное правило – не торопиться расстаться с деньгами. Сначала нужно внимательно изучить условия договора с управляющей компанией на предмет комиссий и размера вознаграждения самой УК.

Выбрать фонд можно на сайте Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР). Алгоритм следующий:

Заходим в раздел «ПИФы».
Кликаем на «Поиск ПИФов».
Указываем тип фонда «Закрытый» и ставим категорию Н, т.е. «недвижимость». В этой же форме можно задать другие параметры поиска, например, выбрать только те фонды, которые подходят неквалифицированным инвесторам.
Нажимаем «Найти».

По нашему запросу было найдено 129 ЗПИФов недвижимости. Рядом можно найти название управляющей компании. Ссылки на фонды и УК активны – можно кликнуть и познакомиться с их карточками.

При выборе ЗПИФа недвижимости особое внимание следует обратить на надежность управляющей компании — проверить лицензию на сайте Банка России, оценить срок работы и успешность предыдущих инвестиционных проектов.

Управляющая компания обязана документально фиксировать все сделки и права пайщиков. За этим следит Специализированный депозитарий, а работу всей системы контролирует регулятор – Банк России.