Как взять ипотеку выгодно?

В каком банке самые выгодные условия?

Сразу оговоримся. Не существует банка с одинаково выгодными для всех условиями кредитования. У каждой организации свои требования к заемщикам, своя оценка его платежеспособности (андеррайтинг), разные процентные ставки, а ещё – специальные предложения и акции.

С каких банков лучше начать выбор:

1. Обратитесь в банк, через который получаете зарплату. Именно там, как правило, проще получить ипотеку. С зарплатных клиентов не требуют кипу документов: им быстрее одобряют кредит, для них банки создают выгодные условия.
2. Если условия зарплатного банка не подошли, то узнайте на работе, есть ли у вашей организации аккредитация в банке. Если да, то в каком. Аккредитация - это процедура, определяющая финансовое положение компании. Банки аккредитуют только стабильные компании и часто предлагают их сотрудникам льготные условия по ипотеке.
   
3. Можно обратиться в банк, в котором раньше брали кредит. Постоянным качественным заемщикам также часто дают лучшие условия по ипотеке.
   

Банки аккредитуют только стабильные компании, которые уже не первый год на рынке. Аккредитация — это процедура, определяющая финансовое положение. 

Лайфхаки!

• Условия ипотечных кредитов можно посмотреть на сайтах банков или сайтах-агрегаторах ипотечных предложений. Никогда не берите ипотеку, не сравнив условия в разных банках, даже если вы зарплатный клиент в крупном банке.
• На сайте АО «ДОМ.РФ», который является оператором по большинству льготных ипотечных программ, есть общая методичка. В ней рассказано, какие факторы увеличивают привлекательность заемщика, а какие – снижают. Например, если за последние два года заемщик нигде не работал больше двух месяцев, кредитору следует выяснить, почему был такой перерыв. По полученному ответу банк должен сделать вывод, насколько стабильно клиент трудится и востребован ли он на рынке труда. Все банки-партнеры «ДОМ.РФ» применяют эту методику. По ней вы также сможете оценить свои возможности.
  

Интересно знать

По данным ЦБ, на 1 января 2021 г. в России ипотечные жилищные кредиты выдавали 280 банков из 406-ти.

ТОП-5 банков по объему выданных ипотечных кредитов (данные за 2020 г., «ДОМ.РФ»):

1. Сбербанк выдал 914 тыс. кредитов на 2080 млрд руб.
2. ВТБ выдал 354 тыс. кредитов на 935 млрд руб.
   
3. Россельхозбанк выдал 74 тыс. кредитов на 175 млрд руб.
   
4. Альфа-банк выдал 48 тыс. кредитов на 166 млрд руб.
   
5. ФК Открытие выдал 43 тыс. кредитов на 144,6 млрд руб.
   

От чего зависит процентная ставка и сколько я переплачу?

Размер переплаты по кредиту напрямую зависит от величины процентной ставки. Поэтому даже доли процентного пункта влияют на ситуацию. Например, если мы возьмем кредит в 3 млн руб. на 20 лет, то при ставке 7,7% ежемесячный платеж составит 24,6 тыс. руб. А при ставке в 8% – платеж равен уже 25,1 тыс. руб. Вдумчивый выбор условий ипотеки сэкономит тысячи рублей вашей семье.

 Как банки устанавливают процентные ставки:

• Банковские ставки зависят от ключевой ставки регулятора финансового рынка – Банка России. Кредитные организации не могут сделать процентную ставку равной или ниже ключевой, иначе они будут работать себе в убыток. Ключевая ставка ЦБ на начало сентября 2022 года составляла 8%. При такой ставке средний размер стандартных ипотечных ставок у банков 10-11%.

• Почти у всех крупных банков есть предложения по ипотеке со ставкой, существенно ниже средней и даже ниже ключевой ставки Банка России. Почему так? Снижение ставки по ипотеке в этом случае – это скрытая скидка от застройщика: банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Часть процентной ставки, которую застройщик или государство компенсирует банку, называется «субсидированной». Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.

• Каждый банк дополнительно устанавливает свои параметры, которые снижают или увеличивают ставку.

Как чаще всего можно получить снижение ставки:

• Покупка жилья от застройщиков-партнеров. Они есть у каждого банка. 
• Программы лояльности для зарплатных клиентов.
  
• Первоначальный взнос более 20%.
  
• Заполнение заявки онлайн.
  
• Электронная регистрация сделки.

В каком случае ставки могут быть для вас выше, чем для остальных:

• Ипотека по паспорту без подтверждения дохода.
• Ипотека для собственников бизнеса, ИП и самозанятых.
  
• Отказ от страхования жизни.

Лайфхак!

Льготная ипотека от государства. Кто ее оплатит?

По заниженным процентам можно взять ипотеку с господдержкой. Она дешевле среднерыночной. Суть в том, что государство берет часть расходов по кредиту на себя и компенсирует недостающие (рыночные) проценты банку. Это выгодно всем: люди снижают ставку по кредиту и получают возможность улучшить жилищные условия, застройщики повышают продажи, банки зарабатывают на выдаче кредитов, государство получает дополнительные вливания в экономику и увеличение рождаемости.

В период пандемии появилось сразу несколько ипотечных программ с господдержкой. Самых востребованных две: льготная ипотека и семейная ипотека.

Важно!

Хитрости банков

Часто банки идут на уловки, чтобы поднять заемщику платежи по ипотеке. Какие из них самые распространенные:

• Покупка страхового полиса. Все банки навязывают его покупку, причем в аффилированных страховых компаниях. С этим полисом ставки лучше. Однако иногда общая стоимость страховки включается в сумму кредита. На нее банк начисляет процент.
• Низкий процент по ипотеке в рекламе. На самом деле действует только на спецпредложения, а в процессе оформления вырастает до среднерыночных размеров.
• Комиссия за обслуживание кредита. В разных банках она может доходить до 2-3%.
• Комиссии на некоторые услуги запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Поэтому необходимо внимательно изучить договор на предмет скрытых комиссий перед подписанием.
  

Прочитать о том, кому банки дают ипотеку, а кому отказывают, можно здесь.