Ипотека – это кредит под залог недвижимости, которая позволяет заемщику сразу же начать пользоваться приобретенной квартирой (она сразу оформляется в собственность приобретателя, а не банка), а банку гарантирует возврат денег. Организация выставляют заемщикам целый ряд требований и условий: таким образом они хотят удостовериться в платежеспособности будущего заемщика и быть уверены в том, что он сможет оплачивать ежемесячные платежи по кредиту.
Мы изучили требования банков и выяснили, кто может получить ипотеку, а кому откажут и почему.
Дадут ли мне ипотеку?
Обычно в банках процентные ставки по ипотечным продуктам различаются для следующих групп клиентов:
- Клиенты, получающие зарплату на карту банка (зарплатные клиенты).
- Сотрудники предприятий и организаций, которые аккредитованы и/или кредитуются в банке.
- Остальные заемщики, для которых доступен кредит на общих условиях.
Больше всего преимуществ у зарплатных клиентов: ниже проценты по кредиту, меньше требований к документам, а также одобрение кредита происходит быстрее. Сотрудники аккредитованных предприятий также могут рассчитывать на более выгодные условия по кредиту.
Но к какой бы группе ни относился заемщик, его все равно проверят по нескольким критериям.
По каким критериям банки проверяют заемщиков
Гражданство
Российское гражданство – это обязательное требование. Но отметим, что есть и банки, которые кредитуют иностранцев (например, Райффайзенбанк, Росбанк, Евразийский банк).
Возраст
Банки готовы кредитовать людей, как правило, от 21 года до 65 лет. При этом максимальный возраст – 65 лет – рассчитывается на момент погашения ипотеки. То есть, если вы обратились в банк за кредитом в 50 лет, то скорее всего срок кредитования для вас не превысит 15 лет. При рефинансировании ипотечного кредита, возраст заемщика играет не очень большое значение.
Доходы
Размер ежемесячного платежа по ипотеке в большинстве случаев не должен превышать 40-50% от суммы ваших доходов. Уровня заработной платы и дополнительных источников прибыли должно хватать и на регулярное погашение задолженности, и на поддержание приемлемых условий жизни. Это одно из главных условий кредитных организаций. Если вы понимаете, что вашего дохода недостаточно, то вы можете привлечь созаемщика. Шансы на быстрое одобрение кредита существенно возрастают, если клиент регулярно получает зарплату и готов подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ.
Большинство кредитных организаций также принимают справку по форме банка в качестве подтверждения платежеспособности. Юридически такая справка – это скорее форма анкеты, где клиент указывает информацию, значимую для кредитора. При этом у каждого учреждения свой шаблон. Например, СберБанк интересуется налоговыми отчислениями потенциальных заемщиков. А для «Альфа-Банка» это не имеет значения.
Требования к информации в справке зависят от параметров скоринговой программы, которую банк использует при оценке клиентов.
Стаж работы
Большинство банков требуют, чтобы клиент отработал на последнем месте не менее 4-6 месяцев. А его совокупный стаж был не менее одного года. По факту банки оценивают общий трудовой стаж и частоту смены рабочих мест. Если заемщик часто меняет работу, ему могут уменьшить сумму кредита или поднять процент.
Кредитный рейтинг
При рассмотрении заявки банки проверяют кредитный рейтинг. Это оценка благонадежности и кредитоспособности заемщика на основании информации из кредитной истории, которая хранится в Бюро кредитных историй (БКИ). Хорошим считается рейтинг, по которому заемщик набирает не менее 600 баллов. Подробнее о том, как проверить свою кредитную, историю читайте в нашем материале.
Лайфхак
В целом, у банков стандартный набор требований к заемщикам. Однако в целях привлечения большего числа клиентов банки часто отходят от стандартных условий. Почти у каждого банка, работающего с ипотекой, есть свои особенности. Например, в 2021 г. в СберБанке, «Альфа банке», Россельхозбанке и др. можно оформить ипотеку по двум документам (паспорту и СНИЛС) без справки с работы о доходах.
Есть банки, которые отходят от стандартных возрастных ограничений и выдают ипотеку, к примеру, студентам с 18 лет («Открытие», АК «Барс Банк», Металлинвестбанк, Московский кредитный банк и др.) Программы, к примеру, СберБанка и Россельхозбанка предусматривают возможность погашения займа клиентам до 75 лет. Рекордный максимальный возраст заемщиков установил Совкомбанк – 85 лет.
Многие банки снижают и требования по общему рабочему стажу до трех месяцев или совсем не предъявляет требований по стажу на последнем рабочем месте (ВТБ Банк).
Кому не дадут ипотеку
Ипотека доступна не всем желающим. Банки могут отказать в ипотеке даже платежеспособным заемщикам. При этом они не обязаны информировать о причинах отказа. Причины нужно выяснять самостоятельно.
Самые распространенные причины отказа в выдаче ипотеки
Плохая кредитная история
Когда банк рассматривает заявку на ипотеку, он проверяет информацию по всем кредитам и займам, которые когда-либо были и есть у заемщика. Все просрочки влияют на состояние кредитной истории, а впоследствии и на решение банка о выдаче ипотеки. Конечно, вам не откажут в ипотеке, если 3 года назад вы допустили просрочку по потребительскому кредиту в 5-7 дней. Но длительные просрочки повышают вероятность отказа. А невыплата кредита и судебные разбирательства по нему – гарантированный отказ в ипотеке.
Недостаточный доход
Банк прежде всего обращает внимание на стабильность дохода и его размер. Если долговая нагрузка заемщика не превышает 50% его ежемесячных доходов, то такой клиент в большинстве банков будет считаться надежным. Однако каждый банк устанавливает свой оптимальный процент соотношения выплат и остатка в доходах клиентов. Определенно откажут в ипотеке заемщику, у которого после уплаты долга остается сумма ниже прожиточного минимума на человека. За доходы банк принимает не только зарплату, но и средства от сдачи в аренду недвижимости, ценные бумаги, доходы с вкладов.
Кредитная нагрузка и чужие долги
Даже если у клиента высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но есть высокие выплаты по другим кредитам, банк может отказать в ипотеке. Важно, что в кредитную нагрузку будут входить ваши поручительства по чужим кредитам. Ведь если заемщик перестанет платить – вы должны будете погашать за него долг. Если же вы этого не сделаете – это негативно повлияет на вашу кредитную историю и также может привести к отказу по ипотеке.
Недостоверная информация
Недостоверной банки считают информацию, которую не могут подтвердить. Например, вы предоставили справку о доходах с работы, но на ней нет подписи ответственного лица, и связаться с ним в рабочее время не получилось. Даже если вы просто забыли заверить справку, ошиблись по невнимательности в документах, банк все равно это расценит как обман и не одобрит заявку.
Отклонения от требований банка
Например, клиенту нравится конкретная квартира в определенном доме. Но этот дом старый с деревянными перекрытиями или в любой момент может попасть под снос. Далеко не все банки выдают кредит на такие объекты. Необходимо подобрать банк, который кредитует нестандартные объекты. Следует изучить все детали условий перед подачей заявки в банк.
Правонарушения
Необязательно иметь криминальное прошлое и открытые судебные разбирательства. Отягчающим обстоятельством при одобрении ипотечного кредита могут стать и административные правонарушения, например, долги по оплате штрафов ГИБДД, алиментам и коммуналке.
На что еще банки обращают внимание
- Место прописки заемщика. На сайтах большинства банков указывается, что место прописки значения не имеет. По факту будет плюсом, если клиент обратится за ипотекой в том же городе (области), где у него постоянная регистрация. Но серьезного влияния на положительное решение прописка не имеет.
- Семейный статус. Банки охотнее кредитуют семейных людей, состоящих в официальном браке, поскольку это уже два созаемщика. У них совокупный доход и больше вероятность, что кредит будет погашен без просрочек.
- Профессиональный статус. В категорию заемщиков с повышенным риском банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Это прежде всего те, кто рискует на работе своим здоровьем и даже жизнью: спасатели, пожарные, промышленные альпинисты и т.д. Не нравятся банкам профессии, где заработок непостоянный (художники, писатели) или завязан на бонусах и процентах от сделок. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом самозанятого.
Категория «нежелательности» не означает, что заемщику таких профессий не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.
