Личный опыт
О покупке своего жилья мы с мужем задумывались несколько лет, но окрепли эти мысли в день старта Чемпионата мира по футболу 2018 года. Россия громила Саудовскую Аравию, а Правительство объявляло о повышении пенсионного возраста и ставки НДС. Стало понятно, что ключевая ставка неизбежно вырастет, а вместе с ней и стоимость ипотеки. В то же время анонсировалось введение эскроу-счетов, что сулило подорожание жилья. Так и случилось, но мы успели, что называется, запрыгнуть в последний вагон.
Две недели понадобилось на то, чтобы выбрать подходящую квартиру. Ещё пара недель – на урегулирование всех финансовых вопросов и заключение с застройщиком договора долевого участия (ДДУ).
Квартиру покупали в доме, который был готов на 70%. И буквально за полгода он был достроен и готов к вводу в эксплуатацию: электричество, отопление, водоснабжение подключены, перед подъездом – детская площадка, брусчатка, лавочки и свежевысаженные туи. Однако ожидание заветных ключей растянулось на полтора года. Возникли сложности с выдачей разрешительной документации, в т. ч. от Росавиации – в 13 км от ЖК располагается аэропорт «Внуково».
Первое время мы жили в режиме «вот-вот» и не донимали застройщика вопросами. Тем более что у него ещё оставался год на ввод дома в эксплуатацию. Затем настал день Х – 22 января 2020 года – разрешения всё не было. И только в сентябре 2020 года документы были оформлены, и застройщик приступил к выдаче ключей.
Несвоевременный ввод дома в эксплуатацию даёт право на получение компенсации от застройщика. В нашем случае неустойка считалась за 40 дней просрочки: с 23 января 2020 года по 2 апреля 2020 года, а не по сентябрь, так как в соответствии с постановлением Правительства со 2 апреля компенсация за нарушение сроков сдачи объектов временно (в течение действия антиковидных мероприятий) не осуществляется.
Взыскать компенсацию с застройщика нам удалось через суд. Наш результат – 223 800 рублей.
Сроки по договору ДДУ: что есть что
Первое, на что нужно обратить внимание в договоре долевого участия (ДДУ), – это сроки передачи объекта дольщику. Они должны быть указаны в формате: ДД.ММ.ГГГГ. Если вы видите в ДДУ расплывчатое «III квартал», требуйте внести уточнения.
При этом важно не путать два понятия: «срок окончания строительства» и «срок сдачи дома в эксплуатацию». Строительные работы на объекте могут быть закончены, а передача дома состояться через год или даже два года, когда будет подписана разрешительная документация всеми ведомствами.
В нашем случае в договоре долевого участия все правила были соблюдены. В документе значится: «срок передачи участнику объекта – не позднее 22 января 2020 года».
Также по закону об участии в долевом строительстве в ДДУ обязательно должны быть:
- план объекта долевого строительства;
- информация о количестве этажей, общей площади, назначении объекта долевого строительства, количестве и площади комнат;
- номер объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;
- цена;
- гарантии;
- срок передачи объекта дольщику.
Внимательно вчитывайтесь в каждый пункт, а лучше покажите договор долевого участия юристу. Например, в наш ДДУ был «вшит» хитрый пункт о площади квартиры.
Если застройщик построил квартиру больше, то мы обязаны доплатить за каждый сантиметр. Однако если квартира вдруг оказалась меньше на три метра, то застройщик нам ничего не должен. Юрист посоветовал вычеркнуть этот пункт из договора, застройщик согласился.
Сроки вышли, а дом не вводят
По информации Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в среднем по России несвоевременно вводится в эксплуатацию около 50% жилых объектов. Это происходит по многим причинам. Например, в нашем случае это была задержка с выдачей разрешения Росавиацией. Наступил день X, строительные и отделочные работы на объекте уже не проводились, но и заветные ключи не выдавали. По крайней мере, официально.
Неофициально ключи получить было можно в обмен на подписание дополнительного соглашения. В документе говорилось об отказе от каких-либо финансовых претензий к застройщику. У этого соблазнительного, на первый взгляд, решения было сразу несколько подводных камней:
- комендантский час. Дом закрывался на ключ в 21.00. Не попал – ночуй где хочешь;
- отсутствие ответственности в случае ЧП. Затопил сосед – пеняй на себя, ведь дом ещё не введён в эксплуатацию, а значит, и жильцов в нём быть не должно;
- невозможность претендовать на финансовую компенсацию за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию.
Несмотря на множество «но», многие согласились и преступили к ремонту, а затем и к жизни в условиях «строгого режима». В основном пошли на уступки те, кто в ожидании своей квартиры снимал жильё.
Другая группа дольщиков, в том числе и мы, смиренно стали ждать официального ввода дома в эксплуатацию. Параллельно инициативная группа писала запросы застройщику и контролирующим ведомствам с просьбой прояснить ситуацию со сроками сдачи.
Когда можно обращаться в суд?
Прежде чем подавать иск в суд, следует написать досудебную претензию, что мы и сделали. Этот документ извещает в данном случае застройщика о том, что он нарушает ваши права.
В досудебной претензии следует указать:
- контактные данные застройщика, кому адресуется претензия – они есть в ДДУ;
- свои контактные данные, включая ФИО, серию и номер паспорта, а также адрес регистрации;
- суть претензий с указанием № договора долевого участия;
- пункт в договоре о крайних сроках сдачи объекта в эксплуатацию;
- количество дней просрочки;
- требования о компенсации морального вреда со ссылкой на закон;
- реквизиты для перечисления неустойки;
- сумму неустойки. Её можно сосчитать, вбив данные в калькулятор.
Если в ожидании сдачи дома в эксплуатацию вы снимали квартиру, также можно указать это в тексте претензии. Необходимо подкрепить этот факт копией договора аренды, а также чеками, либо банковскими выписками о перечислении средств за аренду.Не забудьте!
Мы потребовали от застройщика зарегистрировать претензию в качестве обращения и выдать нам копию с отметкой о её получении. Это нужно, чтобы доказать суду, что мы пытались договориться с девелопером полюбовно, однако не получилось.
В нашем случае застройщик не ответил на претензию. Расчёт простой: в суд подают не все, а значит есть шанс спустить вопрос «на тормозах». К тому же, до последнего девелопер не терял надежду вручить нам ключи в обмен на отказ от претензий. Многие из наших соседей сдавались, а некоторые согласились на ключи всего за пару дней до ввода дома.
После подачи претензии положено выждать 30 дней, и уже после можно отправлять исковое заявление в суд.
В иске указываем ту же информацию, что и в досудебной претензии. К заявлению прикладываем следующие документы:
- досудебную претензию;
- копию ДДУ со всеми вложениями;
- чеки или банковские выписки, подтверждающие оплату по договору долевого участия;
- документы, подтверждающие дополнительные убытки (например, договор аренды квартиры с чеками и квитанциями);
- квитанцию об оплате госпошлины, если сумма иска свыше 1 млн рублей;
- переписку с застройщиком (если имеется);
- договор об оказании юридических услуг (если имеется);
- квитанцию об оплате нотариальной доверенности (если имеется);
Закон выделяет два месяца на рассмотрение гражданских дел. Отсчёт ведётся со дня поступления заявления в суд.
На какую компенсацию можно рассчитывать?
Законодательством установлен порядок расчета неустойки, который можно изобразить в виде следующей формулы:
Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2
Н – сумма неустойки по договору долевого участия;
СД – сумма договора;
СР – ставка рефинансирования (её устанавливает Центробанк);
ДП – число дней просрочки
В нашем случае неустойка составила 140 205,99 рублей. Однако решение Черёмушкинского районного суда Москвы отличалось значительно:
35 000 рублей – неустойка;
3 000 рублей - компенсация морального вреда;
3 000 рублей – потребительский штраф;
30 000 рублей – расходы на оплату услуг юриста;
1 800 рублей – расходы на оформление нотариальной доверенности.
ИТОГО: 72 800 рублей
Посоветовавшись с юристом, услуги которого суд всё же счёл возможным возместить в полном объёме, мы приняли решение подавать апелляцию в столичный Арбитраж. Решение вышестоящей инстанции оказалось уже приближенным к эталонной формуле:
125 000 рублей – неустойка;
3 000 рублей – компенсация морального вреда;
64 000 рублей – штраф;
30 000 рублей – расходы на оплату услуг юриста;
1 800 рублей – расходы на оформление нотариальной доверенности.
ИТОГО: 223 800 рублей
Почему такая большая разница?
Суд первой инстанции посчитал нужным сократить неустойку. Обоснование следующее:
«Учитывая незначительный период просрочки, суд считает сумму неустойки в размере 140 205,99 рублей завышенной и несоразмерной последствиям нарушений обязательств», – значится в определении Черемушкинского районного суда г. Москвы.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации действительно предусматривает сокращение суммы неустойки в случае её явной несоразмерности. Однако чёткого определения понятия «соразмерности» в российском законодательстве нет, а потому судьи могут резать сумму неустойки по своему усмотрению.
Побороться за неустойку стоит, так как она учитывается при расчёте потребительского штрафа. По сути, это наказание для несговорчивой компании, предусмотренное законом «О защите прав потребителей». Суд дополнительно взыскивает 50% от суммы, присужденной в пользу истца.
Однако на практике всё опять получается иначе – суды, как и в случае с неустойкой, могут уменьшить потребительский штраф. Иногда более чем существенно – как показывает решение Черёмушкинского районного суда.
Единственная возможность взыскать больше – подавать апелляции в вышестоящие суды.
А что же эскроу-счета?
Эскроу-счета для застройщиков были введены в России 1 июля 2019 года. Это специальные счета в банках, предназначенные для хранения средств дольщиков. Если раньше девелопер мог собрать деньги с людей, заморозить объект и отправиться «на моря», то с эскроу-счетами ему это сделать не удастся. Деньги будут лежать в банке до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.
Это механизм защиты денег дольщиков, но не сроков ввода дома в эксплуатацию. Объект могут задержать по разным причинам (в нашем случае из-за проблем с Росавиацией), и никакой банк на ситуацию повлиять не сможет.
Обратите внимание!
Пока не все объекты защищены механизмом эскроу-счетов. Если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2019 года, то он может их не использовать. Прежде чем ставить свою подпись в ДДУ, уточняйте этот момент.
