Ипотекой и ипотечным кредитом принято называть кредит в банке, который берут для покупки квартиры, дома или земельного участка. Но с правовой точки зрения это не так. Юридически ипотека – это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которую вы приобретаете в кредит. Недвижимость можно заложить и по другим видам договора, например, по договору купли-продажи. И это тоже будет ипотекой.
Таким образом, покупая жилье в ипотеку, заемщик заключает с банком не ипотечный, а именно кредитный договор, обеспеченный ипотекой, то есть залогом недвижимости. При этом недвижимость остается в пользовании у заемщика на весь срок действия кредитного договора. Но если заемщик не возвращает долг, то кредитор имеет право расторгнуть договор, забрать залог. Заложенная недвижимость будет продана, и кредитор вернет свои деньги.
Для банка, выдавшего кредит с ипотекой, риск не получить деньги обратно минимальный. Именно поэтому процентная ставка по таким кредитам почти всегда ниже процентной ставки по другим видам потребительских кредитов.
Виды ипотеки
Виды ипотеки определены Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно документу, ипотека возникает на двух основаниях: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, когда обременение накладывается на недвижимость автоматически, по требованиям законодательства, независимо от волеизъявления участников сделки. Это происходит при получении целевого кредита на покупку недвижимости.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого займа.
Но если заемщик при покупке, например, квартиры, не хочет закладывать жилье или берет нецелевой кредит под залог своего имущества, то он может воспользоваться другим вариантом регистрации обременения – ипотека в силу договора. Это означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество. Отличается и документация, оформляемая при обременении объекта, в этом случае потребуется договор ипотеки.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке.
Что нужно, чтобы дали ипотеку
Несмотря на то, что банки, выдавая ипотечный кредит, получают ликвидный залог, они хотят получить надежных платежеспособных заемщиков. Поэтому у всех банков почти одинаковые требования к заемщикам, недвижимости и к документам. Различаться эти требования могут только в условиях ипотечных программ.
Возраст
Обычно возраст заемщика должен быть не ниже 21 года и не выше 65 лет. При этом максимальный возраст заемщика (65 лет) устанавливается на момент полного погашения кредита. Например, если вы обратились за ипотекой в 45 лет, то максимальный срок кредита не превысит 20 лет. Однако есть исключения. Некоторые банки предлагают специальные программы, в которых минимальный возраст снижается до 18 лет, а максимальный увеличивается до 75 лет.
Доход
Если заемщик подходит по возрасту, то следующим этапом станет оценка его платежеспособность. Схема этой оценки у каждого банка своя. Учитываются официальные и неофициальные доходы, счета в банках, ценные бумаги, обороты по дебетовым и кредитным картам. Предпочтение банки отдают зарплатным клиентам. Такие заемщики считаются самыми надежными, поэтому для них всегда ниже процентная ставка и мягче требования к документам.
Однако, если вы берете кредит по госпрограмме, банки при оценке вашего дохода должны будут применять методику, прописанную в специальном руководстве института развития жилищной сферы ДОМ.РФ. Через него государство отправляет большинство субсидий по ипотеке. В руководстве расписано, какие факторы увеличивают привлекательность заемщика, а какие – снижают.
Трудовой стаж
Тут все просто. Как правило, минимальный срок работы на одном месте должен быть не менее 3 месяцев. А общий стаж должен быть не менее одного года.
Но если заемщик претендует на льготный кредит по госпрограмме, то его трудовой стаж изучается более детально. Например, если за последние два года заемщик нигде не работал дольше 3-4 месяцев, банк может попытаться выяснить, почему так происходит. Исходя из полученного ответа, кредитор примет решение, насколько его потенциальный должник востребован на рынке труда.
Документы
Стандартный набор – это документы, которые подтверждают личность (паспорт гражданина) и доход заемщика (справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка). Предоставлять в банк дипломы о трех высших образованиях не надо.
В крупных банках есть программы, в которых заявки на кредит рассматриваются без подтверждения дохода, лишь по одному паспорту. Но, скорее всего, в этом случае у заемщика должен быть открыт счет в этом банке, по которому проходят регулярные транзакции.
Созаемщик
Если вы состоите в официальном браке, то ваш муж/жена автоматически станет созаемщиком по кредиту. Либо в банк будет необходимо предоставить брачный контракт, чтобы в будущем не возникло проблем, связанных с правами на жилье, купленное в браке.
Кроме супругов, созаемщиком по вашему кредиту может выступить любой родственник, друг или просто знакомый. Банки не требуют привлечение таких созаемщиков. Как правило, они нужны для увеличения суммы кредита. Тогда с учетом платежеспособности созаемщиков банк при рассмотрении заявки будет учитывать общий доход при расчете максимального размера кредита.
Созаемщиками по кредиту может выступать не более трех физических лиц.
Основные риски ипотеки
- Потеря дохода – это главный риск. На протяжении всего срока кредита заемщик должен обеспечивать себе стабильный доход. Если заемщик потеряет доход, он не сможет обслуживать кредит. При значительной просрочке банк обратит взыскание на жилье. При этом квартиру или дом отберут, даже если это единственное жилье и там прописаны дети (или у них есть доли).
- Аннуитетный платеж. Заемщик, который потерял доход или работоспособность и лишился жилья, казалось бы, должен получить обратно уже выплаченные банку деньги. Однако подавляющее большинство кредитных договоров с ипотекой составлены с учетом аннуитетной системы расчетов по кредиту. Суть такой системы заключается в том, что с начала погашения основная доля выплат приходится не на тело кредита, а на проценты банка за пользование кредитом. Лишь со временем (через 5–7 лет) доля платежа по телу кредита начинает ощутимо расти, а доля платежей по процентам снижается.
- Снижение стоимости – третий по значимости риск заемщика. За период действия кредитного договора ипотечное жилье может как вырасти в цене, так и упасть. Даже если реальная стоимость жилья упала, размер долга перед банком остается. Возникает значительная переплата. Кроме того, если возникнет ситуация, при которой банк вынужден будет забрать залог и продать его, а средств от продажи не хватит на покрытие долга, то заемщик обязан будет внести недостающую сумму.
- Повреждение недвижимости – это самый распространенный риск. Пожары, затопления, повреждения в результате действия природных стихий – это случается чаще всего.
