Условия индивидуального жилищного строительства
Строительство дома, или, как это говорится в законах, капитального строения, разрешено на участках ИЖС. Это основное предназначение земли, которая носит такой статус. На таком участке можно также возводить хозяйственные постройки, гаражи и выращивать сельхозпродукцию для личных нужд. При этом недвижимость, возведенная на участке ИЖС, будет иметь свой почтовый адрес, а значит, в таком доме можно будет оформить постоянную регистрацию (прописку).
Есть условия строительства на участке ИЖС:
- здание должно быть отдельно стоящим,
- высотность не должна превышать три этажа и 20 метров,
- дом должен быть рассчитан на одну семью.
При покупке земельного участка для ИЖС не стоит верить продавцу на слово. Для того чтобы не было проблем в будущем, нужно проверить вид разрешенного использования участка. Он указан в свидетельстве в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Особенности ИЖС
Участок со статусом индивидуального жилищного строительства обязательно располагается на территории населенного пункта. При этом муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций, а также предоставить доступ собственников ИЖС к объектам социальной инфраструктуры (больницам, поликлиникам, школам, детским садам и др.)
Стоит учитывать, что такие участки, как правило, стоят дороже, чем с другими видами разрешенного использования земли: личное подсобное хозяйство (ЛПХ), садовое некоммерческое товарищество (СНТ) или дачное некоммерческое партнерство (ДНП). Это объясняется просто: у земли по ИЖС больше возможностей, а значит, выше цена.
При этом желательно заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории. Муниципалитет может предусмотреть строительство по соседству большого жилого комплекса, газораспределительной станции или очистных сооружений. Это может ухудшить качество жизни на собственном участке земли.
Ипотека под ИЖС
Преимуществом ИЖС является возможность взять ипотеку. У банков есть специальные программы под строительство домов на таких земельных участках. На момент выхода этой статьи процентные ставки стартуют от 11% годовых. Для некоторых категорий заемщиков предусмотрены льготные условия кредитования: ипотека для сотрудников IT-отрасли – от 5%, с господдержкой – от 8%, семейная – от 6%, дальневосточная – от 2%.
По программе можно:
- построить жилье самостоятельно или привлечь подрядчика,
- потратить кредит на покупку участка и дальнейшее строительство дома,
- разбить сумму кредита на этапы покупки и строительства.
Для получения кредита на возведение жилья нужно:
- Предложить банку залог. Это может быть как строящийся дом и земля под ним, так и другая недвижимость. Также понадобится страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу банка.
- Найти поручителя по кредиту – т.е. человека также ответственного по долгам заемщика (это необязательно, но банки, как правило, предлагают лучшие условия, если у заемщика есть поручитель).
- Внести первоначальный взнос.
- Предоставить договор, если строительством жилья занимается строительная компания.
- Предоставить расчетную смету строительства и подведения необходимых коммуникаций.
- Предоставить одобренное уведомление или разрешение на строительство.
Для домов, площадь которых не превышает 500 квадратных метров, предусмотрен уведомительный порядок разрешения на строительство. Заявление, в котором указывают сведения о земельном участке и параметры будущего строительства, можно подать лично в администрацию населенного пункта либо через МФЦ. У администрации муниципалитета есть 7 дней на изучение уведомления и ответ. Отказ не запрещает строительство, однако важно понимать, что впоследствии могут быть трудности с оформлением такого объекта недвижимости.
Ипотека под ИЖС – это целевой кредит, поэтому условия могут включать и ограничение по срокам возведения жилья (от года до 3 лет). Нарушение сроков грозит санкциями от банка, в частности – повышением кредитной ставки до рыночной (если программа льготная).
Важно!
Налоговый вычет
Имущественный налоговый вычет можно получить не только при покупке квартиры, но и при возведении частного дома. Для возврата подоходного налога (НДФЛ) важно быть его плательщиком. К примеру, наемные сотрудники, работающие по трудовым договорам, подать документы на налоговые вычет могут, а самозанятые и индивидуальные предприниматели – нет.
Также для оформления налогового вычета важно быть российским резидентом (пробыть в стране более 183 дней в году) и построить дом на территории России. Правом на получение налогового вычета на ИЖС можно воспользоваться один раз в жизни. При этом на руках должны быть документы, подтверждающие расходы на строительство.
Если человек уже получал имущественный вычет за покупку квартиры, то он может оформить налоговый возврат за дом, однако такое возможно лишь в случае невыбранных остатков. К примеру, если налогоплательщик получил в качестве возврата за квартиру 150 тыс. рублей, то за дом он может вернуть 110 тыс. рублей, поскольку для имущественного вычета установлен лимит в 260 тыс. рублей.
Важно!
Для получения налогового вычета дом должен быть зарегистрирован в Росреестре. При этом в документах должна быть указана формулировка «жилой дом». За «жилое строение» налоговый вычет не вернут. Также не удастся оформить возврат, если изначально было построено нежилое здание, а затем оно было переведено в «жилой дом».
Сколько можно вернуть?
- 2 млн рублей – максимальная сумма расходов на строительство или приобретение дома. Вернуть можно 13% от этой суммы – 260 тыс. рублей.
- 3 млн рублей – максимальная сумма для процентов по ипотеке. Вернуть можно 13% от этой суммы – 390 тыс. рублей.
Пример
Житель Самары Петр К. купил землю с назначением ИЖС стоимостью 1,5 млн рублей. На этом участке он построил жилой дом. Стоимость его возведения обошлась мужчине в 5 млн рублей. При этом 3 млн рублей Петр К. взял в ипотеку, переплатив за кредит 1 млн рублей. После регистрации документов в Росреестре житель Самары сможет подать документы на получение вычетов.
13% от 6,5 млн (цена земли + стоимость возведения дома) составляет 845 тыс. рублей, однако мужчина может вернуть деньги лишь в пределах установленного государством лимита – 260 тыс. рублей.
13% от 1 млн рублей (проценты по ипотеке) составляет 130 тыс. рублей. Собственник сможет вернуть всю сумму, поскольку укладывается в лимит.
В общей сложности житель Самары Петр К. сможет в качестве налогового вычета вернуть 260 тыс. рублей + 130 тыс. рублей = 390 тыс. рублей.
