Нюансы, которые вам нужно учесть
Деталь №1. Сделка едва ли будет выгодной
Продажа ипотечной квартиры – сделка в большинстве случаев финансово не выгодная для продавца. Причин несколько:
- Во-первых, такие сделки чаще всего предполагают хорошую скидку: дисконт может доходить до 30% от рыночной стоимости жилья. Это связано с тем, что на квартиры с обременением трудно найти покупателей: они с подозрением относятся к сделкам с заложенным жильем и часто не понимают, как их проводить. Хотя механизмы купли-продажи таких квартир отработаны, и риелторы о них знают.
- Во-вторых, помимо выплаты основной суммы кредита, владелец квартиры несколько лет выплачивал и проценты, которые сложно будет компенсировать продажей жилья.
Таким образом, продавать квартиру в ипотеке следует в редких случаях, не связанных с планами извлечения финансовой выгоды (продать дороже, чем покупали). Даже если с момента покупки квартиры ее рыночная цена выросла, она вряд ли окупит все расходы и потери. Даже если вам удалось продать жилье за рыночную цену, после сделки необходимо заплатить налог (НДФЛ в 13%). Сделать это придется в двух случаях:
- если квартира была в собственности менее 3 лет и это единственное жилье;
- если вы владели квартирой менее 5 лет и у вас это не единственная жилая недвижимость.
Отметим, что налог в этом случае платится не с полной стоимости квартиры, а лишь с прибыли – суммы, которая составляет разницу между ценой покупки и ценой продажи.
Деталь №2. Смотрим договор с банком
Оформляя ипотеку, мы часто думаем, что покупаем первое и последнее жилье и будем жить в этой квартире всегда. Но ипотечный кредит рассчитан на 10-20 лет. За такой срок многое в жизни заемщика может измениться.
Банки по-разному реагируют на желание заемщика продать квартиру в залоге до погашения долга. Условия кредитных договоров в разных банках могут отличаться. Их стоит узнать заранее.
Например, банк может поднять процентную ставку по кредиту за включение в договор пункта о продаже «объекта залога» до выплаты долга. Но если этот пункт не включить, то банк может прописать огромную неустойку или откажется передать на регистрацию письмо о снятии обременения до погашения кредита.
Деталь № 3. Запрашиваем согласие банка
Приняв решение о продаже ипотечного жилья, многие собственники (и даже риелторы) начинают и процесс поиска покупателя, считая этот этап наиболее сложным и важным. Это не совсем так. Права продавца ограничены банком, так как квартира находится у него в залоге. Свободно распорядиться недвижимостью не получится, пока действует залог. Поэтому, прежде чем начать поиск покупателя, необходимо получить письменное согласие кредитора на продажу. Без этого документа вы не сможете начать переговоры с покупателем и провести сделку.
Если кредитор не возражает против продажи квартиры, поинтересуйтесь сроками рассмотрения заявки и переоформления договора. Иногда они затягиваются на пару месяцев. Составляйте планы, исходя из этих сроков.
После одобрения банком сделки можно приступать к поиску покупателя и выбрать схему продажи квартиры.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Существует несколько способов продажи ипотечной квартиры. Разберемся, как ими воспользоваться.
Способ №1. Досрочное погашение ипотеки
Это самый простой способ в оформлении, но самый сложный в осуществлении. Его суть состоит в том, чтобы найти покупателя, который будет готов погасить долг за продавца. После этого продавец сможет снять обременение на квартиру и продать ее уже без ипотеки. Отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а платеж по погашению кредита оформляется договором задатка, который лучше заверить нотариально.
Все прозрачно, понятно, и можно самим контролировать сделку и оформить ее быстрее, нежели при участии в сделке банка.
Однако покупатели неохотно идут на такую схему: если с продавцом что-то случится после оплаты долга, вернуть деньги все равно будет проблематично. Покупатели соглашаются на такой способ, только когда речь идет о небольших суммах.
Способ №2. Погашение ипотеки во время сделки
Этот способ похож на предыдущий, только теперь получателем задатка выступает банк, который фактически контролирует сделку. Особенность такой сделки в использовании двух аккредитивов или двух депозитарных ячеек. Схема проста. Покупатель вносит деньги на аккредитивы или кладет в ячейки: в одну для банка – остаток долга продавца по ипотеке, в другую для продавца – остаток стоимости квартиры.
Потом стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют сделку в Росреестре. После этого банк забирает свои деньги из первой ячейки. Новый собственник получает закладную и снимает обременение через МФЦ. Продавец забирает свои деньги в последнюю очередь, после того как все этапы сделки завершены.
Подтвердить, что право собственности перешло к покупателю, продавец может с помощью выписки из ЕГРН. Она же потом понадобится и для исполнения аккредитива (получения оплаты за проданную квартиру).
Это самый популярный вариант продажи ипотечных квартир, в котором интересы всех сторон защищены. Он удобен в сделках как с первичной, так и со вторичной недвижимостью. Минус лишь в том, что в этой схеме у покупателя должна быть на руках сразу вся сумма, необходимая для покупки квартиры.
Способ №3. Переоформление ипотеки
Если у покупателя нет полной суммы на покупку квартиры, а у продавца большой остаток долга по ипотеке, то кредит продавца можно переоформить на покупателя. В этом случае от продавца вместе с квартирой к покупателю переходят обязательства по ипотеке на тех же или иных условиях. Банк может немного улучшить условия, рефинансировав ипотеку.
Риски продавца и покупателя сведены к минимуму, поскольку в сделке снова активное участие принимает банк, через который можно проводить все расчеты. Главное, чтобы покупатель, как новый заемщик, подошел под требования банка, в котором у продавца оформлен кредит. Тогда с ним заключат договор купли-продажи и договор уступки прав и обязанностей по кредиту.
В этом варианте не снимается обременение с квартиры. Также можно сэкономить время и деньги на сбор и предоставление в банк документов по квартире – они уже там есть.
Но если покупатель не подошел банку, в котором у продавца ипотека, сделку все равно можно провести. Покупателю тогда нужно оформить ипотеку в другом банке.
В этом случае сроки проведения сделки и расходы на ее организацию существенно возрастают. Покупатель должен погасить долг продавца в его банке, дождаться снятия обременения с квартиры и отнести пакет документов в банк, где он оформил ипотеку.
Как и в предыдущих случаях, продавец может забрать свою часть денег только после перехода права собственности на жилье на покупателя.
Самый большой минус этого варианта продажи ипотечной квартиры – сделка растянута во времени и требует соблюдения множества условий.
Способ №4. Ипотечную квартиру продает банк
Это ситуация форс-мажора, когда заемщик лишается дохода, допускает серьезные просрочки и не может дальше гасить ипотеку. Как правило, инициатором таких сделок выступает сам банк после того, как все варианты работы с заемщиком уже исчерпаны. Также банк сам проводит сделку. Покупатель в ней не участвует.
Квартира продается с онлайн-торгов. Полученные от продажи жилья деньги идут прежде всего на погашение ипотечного долга, процентов, пеней, услуг организатора торгов. Квартиры на торгах продаются с существенным дисконтом, поэтому может случиться, что после всех выплат бывший собственник не получит ничего. Таких ситуаций лучше не допускать и своевременно предупреждать банк о возникших финансовых сложностях. Банк всегда готов предложить несколько вариантов решения проблемы с обслуживанием долга.
В заключение: не бойтесь, подготовьтесь
В большинстве случаев банки лояльно относятся к желанию заемщиков продать квартиру в ипотеке, не налагают за это дополнительных «взысканий» и даже помогают в поиске покупателя и проведении сделки. Ведь банку все равно, кто выплатит кредит. Ему важно получить назад свои деньги с процентами.
Не забывайте: чем меньше остаток по кредиту, тем проще найти покупателя. Найдите возможность досрочно погасить часть кредита перед продажей квартиры. Это существенно повысит привлекательность предложения, снизит дисконт и ускорит оформление сделки.
