Ипотека по карману: как снизить платежи по кредиту?

Способ первый. Рефинансируйте ипотечный кредит

Рефинансирование — оформление нового кредита как в своем, так и в стороннем банке для того, чтобы погасить уже имеющийся. Вы можете получить лучшую процентную ставку, продлить срок кредита или уменьшить ежемесячную выплату. 

Эксперты отмечают, что рефинансирование выгодно, если:

• процентная ставка снизится минимум на 2 процентных пункта,
• вы уже выплатили меньше половины задолженности,
  
• долг перед банком от 2 млн и выше.
  

Используйте программу «Семейная ипотека»

Вы можете рефинансировать действующий ипотечный кредит по программе «Семейная ипотека». Льготная ставка — до 6% годовых. 

Условия:

В этой программе участвуют семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился первый и последующие дети, семьи с детьми-инвалидами, родившимися не позднее 31 декабря 2022 года,

• максимальный размер займа: 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, 6 млн рублей в других регионах,
• первоначальный взнос — не менее 15% от стоимости жилья.
  

Как начать процедуру рефинансирования:

1. Необходимо уведомить банк, который предоставил заем, о том, что вы планируете переоформить заем на более выгодных условиях.
2. Подготовить пакет документов (список документов обычно приводится на сайтах банков, в которые вы обращаетесь за рефинансированием). Если вы рефинансируетесь в том же банке, который первоначально предоставил ипотеку, то потребуется минимальный пакет.
3.  Подать заявку на рефинансирование. Обычно это делается электронным способом на сайте банка. Как правило, решение принимается в течение недели. Но по закону – срок рассмотрения не более 3 недель.
   
4. Если решение положительное, необходимо получить согласие от банка, в котором оформлена действующая ипотека, на передачу залога. Если оно получено, необходимо уточнить порядок досрочного погашения ипотеки. На урегулирование вопросов с банком дается 3-4 месяца. Но на деле банки все согласуют гораздо быстрее – за 3-4 недели.
   
5. Подписание нового кредитного договора. Полученные средства переводятся банку, в котором необходимо погасить действующую ипотеку. После закрытия займа от бывшего кредитора следует получить справку об отсутствии задолженности и каких-либо претензий к клиенту. Этот документ обычно требуют банки при рефинансировании ипотеки с господдержкой.
   
6. Смена залогодержателя. В каждом банке эта процедура может иметь свои особенности. Некоторые банки сами решают этот вопрос с новым кредитором.
7. Страхование залоговой недвижимости. Может оказаться, что оба банка (и тот, в котором была получена ипотека, и тот, где вы оформляете рефинансирование) сотрудничают с одной и той же страховой компанией. В этом случае полис при переводе кредита из одного финучреждения в другое можно сохранить. Иначе страховку надо будет оформлять заново в одной из компаний, предложенных новым кредитором.
   

Способ второй. Участвуйте в государственных ипотечных программах

Оформляя ипотечный кредит по госпрограмме, вы берете средства у банка на покупку жилья по сниженной ставке. Разницу до фактической ставки компенсирует государство. 

Существуют четыре основных вида федеральных льготных программ:

• ипотека на новостройки до 7% годовых,
• семейная ипотека до 6% годовых (для жителей ДФО — 5%),
• дальневосточная ипотека до 2% годовых,
• сельская ипотека до 3% годовых.

Кроме этого, вы можете получить 450 000 рублей на погашение ипотеки, если у вас многодетная семья. Вы должны быть родителем троих или более детей, один из которых рожден (или усыновлен) в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года. При усыновлении учитывается не дата начала опекунства, а дата рождения ребенка. Важное условие — ипотечный договор должен быть подписан до 1 июля 2023 года.

Способ третий. Используйте материнский капитал

Вы можете внести эти средства в качестве первоначального взноса, а также направить их на погашение процентов или основной суммы ипотечного займа.

В 2021 году размер материнского капитала на первого ребенка, родившегося с 1 января 2020 года, — 483 881 руб. 83 коп., доплата за второго ребенка (в том числе усыновленного) — 155 550 руб. 

При рождении второго и третьего ребенка после 1 января 2020 года — 639 431 руб. 83 коп., но только если ранее вы не пользовались материнским капиталом.

Способ четвертый. Обратите внимание на страхование

По закону, если заемщик использует для покупки жилья ипотечный кредит, он обязан застраховать приобретаемую недвижимость. На вторичном рынке эту страховку оформляют сразу. С новостройками она не требуется, пока дом не построят. 

Однако на размер процентной ставки этот вид страхования не влияет. На размер процента по кредиту влияет страхование жизни и здоровья заемщика. По закону это необязательный вид страхования. Заемщик вправе от него отказаться. Но тогда банки увеличивают размер процентной ставки на 1-3 процентных пункта. Таким образом получается, что оформить личное страхование дешевле, чем не оформить и переплатить по кредиту. В среднем стоимость полиса личного страхования для людей без особых проблем со здоровьем не превышает 1 процентного пункта от суммы ипотеки.

Но часто банки предлагают оформление страховки в своих страховых компаниях, либо у страховщиков, с которыми у них есть соглашение. В этом случае переплата по полису может составить до 0,5%. Ищите независимых страховщиков и выбирайте у них оптимальные программы страхования жизни и здоровья.

Получите налоговый вычет за квартиру в ипотеку

Если вы официально трудоустроены и платите НДФЛ в размере 13%, то можете рассчитывать на имущественный налоговый вычет:

• 260 000 рублей, или 13% от 2 млн рублей, — при покупке (строительстве) жилья или земельного участка,
• 390 000 рублей, или 13% от 3 млн рублей, — при погашении процентов по ипотеке. При этом вычет по процентам не обязательно получать по той же квартире, что и основной вычет. Это два разных вычета со своими лимитами.
• Вы можете оформить оба вычета одновременно и получить 650 000 рублей.

За страхование жизни тоже можно получить налоговый вычет. Главное, чтобы сроки страхования и действия договора были не менее 5 лет. А сама страховка должна быть отдельная и не входить в комплексный полис с единой суммой.

Также отметим, что, если рефинансировать ипотеку, право на вычет с процентов сохраняется, только если договор заключен с банком и в нем есть ссылка на первый договор ипотеки. 

Кроме того, оба супруга получат вычет по одной ипотеке, даже если квартира оформлена на одного из них.