Безопасная покупка квартиры: как работает аккредитив

Что такое аккредитив 

Предположим, вы хотите приобрести недвижимость, товар или услугу, которые стоят дорого и которые невозможно обменять на деньги одномоментно. И вы опасаетесь переводить продавцу средства: вдруг он исчезнет и оставит вас ни с чем? В этой ситуации на помощь и приходит аккредитив — специальное обязательство банка, где деньги замораживаются до выполнения условий сделки.

Если совсем просто: покупатель и продавец договариваются, а банк выступает гарантом, что первый получит приобретаемое имущество, а второй — деньги. Поэтому ответ на вопрос, что такое аккредитив, можно сформулировать следующим образом: это один из самых надежных финансовых инструментов, когда покупатель и продавец не хотят рисковать.

Аккредитив часто сравнивают с другими финансовыми инструментами — банковской ячейкой и эскроу-счетами. В каком-то смысле они действительно похожи, но есть и существенные различия. 

В отличие от ячейки, аккредитив подразумевает только безналичные расчеты. Сфера его применения значительно шире, чем у эскроу-счета, который предназначен для сделок с недвижимостью.

Сам термин происходит от латинского accreditivus — доверительный. Еще в Средние века в Европе и на Ближнем Востоке купцы использовали похожий механизм, чтобы безопасно возить товары между странами. Современный вид инструмент приобрел относительно недавно, с развитием банковской системы и переходом к безналичным платежам.

В последние годы аккредитив стал особенно популярен в международной торговле, отчасти из-за санкционных ограничений. Однако сделки с использованием аккредитива активно совершаются внутри страны. Провести их могут как физические, так и юридические лица. Не будет препятствием и то обстоятельство, если участники находятся в разных городах. Напротив, аккредитив упростит такую сделку «на расстоянии».

Участники аккредитива

Для сторон, которые задействованы в процессе, существуют специальные наименования. Вот три основных термина:

• банк-эмитент — банк, открывший аккредитив;
• приказодатель — покупатель или заказчик, который поручает своему банку открыть аккредитив;
• бенефициар — продавец, который получит средства после исполнения условий договора (контракта).

Оформление аккредитива

Разумеется, операции с аккредитивом возможны лишь при согласии обеих сторон (и обоюдном понимании, что такое аккредитив в принципе).

Пошаговое оформление сделки с использованием аккредитива: 

1. Согласование в договоре. Покупатель и продавец фиксируют в контракте использование аккредитива: сумму, срок, перечень документов, вид аккредитива и банк-эмитент.

2. Заявление и блокировка средств. Покупатель подает заявление в свой банк (банк-эмитент), вносит денежные средства на счет аккредитива, банк их блокирует.

3. Уведомление продавца. Банк-эмитент открывает аккредитив и уведомляет банк продавца. Тот сообщает продавцу, какие документы нужны.

4. Выполнение обязательств и подача документов. Продавец исполняет сделку (отгрузка, регистрация права и т.д.) и предоставляет в свой банк полный комплект документов по условиям аккредитива.

5. Проверка и раскрытие. Банки проверяют документы. Если все в порядке, банк-эмитент раскрывает аккредитив и перечисляет деньги на счет продавца.

6. Завершение. Покупатель получает товар (недвижимость). Если документы не подошли или срок истек, банк возвращает неизрасходованные средства покупателю.

Кому нужны аккредитивы 

Чаще всего аккредитивы используются в сделках с высокой стоимостью и риском, прежде всего при покупке недвижимости, особенно на вторичном рынке. «Этот инструмент также применяется в крупных сделках между компаниями: при покупке бизнеса, оборудования, долей в компаниях, а также во внешнеторговых контрактах», — объясняет управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. По его оценке, в последние годы интерес к аккредитивам вырос. Это связано с повышенным вниманием к безопасности расчетов и прозрачности сделок. 

Эксперт отмечает, что в недвижимости аккредитивы частично конкурируют с эскроу-счетами и банковскими ячейками, но остаются востребованным инструментом, особенно когда участники хотят, чтобы банк контролировал выполнение условий сделки.

А вот ипотечный брокер Дмитрий Ракута считает, что конкретно в сфере недвижимости аккредитивы постепенно сдают свои позиции. На первичном рынке уже сейчас доля эскроу-счетов в районе 90%. Но на вторичном рынке аккредитивы по-прежнему востребованы. «Особенно они эффективны, когда объект находится, например, в ипотеке. В таком случае открывается два аккредитива: один идет на погашение ипотеки продавца, другой — на разницу между продажей и ипотекой». Тем не менее эксперт отмечает, что уже сейчас конкуренцию аккредитивам на вторичке начали создавать эскроу-счета, которые банки внедряют все более активно.

Виды аккредитивов

В зависимости от нужд и условий сделки востребованы разные аккредитивы: 

• Документарный. Платеж зависит от документов. Продавец предоставил документы — и получил деньги. Оформление подходит для большинства торговых операций. 
• Безотзывный аккредитив. Самый безопасный, его нельзя отменить без согласия обеих сторон. Это защищает продавца даже в случае, если покупатель решит отменить сделку по каким-то причинам.
• Отзывный аккредитив. Более рискованный для продавца, так как покупатель может аннулировать или изменить его в любой момент без предварительного уведомления. Заключая сделку с использованием аккредитива, покупатель и продавец должны заранее отдельно прописать в контракте, можно или нет отозвать аккредитив.
• Покрытый (депонированный) или непокрытый аккредитив. Первый вариант наиболее популярен при сделках внутри РФ, второй чаще используют при международных расчетах. Покрытый аккредитив подразумевает, что покупатель заранее перечисляет всю сумму на специальный счет (продавцу платят из этих денег). В случае непокрытого аккредитива покупатель не вносит деньги, но банк дает продавцу гарантию оплаты и при исполнении условий аккредитива производит расчет из своих средств. Потом покупатель рассчитывается с банком.
• Подтвержденный или неподтвержденный аккредитив. Подтвержденный вариант популярен в трансграничных сделках. Это своеобразная дополнительная гарантия для участников. По просьбе банка-эмитента может подтвердить еще один сторонний банк, которому доверяют обе стороны. Третий банк берет на себя обязательства вне зависимости от того, перевел ли деньги банк-эмитент.
• Кумулятивный или некумулятивный аккредитив. В первом случае у покупателя есть возможность присоединить к новому аккредитиву неизрасходованные средства, которые остались на счету банка-эмитента после завершения предыдущей сделки.
• Револьверный аккредитив. Обычно речь идет о повторяющихся сделках между покупателем и продавцом. Удобный вариант, чтобы не обращаться в банк-эмитент с просьбой открыть аккредитив несколько раз. Применяется при равномерных поставках, растянутых по времени.

В каких случаях аккредитив подходит, а в каких — нет

В целом аккредитив — удобный инструмент в сделках с контрагентами, которых вы не знаете или в которых не уверены. Интересы всех сторон защищены: покупатель не рискует предоплатой, а продавец уверен, что получит средства после выполнения условий аккредитива.

Кроме того, сам по себе инструмент гибкий. Его можно использовать для самых разных сделок, в том числе с недвижимостью, транспортными средствами и другими крупными и дорогостоящими объектами или товарами. Многие банки сейчас упрощают процесс, предлагая оформление аккредитива даже через банковское приложение.

Стоит отметить и общую надежность инструмента. «Полный срыв сделок из-за аккредитива происходит редко, — отмечает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. — Чаще возникают технические задержки, например из-за несоответствия документов условиям аккредитива или ошибок в формулировках. Поэтому ключевым фактором успешной сделки остается корректное и максимально подробное описание условий контракта на этапе подготовки договора».

К недостаткам аккредитива можно отнести комиссии и сопутствующие расходы. Каждый банк устанавливает свою цену: в 2026 году многие крупные банки берут фиксированную сумму (порядка 3500 рублей), другие просят 0,1–0,2% суммы сделки. Бывает, что банк, открывший аккредитив, берет плату даже за то, что информирует об этом факте другую сторону.

Средства аккредитива не застрахованы государством, обращает внимание ипотечный брокер Дмитрий Ракута. Если на эскроу-счете Система страхования вкладов покрывает до 10 млн рублей, то у аккредитивов такая опция отсутствует.

Недостаток аккредитива проявляется и в скорости: процесс может занять несколько дней. К тому же не в каждом случае аккредитив является оптимальным выбором. Если сумма сделки невелика, есть доверие к контрагенту или важна срочность, возможно, стоит присмотреться к альтернативам.

В целом ряде случаев аккредитив остается лучшим вариантом. Главное — правильно прописать условия контракта и выбрать банк с понятными тарифами. Консультация с банковским специалистом займет несколько минут, но сбережет и деньги, и нервы.