Дело Долиной
Схема мошенничества с недвижимостью, когда продавец сначала продает свою квартиру, а потом через суд пытается вернуть ее обратно, заявляя, что находился в неадекватном состоянии, существует на рынке не первый год. Однако широкий резонанс она приобрела после обнародования дела певицы Ларисы Долиной. Она сначала продала свою квартиру в Москве предпринимательнице Полине Лурье за 112 млн рублей, а затем убедила суды, что на момент сделки находилась под влиянием мошенников. Суды в трех инстанциях встали на сторону Долиной и постановили вернуть ей квартиру. А Лурье посоветовали требовать свои деньги с мошенников.
Покупательница оспаривала эти решения одно за другим и в итоге добилась решения в свою пользу в Верховном суде. Он отменил решение нижестоящих инстанций и признал право собственности за покупательницей.
Иск покупательницы квартиры о принудительном выселении Ларисы Долиной из квартиры рассмотрит Мосгорсуд.
Цепная реакция
Материалы «дела Долиной» включат в обзор судебной практики по оспариванию подобных сделок с недвижимостью, чтобы при их рассмотрении был единый подход.
Эксперты считают, что решение Верховного суда стабилизирует ситуацию на рынке недвижимости: сейчас многие просто боятся покупать «вторичку» у пожилых людей. Это подтверждают и результаты опроса: 54% респондентов считают подобные сделки небезопасными.
Дело в том, что еще во время рассмотрения дела Долиной в нижестоящих судах, в разных регионах России стали появляться схожие мошеннические схемы. Алгоритм следующий:
- Преступники под различными предлогами (например, представляясь банковскими сотрудниками или судебными приставами) убеждают пенсионера срочно продать квартиру и перевести вырученные деньги на «безопасный счет» или отдать их курьеру.
- Осознав обман, пожилой продавец через суд требует признать сделку недействительной. Жертва ссылается на давление и состояние аффекта.
- Суд, как правило, встает на сторону продавца и обязывает вернуть ему жилье, поскольку сделка была совершена под влиянием мошенников.
- По закону, продавец должен вернуть покупателю деньги. Однако на его счетах их уже нет, поскольку деньги «растворились» в карманах аферистов.
- В результате добросовестный покупатель теряет и квартиру, и деньги и часто остается с непогашенной ипотекой.
Пока, согласно статистике, суды принимают решения не в пользу покупателей. Вот реальные примеры из судебной практики:
- Брянск. Женщина под влиянием мошенников продала квартиру за 6 млн рублей. Суд аннулировал сделку и вернул ей жилье, обязав выплатить деньги покупателю, но их уже не было. Для приобретения квартиры покупатель занял 3 млн рублей у знакомого.
- Ярославль. Пенсионерка, обманутая аферистами, получила 14,8 млн рублей от продажи квартиры, которую купила семья с ребенком в ипотеку. Суд признал сделку недействительной, постановил выселить семью и вернуть квартиру продавцу.
- Москва. Пенсионерка, которая продала единственное жилье и получила деньги, отказалась выезжать, заявив об обмане. Суд удовлетворил ее иск и вернул квартиру.
В отличие, например, от США, в России не прецедентное право. Однако многие суды все равно ориентируются на решения коллег. Решение Верховного суда в пользу Лурье, как ожидается, изменит судебную практику. Это обезопасит приобретателей жилья, но ситуация, конечно, мгновенно не изменится. А кроме того, могут пострадать пожилые люди, которые действительно попали под влияние мошенников и передали им деньги от продажи квартиры. По этой причине без законодательной донастройки все равно не обойтись.
Защита сделки: что предлагают
Главный вопрос теперь: как гарантировать защиту покупателей на рынке вторичного жилья и не допустить ситуации, когда недобросовестный продавец жилья пытается оспорить сделку, ссылаясь на влияние мошенников.
В Госдуме ищут способы защитить права всех сторон. Одно из предложений — ввести семидневный «период охлаждения» для отмены сделки, чтобы за это время пожилой человек мог прийти в себя и понять, что находился под влиянием мошенников. Также депутаты предложили ввести нотариальную форму сделок с участием граждан и вести видеофиксацию.
Еще одна инициатива: оставлять квартиру покупателю до возврата денег за сделку. Есть также предложение ввести правило встречного исполнения в случае признания сделки недействительной : если продавец не в состоянии вернуть деньги, покупатель не обязан возвращать квартиру.
Председатель Госдумы Вячеслав Володин в своем Telegram-канале приводил статистику Росреестра, согласно которой в 2024 году были признаны недействительными порядка 3 тыс. сделок с недвижимостью, участниками которых были пенсионеры. За 2025 год данных пока нет, но, как отметил Володин, «рост жалоб позволяет предположить ухудшение ситуации».
Ошибки Лурье
Несмотря на то что купившая квартиру у Ларисы Долиной Полина Лурье профессионально занимается недвижимостью, она совершила ряд классических ошибок, которые могут стать фатальными для других покупателей в менее громких сделках.
Разберем их:
- Оплата наличными
Полина Лурье заплатила за квартиру наличными деньгами с использованием ячейки. Это очень высокий риск, так как факт передачи денег доказать сложнее. Безналичные расчеты более безопасны и прозрачны. Такие операции фиксируются в банковской системе, их проще отследить.
2. Отказ предоставлять справку из ПНД
Лариса Долина отказалась предоставлять справку из психоневрологического диспансера, ссылаясь на свой статус народной артистки. Лурье настаивать не стала. Позже экспертиза установила, что Долина в момент сделки находилась в неадекватном состоянии.
3. Высокий дисконт
Полину Лурье не смутила скидка на квартиру к рыночной цене более чем на 20%. Как известно, низкая цена – явный повод для сомнений как в полномочиях продавца (он может продавать чужое имущество), так и в адекватности ситуации, когда он избавляется от жилья.
Топ-8 правил безопасной сделки
Таким образом, даже законная сделка может привести к ситуации, когда покупателю придется вернуть квартиру продавцу. В таком случае новому владельцу важно проявлять максимальную осмотрительность и обращать внимание на ключевые детали, которые должны насторожить и стать поводом отказаться от сделки.
1. Оцените рыночную стоимость квартиры.
Слишком низкая цена – повод для сомнений и более пристальной проверки продавца. Имеет смысл подстраховаться и внести в договор отдельный пункт, где продавец укажет причины нерыночной стоимости жилья.
2. Используйте акредитив или эскроу-счет.
Это самые надежные способы расчета между покупателем и продавцом. Можно считать их гарантией выполнения условий сделки.
3. Не пренебрегайте справкой из ПНД.
Если продавцом выступает пожилой человек, то желательно провести комплексное психиатрическое освидетельствование.
4. Проведите видеофиксацию беседы с продавцом о том, что после сделки его имущество навсегда перейдет в другие руки.
Продавец должен сказать, что добровольно совершает сделку и деньги не будут переданы третьим лицам. Эта запись очень пригодится в суде, если продавец вдруг решит оспорить сделку.
5. Спросите у продавца о том, где он планирует жить после завершения сделки.
Можно предложить провести видеоконференцию с его близкими для доказательства сказанного.
6. Установите условие обязательной предоплаты за несколько дней до сделки.
У вас будет надежное доказательство, что продавец выразил свою волю продать недвижимость и не находился под давлением.
7. Привлеките нотариуса для оформления сделки.
Во-первых, нотариус обязан убедиться в дееспособности продавца. Во-вторых, это еще один способ пробудить здравый смысл у продавца.
8. Заключите договор титульного страхования.
Полис покроет убытки (включая ипотечный долг) в случае утраты права собственности по решению суда. О том, какие еще правила помогут проверить квартиру с историей, рассказали в нашей статье.
Конечно, соблюдение этих правил не даст 100%-й защиты от «схемы Долиной», однако значительно осложнит жизнь мошенникам и создаст солидную доказательную базу на случай судебных разбирательств.
Что касается продавцов, то главная защита – это критическое мышление. Злоумышленники действительно умеют манипулировать и вводить людей в заблуждение. Если незнакомый человек под различными предлогами убеждает срочно продать квартиру, перевести вырученные деньги на «безопасный счет» или отдать их курьеру, то это мошенник в 100% случаев. Ни в коем случае нельзя поддаваться на такие манипуляции. Сотрудники банка, прокуратуры или судебные приставы не обращаются к гражданам с таким требованием.
Понятно, что в фокусе внимания преступников оказываются прежде всего люди старшего возраста: они наиболее доверчивы. Чтобы ваш пожилой родственник не оказался в подобной ситуации, проводите с ним беседы, рассказывайте о новых схемах мошенничества. Это позволит защитить как недвижимость, так и душевное спокойствие пожилого собственника.
