24 апреля 2026
Ипотечный кредит — это, как правило, длинный кредит. Его берут на 10, 20 и даже 30 лет. И пока заемщик выплачивает долг, жизнь не стоит на месте. Родился второй или третий ребенок, и вот уже требуется улучшить жилищные условия. Предложили перспективную работу в другом городе, не оставлять же ипотечную квартиру в своем. Или более печальный сценарий: человек больше не может платить кредит и тогда решает продать квартиру сам, пока банк не начал процедуру изъятия, чтобы сохранить хорошую кредитную историю и получить хоть какие-то деньги обратно.
Продать ипотечную квартиру можно. Для этого потребуется согласие банка, так как недвижимость до окончания выплаты жилищного кредита находится у банка в залоге. Но еще до обращения в банк следует проанализировать ситуацию.
Во-первых, стоит узнать точную сумму остатка долга. Для этого нужно запросить в банке справку об остатке задолженности по кредиту на текущую дату.
Во-вторых, следует оценить рыночную стоимость квартиры: сравните цены на аналогичные объекты в районе.
И наконец, надо рассчитать, выгодной ли будет потенциальная сделка, покроет ли продажа долг перед банком. Из рыночной цены нужно вычесть сумму долга. Если остается положительная сумма, вы получите разницу после сделки. Если цена ниже долга, придется либо договариваться с банком, либо крепко подумать над смыслом этой сделки.
Следует иметь в виду, что ипотечные квартиры часто продаются с дисконтом. Во-первых, из-за срочности. Если продавцу нужно быстро закрыть долг, он может снизить цену на 5–10% для привлечения покупателя. А во-вторых, такие сделки считаются сложными: если продажа требует долгого согласования с банком или сложных юридических действий, покупатели могут попросить скидку 3–7% и даже больше.
Иногда скидка достигает и 20%, что часто делает сделку менее выгодной для продавца, стремящегося быстро закрыть долг перед банком. Такие квартиры продаются на 200–400 тыс. рублей дешевле.
Еще одну особенность продажи залоговых квартир следует держать в голове — сроки. Обычная продажа занимает примерно 2–4 месяца. Ипотека удлиняет процесс продажи до 3–6 месяцев. Из чего складывается задержка:
Приняв все эти факторы в расчет, можно обращаться в банк за согласием на продажу. Искать покупателя без предварительного одобрения можно, но кредитор может затянуть рассмотрение или выдвинуть условия, которые не устроят найденного человека.
Для продажи залоговой квартиры в большинстве случаев потребуется письменное согласие кредитора. Его можно получить в отделении банка, написав заявление о намерении продать квартиру, а можно все сделать онлайн: большинство банков предусмотрело такую опцию в личном кабинете на сайте или в мобильном приложении.
Банк выдает согласие на сделку в течение 10 рабочих дней после подачи заявления. В документе указываются условия продажи, оставшаяся сумма задолженности и требования к покупателю.
В некоторых случаях согласие банка не требуется. Например, если перед продажей вы погасите ипотеку собственными средствами или деньгами покупателя; или если договор купли-продажи трехсторонний и в процессе продажи ипотека закрывается автоматически. Однако не все банки готовы участвовать в сделках. Поэтому рекомендуется заранее уточнить, возможен ли такой вариант и нужно ли разрешение на продажу от финансовой организации.
Главная цель банка — вернуть выданные деньги, поэтому он выдвинет свои условия. Например, цена продажи не может быть ниже остатка долга (или минимальной цены, указанной в согласии). Банк также может потребовать, чтобы расчеты происходили только через безопасные инструменты: аккредитив, эскроу-счет или депозит у нотариуса. Это гарантирует ему получение денег.
При этом банк может отказать в сделке. Чаще всего причины отказа могут следующие:
После одобрения сделки банком нужно выбрать способ продажи квартиры. У каждого способа есть как плюсы, так и минусы. Выбирать нужно тот, что наиболее подходит в вашей конкретной ситуации.
Это еще одни способ, когда банк выдает новый кредит покупателю и погашает ипотеку продавца. Работает это так: продавец находит покупателя, который согласен не просто купить квартиру, но и «унаследовать» кредит. Продавец, банк и покупатель подписывают соглашение о переводе долга. Покупатель становится новым заемщиком, платит покупателю разницу между ценой квартиры и остатком долга (если она есть) и дальше вносит платежи по графику.
Эта схема имеет свои сложности и нюансы. Во-первых, банк предъявит к новому заемщику те же требования, что и к продавцу: подтверждение дохода, стаж работы, хорошая кредитная история. Найти «идеального» покупателя бывает сложно. Во-вторых, банк может не одобрить сделку, если кредитная ставка ниже текущей рыночной (например, 9% против 17% годовых). И наконец, следует учитывать, что продавец получит свои деньги — разницу между ценой продажи и остатком долга — не сразу, а только после того, как покупатель станет новым собственником и банк переоформит документы. На это может уйти несколько недель.
Процесс продажи квартиры в залоге практически одинаков как для льготной, так и для рыночной ипотеки. Из‑за стандартных условий и привычной для банка схемы сделки с рыночной ипотекой могут проходить быстрее. В обоих случаях потребуется найти подходящего покупателя.
Если продается квартира по льготной ипотеке, покупатель должен полностью соответствовать условиям госпрограммы. Каждый случай индивидуален, поэтому подробности стоит уточнить в банке.
Важно: если квартира куплена с использованием маткапитала, для продажи потребуется разрешение органов опеки.
Если жилье в собственности менее 5 лет, налог составит 13% для доходов до 2,4 млн рублей и 15% для доходов, превышающих эту сумму. Налог рассчитывается исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи.
При уплате налога используйте имущественный вычет, чтобы уменьшить облагаемую налогом базу на 1 млн рублей. Или заплатите налог с разницы между покупкой и продажей квартиры.
Когда налог платить не нужно:
Сейчас наблюдается восстановление спроса на ипотеку: ежемесячно выдается порядка 70 тысяч кредитов и более.
По данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», общий объем ипотечных выдач в феврале 2026 года оценивается в 290,2 млрд рублей. Из них 127 млрд рублей — первичный рынок, 163 млрд рублей — вторичный рынок. Средняя сумма кредита — 4,2 млн рублей. Средний срок кредита — 23,8 года.
Сформировать навык накопления, который поможет достичь поставленных финансовых целей, в том числе улучшить жилищные условия, можно с помощью интерактивной онлайн-игры «МыСчитаем». Ее реализует «ДОМ.РФ» совместно с Минфином России при информационной поддержке проекта «Мои финансы».
В этом году «МыСчитаем» проходит в формате мини-курсов, которые будут выходить с апреля по ноябрь по ключевым темам финграмотности: от управления бюджетом до покупки собственного жилья.
Каждый месяц в течение года среди активных участников будут разыграны: сертификаты на покупку техники, брендированный мерч и подарки на маркетплейсах, а в конце года — главные призы для лучших игроков.
К игре уже присоединились 200 тысяч участников. Приходите и вы, прокачивайте навыки управления личным бюджетом, формируйте сбережения, реализуйте свои финансовые задачи.
Стать участником игры можно здесь.
Чтобы связаться с нашей командой, оставьте контактные данные и ваш вопрос. Мы свяжемся с вами в течение 3 рабочих дней.
