Есть вся сумма на покупку жилья
Представим гипотетическую ситуацию: у московской семьи на руках есть 15 млн рублей (накопили, получили наследство, продали имущество и пр.) Перед ними стоит вопрос использования этих средств:
- первый вариант – купить квартиру,
- второй вариант – арендовать квартиру, а капитал инвестировать.
Если купить квартиру для собственного проживания, то деньги будут фактически «заперты» на неопределенный срок. Получать прибыль с них не получится.
Во втором случае деньги будут работать. Самый простой вариант – разместить их на вкладе. Банки сегодня предлагают ставки около 20% годовых. Это значит, что за год можно заработать с вложенного капитала 3 млн рублей и увеличить его до 18 млн. При сохранении условий во второй год прибыль от размещения средств составит 3,6 млн рублей (18 млн + 20%), а капитал увеличится до 21,6 млн, в третий год бюджет увеличится еще на 4,32 млн до 25,92 млн рублей.
Таким образом, размещение средств на банковском депозите принесет дополнительные 10,92 млн рублей. Для простоты расчетов мы не брали налоги с банковских вкладов, а условия размещения средств все три года были равны 20% годовых, однако они могут меняться.
Еще один вариант – разместить средства в облигациях федерального займа (ОФЗ). Это долговые ценные бумаги, которые выпускает Министерство финансов РФ. Трехлетние ОФЗ сегодня дают около 16% годовых. Однако у этих ценных бумаг есть еще потенциал роста цены к погашению. Например, ОФЗ 26236 с погашением 17 мая 2028 года на момент написания материала продавались по 780 рублей, а их цена к погашению – 1000 рублей.
Таким образом, через три года на этих облигациях можно заработать 7,2 млн рублей начисленными процентами. Еще около 4,2 млн рублей (15 млн : 780 (цена одной бумаги) × 220 (разница в цене одной бумаги) – на росте цены. То есть, совокупная прибыль составит 11,4 млн рублей, а капитал за три года вырастет до 26,4 млн рублей. Для простоты расчетов мы не брали налоги с инвестиций, а также накопленный купонный доход (НКД).
Для расчета собственного примера, со своими суммами и условиями, можно воспользоваться калькулятором вкладов.
На первый взгляд, «запирать деньги в бетоне» неразумно. Лучше не покупать жилье, а инвестировать всю сумму. Но что, если у семьи есть только деньги, а жилья нет? В этом случае им придется снимать квартиру. Предположим, что аренда в месяц такого жилья в Москве обходится примерно в 80 тысяч рублей (цена зависит от района, ремонта, наличия инфраструктуры и пр.). Таким образом, за три года аренды семья отдаст 2,8 млн рублей. Для простоты расчетов мы берем единую арендную ставку все три года, однако стоит учитывать, что владелец жилья может ее увеличить из-за инфляции.
Впрочем, не стоит забывать, что из-за инфляции и жилье имеет свойство дорожать. По подсчетам аналитиков ЦИАН, в 2024 году новостройки в крупных городах России подорожали в среднем на 10%. Предположим, что эта тенденция сохранится и в ближайшие три года. Это значит, что квартира будет стоить уже не 15 млн рублей, а 19,5 млн рублей. То есть, в нашей гипотетической ситуации семья бы заработала 4,5 млн рублей, если бы купила квартиру, а через три года продала.
При этом 4,5 млн рублей все равно меньше, чем прибыль в 8,12 млн рублей при размещении средств на вкладе (10,92 (проценты) - 2,8 млн (аренда) и меньше, чем 8,6 млн рублей в ОФЗ (11,4 млн (купонами) - 2,8 млн (аренда).
Из этих расчетов мы делаем вывод, что аренда квартиры сейчас выгоднее, чем покупка.
Есть часть суммы на покупку жилья
Рассчитаем и другую ситуацию: полной суммы на покупку жилья у семьи нет. Им удалось накопить лишь 3 млн рублей – 20% от 15 млн рублей (стоимость желаемой квартиры). Перед ними стоит вопрос использования этих средств:
- первый вариант – взять ипотеку,
- второй вариант – продолжить накопления.
Вариант рыночной ипотеки под 25-28% мы рассматривать не будем. Он точно не будет выгодным. Допустим, у семьи есть ребенок в возрасте до 6 лет и она имеет право на получение льготной «Семейной ипотеки» под 6%.
В этом случае 3 млн рублей семья оформляет в качестве первоначального взноса и еще 12 млн рублей берет в кредит на 20 лет. Условия будут следующими:
- ежемесячный платеж – 85 971,7 руб.
- начисленные проценты – 8 633 213,9 руб.
- долг + проценты – 20 633 213,9 руб.
Для расчета своего примера можно воспользоваться калькулятором ипотеки.
Можно не тратить сумму на первоначальный взнос, а разместить ее на вкладе под 20%. Банки сегодня предлагают порядка 20% годовых. Это значит, что за год можно заработать с вложенного капитала 600 тыс. рублей и увеличить его до 3,6 млн. При сохранении условий во второй год прибыль от размещения средств составит 720 тыс. рублей (3,6 млн + 20%), а капитал увеличится до 4,32 млн, в третий год бюджет увеличится еще на 864 тыс. – до 5,18 млн рублей.
Таким образом, размещение средств на банковском депозите принесет дополнительные 2,18 млн рублей. Как и в первом примере, для простоты расчетов мы не брали налоги с банковских вкладов, а условия размещения средств все три года были равны 20% годовых.
Как и в первом случае, семья будет платить аренду – 80 тыс. рублей в месяц. За три года траты на съемное жилье составят 2,88 млн рублей. То есть, прибыль от размещения средств не перекроет аренду – семья окажется в убытке. Кроме того, за три года жилье может подорожать.
Из этих расчетов мы делаем вывод, что имея на руках лишь первоначальный взнос и возможность оформить льготную ипотеку, лучше не медлить с оформлением кредита. В данном случае покупка собственного жилья по льготной ипотеке выгоднее аренды.
Например, имея на руках полную сумму на покупку квартиры, можно оформить льготную ипотеку под 6%, а средства разместить на депозите под 20% или в ОФЗ под 16%. Это будет выгоднее вложения всей суммы.
