Меньше лазеек, строже правила: какой стала ипотека в 2026 году

Льготная ипотека

На программы ипотеки с господдержкой приходится подавляющая (более 80%) часть рынка займов на покупку жилья. В 2025-м в России были выданы ипотечные кредиты на общую сумму 4,1 трлн руб., в том числе на 3,3 трлн руб. — по льготным программам.

Прежде всего, речь о «Семейной» ипотеке. Претендовать на нее могут семьи (в том числе неполные) с ребенком до 6 лет включительно и с ребенком-инвалидом до 18 лет, а также семьи с двумя детьми и более, проживающие в малых городах или регионах, где объемы ввода нового жилья невысоки.

Основные параметры программы пока таковы: ставка от 6% годовых, срок кредита — до 30 лет, минимальный первоначальный взнос — 20% (при выполнении ряда условий). Максимальная сумма кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12 млн руб., в остальных регионах — 6 млн руб. Если жилье дороже, по-прежнему есть возможность оформить комбинированный кредит, то есть совместить льготную и рыночную ипотеку. 

Требования ужесточаются

С 1 февраля 2026 года условия программы значительно изменятся.

Теперь государство готово субсидировать программу только при условии «одна семья — одна льготная ипотека». Решение закрывает лазейку прежних лет, когда супруги брали по сниженной ставке сразу по две квартиры. С февраля заемщики, состоящие в браке, обязаны включать своего супруга (супругу) как солидарного заемщика по кредитному договору. То есть взять две льготные ипотеки на семью уже не получится. 

Другое заметное нововведение: вводится запрет на так называемые донорские ипотеки, из-за чего программой могли пользоваться даже люди, не имеющие детей. Схема предполагала включение в сделку формальных «доноров» — родственников или знакомых с детьми, которые имели право на льготный ипотечный заем, но для себя по какой-то причине его не брали. Эту лазейку также закрыли. 

Послабления по комбо-кредитам

Но есть и очень хорошая новость. С 1 февраля ипотечникам разрешается рефинансировать рыночную часть комбинированного кредита. Количество рефинансирований не ограничивается, а льготная часть кредита (со ставкой 6% годовых) останется на прежнем уровне. Рефинансирование само себе не дает права на льготную ипотеку.

Соблюдайте условия 

Один из главных вопросов, который встает перед ипотечным заемщиком: могут ли банки поднять ставку по выданному кредиту? Да, могут, но набор таких ситуаций ограничен.

 «ЦБ разработал ипотечный стандарт, и по нему, если заемщик выполняет все требования договора, повышение ставки невозможно, — объясняет президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. — Но есть случаи, когда банк может на законных основаниях поднять процент. Например, если клиент забыл застраховать квартиру. Эта забывчивость может стоить ему несколько десятков тысяч рублей. Или, скажем, заемщик брал целевой кредит на индивидуальное жилищное строительство, а потратил непонятно куда, — тогда банк может потребовать досрочного возвращения кредита или резко повысить ставку до рыночной».

Эксперт рынка недвижимости, профессиональный риелтор Александр Харыбин подтверждает: в обычной ситуации банки не увеличивают процент. Санкций возможны, если нарушены условия договора. В этом смысле риски есть, например, у обладателей IT-ипотеки, которые сменят род деятельности. Также проблемы будут, если вдруг обнаружится, если заемщик брал вторую семейную ипотеку после 23 декабря 2023 года, когда вступило в силу правило, согласно которому льготный кредит на жилье с господдержкой можно взять только один раз. 

Возможные новые серьезные изменения 

В последние месяцы в публичном поле активно идет дискуссия о введении дифференцированной процентной ставки по «Семейной» ипотеке. Цифра будет зависеть от количества детей в семье. По замыслу авторов идеи, такая мера должна простимулировать рождаемость. 

Сейчас для всех действует единая ставка 6% годовых. Предлагается оставить эти 6% для семей с двумя детьми. Для тех, у кого детей трое и больше, уменьшить ставку примерно до 4%. А вот тем, у кого только один ребенок, ставку хотелось бы поднять: пока озвучены 10%.

Правда, когда новые нормы могут вступить в силу (и вступят ли вообще) и в каком виде, пока не очень понятно. Напомним, что еще относительно недавно на высоком уровне обсуждалось расширение льготной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет, однако в итоге инициатива ушла из повестки.

Другие программы ипотеки с господдержкой

Кроме «Семейной» ипотеки государство сохранило еще несколько льготных программ. 

Дальневосточная и Арктическая ипотека 

Программы рассчитаны на покупку или строительство жилья на территории Дальневосточного федерального округа и в Заполярье. Участвовать в программе могут учителя, работники других государственных и муниципальных образовательных учреждений, расположенных на указанной территории. 

Ставка всего 2%. Минимальный первоначальный взнос — не менее 20%, сумма кредита — 6 млн руб, срок — 20 лет. Можно использовать материнский капитал. Программы действуют до 2030 года и допускают сделки на вторичном рынке. 

Сельская ипотека 

Программа действует в населенных пунктах с населением не более 30 тыс. человек и не распространяется на Москву, Подмосковье и Санкт-Петербург. Принять участие в программе могут работники агропромышленного комплекса и некоторых других категорий, работники социальной сферы в сельских районах, сотрудники местного самоуправления, а также индивидуальные предприниматели в сфере АПК и участники СВО. 

Ставка — 3% годовых. Сумма кредита — 6 млн руб., срок — до 25 лет. Программа действует до 2030 года.

IT-ипотека 

Программа ориентирована на сотрудников отрасли информационных технологий. Она не распространяется на Москву и Санкт-Петербург. 

Ставка — 6% годовых, кредитный лимит — 9 млн руб., первоначальный взнос — от 20%. Уровень дохода заемщика должен быть не ниже 150 тыс. руб. в месяц, если он работает в компании, зарегистрированной в городах-миллионниках (кроме Москвы и Санкт-Петербурга), и не ниже 90 тыс. руб., если компания находится в других городах.

Военная ипотека

На нее имеют право военнослужащие — участники накопительно-ипотечной системы (НИС). Средства накапливаются в течение трех лет за счет ежегодных взносов из бюджета (в 2026-м году это 411 184,9 руб.) и доходов от их инвестирования, после чего военнослужащий может купить жилье. При этом принцип не распространяется на участников Специальной военной операции: они могут приобрести недвижимость сразу после включения в реестр НИС.

Точная сумма кредита определяется в конкретном банке и будет зависеть от возраста и стажа заемщика. Срок военной ипотеки ограничивается предельным сроком пребывания на военной службе (обычно до 45 лет). Участвовать в программе могут военнослужащие независимо от звания. По военной ипотеке можно приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке, а также комнату, жилой дом с участком или таунхаус.

Жива ли рыночная ипотека? 

Доля рыночной ипотеки в 2025 году упала до исторического минимума и составила около 20% всех сделок. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин даже говорил, что этот инструмент «почти перестал существовать как класс». Он указывал на высокую ключевую ставку и прогнозировал, что оживление рыночной ипотеки начнется, если ставка будет ниже 10%.

По состоянию на начало февраля 2026 года ставка Банка России — 16%, что ощутимо ниже максимума (21%), но еще очень далеко до ориентира, на который надеется Хуснуллин. Средняя ставка по рыночной ипотеке в банках около 20% для. Это означает, что ежемесячные платежи за «однушку» в Москве при нынешнем уровне цен превышают 200 тыс. руб., что, конечно, неподъемно для большинства россиян. 

Есть прогнозы, что к концу текущего года «ключ» ЦБ опустится до 13–14%. Соответственно, ставки по рыночной ипотеке упадут до 14,5–15,0% в новостройках и до 17% на вторичном рынке. Но размер ежемесячного платежа все равно останется весьма солидным. И прежде чем заходить в такую сделку, заемщик, который не может рассчитывать ни на одну из льготных программ, должен очень тщательно оценивать свои возможности и риски. 

Собственно рыночная ипотека действует и сейчас. Другое дело, что она менее востребована: сказываются еще и высокие цены на жилье. «Понятно, что по сравнению с 2023 годом, периодом до повышения ключевой ставки, выдачи таких кредитов сильно упали, — говорит эксперт по недвижимости, риэлтор Александр Харыбин. — Но люди и сейчас берут (рыночную ипотеку. — Примеч. ред.), просто не так много, по 2–3 миллиона рублей. Например, для улучшения жилищных условий». 

Впрочем, бывают случаи, когда покупатели готовы брать кредит на жилье по рыночной ставке. «Как правило, речь о тех заемщиках, которые ждут в обозримом времени какого-то дополнительного дохода, например, получения наследства», — замечает Ирина Радченко. В ином случае заходить в рыночную ипотеку нерационально, поскольку  приличная «двушка» в хорошем районе Москвы сейчас стоит 25 млн руб., и с учетом первоначального взноса придется платить за нее по 300 тыс. руб. в месяц. Это в разы дороже аренды такого же жилья. «Поэтому большинство людей сейчас предпочитают снимать квартиру и держать деньги на депозите», — резюмирует эксперт.