Кто виноват в потопе
Если вы не следили за состоянием сантехники, а тем более если сами ее повредили, то вопрос о виновнике потопа не стоит. Тут все ясно. Однако в некоторых случаях виновником происшествия может быть обслуживающая организация. Как это понять? Есть общее правило: коммуникации, идущие от общего стояка до перекрывающего крана, относятся к общедомовому имуществу, далее за состояние отвечает собственник. Выходит, что в прорыве трубы при проверке систем отопления, например, виновата будет управляющая компания. Обратный пример: если протечка возникла в смесителе или унитазе, то в затоплении квартир ниже по стояку виноваты вы.
В многоквартирных домах порой случается, что соседи жалуются на потоп, а у вас в квартире сухо, да и сантехника в полном порядке. Виновник может проживать на том же этаже, что и вы: вода нашла путь на стыке плит из санузла за вашей стеной и затопила квартиру под вами. В этом случае не отказывайтесь сотрудничать с пострадавшими соседями, даже если полностью уверены, что сами ни при чем. Стоит впустить жертву потопа или аварийного слесаря в ванную для осмотра, чтобы показать свою непричастность.
Вам нужно навестить пострадавших не только для оказания помощи, но и для того, чтобы установить отсутствие вашей вины. Например, если соседи жалуются на лужу в гостиной, а мокрые точки (санузел и кухня) находятся в другом краю квартиры. Возможно, что в квартире снизу недавно установили окна, и те не выдержали ливня с ветром. Или на соседской кухне испортился холодильник – лужа могла образоваться из-за него. Всегда полезно посетить место происшествия и сделать фото и видео обстановки на телефон, чтобы потом не оправдываться в суде. Даже если вы пригласите независимого эксперта, тому пригодятся ваши фото- и видеоматериалы.
Если вы сдаете свою квартиру, фактическими виновниками потопа могут быть арендаторы, но возмещать ущерб будете вы, как собственник. В договоре аренды можно прописать ответственность за нанесенный ущерб, чтобы взыскать компенсацию с арендаторов. Однако заниматься этим придется вам самим, а не соседям, чья квартира пострадала.
Как оценить нанесенный ущерб
Если вы затопили соседей и теперь необходимо корректно для обеих сторон оценить ущерб, то главное правило – всегда составляйте акт о затоплении с участием представителей управляющей компании. Вы должны обязательно присутствовать при его составлении, чтобы у соседей не возникло соблазна сделать новый ремонт за ваш счет там, где без этого можно обойтись. Соседи в стрессе от затопления называют порой огромные суммы ущерба. Могут вспомнить, сколько потратили на ремонт всей квартиры десять лет назад, или озвучить стоимость новой мебели, хотя не меняли ее лет тридцать.
Помогайте сотрудникам управляющей компании при составлении акта фиксировать, какие места в соседской квартире вовсе не пострадали, а также состояние поврежденного имущества. В некоторых случаях вы самостоятельно можете все отремонтировать.
Например, соседка Тимофея Инна утверждала, что из-за протечки пострадал шкаф в прихожей, и требовала заплатить за покупку нового. При осмотре квартиры снизу Тимофей заметил, что шкаф настолько старый, что с него облезла ламинация, а от воды набухли лишь ножки. Виновник потопа договорился с Инной, что купит новые ножки для шкафа и сам их установит. На этом претензии соседки закончились.
Бывает, что пострадавшие соседи не составляют акт по разным причинам. Надолго уехали, нелегально сдают квартиру и не хотят это афишировать, боятся показать незаконную перепланировку. В этом случае вы можете обратиться к независимому оценщику или сами провести примерную оценку суммы, которая потребуется на устранение последствий затопления, и документально договориться о разумном возмещении.
Например, Людмила затопила спальню семьи Петровых. Пострадавшие не приглашали представителей управляющей компании, чтобы составить акт. При этом пожелали 50 тыс. рублей в качестве возмещения ущерба, чтобы установить натяжной потолок. Людмила пришла в квартиру соседей снизу и убедилась, что потолок у Петровых обыкновенный, покрыт побелкой, на которой остались желтые разводы. На сайте объявлений виновница потопа нашла маляра-штукатура, который согласился побелить заново спальню Петровых за 10 тыс. рублей. Дополнительно Людмила приобрела порошок мела и извести за 2 тыс. рублей. То есть всего потратила 12 тыс. рублей.
Как избежать расходов при потопе
Регулярно осматривайте коммуникации в своей квартире, особенно если сдаете ее в аренду или у вас идет ремонт. Лучше пожертвуйте красотой, но не закрывайте трубы наглухо в короб. Большой ревизионный люк создаст максимальную полноту обзора.
Используйте специальные системы, которые подают сигнал о протечке. Это могут быть беспроводные датчики с батарейками или подключенные к электросети. Некоторые модели не только сообщат о протечке, но и автоматически перекроют воду в квартире. При длительном отсутствии лучше сами перекройте краны на стояках. Заодно будете уверены, что не переплатите за коммунальные услуги.
Даже если вы сделали все возможное, чтобы не затопить соседей, нельзя исключать вероятность аварии полностью. Новая сантехника может оказаться с браком, датчики протечки срабатывают не всегда. Поэтому лучший способ избежать судебных разбирательств и внеплановых больших расходов на чей-то ремонт из-за аварии по вашей вине – застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами. Это как ОСАГО, только вы покупаете страховку не для автомобиля, а для квартиры.
Годовая страховка ответственности при сумме покрытия ущерба до 500 тыс. рублей стоит 1,7–5 тыс. рублей. Цена зависит от этажа, на котором находится квартира, а также от того, сдаете ли вы ее в аренду и предстоит ли ремонт. По статистике, затопление – самый частый страховой случай. Полезно будет застраховать и ущерб, который могут нанести соседи, если затопят вас. Возможно, что при комплексном страховании вам дадут скидку.
Если вы согласны с суммой, которую просят пострадавшие соседи, лучше перечислить им деньги банковским переводом и попросить расписку об отсутствии претензий. Это вас обезопасит на случай, если соседи решат взыскать с вас деньги дополнительно. Возместить ущерб до обращения в суд с иском выгоднее, чем после судебного решения, иначе к вашим расходам добавится оплата судебных издержек и экспертиз.
Резюме:
- Осматривайте коммуникации в квартире и своевременно ремонтируйте, привлекая квалифицированных специалистов.
- Используйте датчики протечки.
- При длительном отсутствии перекройте краны на стояках.
- Пустите соседей или аварийного слесаря в квартиру для осмотра, если уверены, что протечка не из-за вас.
- Требуйте составить акт о затоплении. Помогайте фиксировать реальный ущерб.
- Определите, кто виновник аварии.
- Оцените самостоятельно сумму ущерба или договоритесь о независимой экспертизе.
- Предложите устранить последствия своими руками или наймите специалиста.
- Документально договоритесь о сумме возмещения. Переведите деньги на банковский счет пострадавших и возьмите расписку об отсутствии претензий.
- Старайтесь возместить ущерб в досудебном порядке.
- Заключите договор страхования гражданской ответственности.
