07 мая 2026
Квартира — это структурно обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, предназначенное для постоянного проживания. Квартира входит в жилищный фонд, на нее распространяются все нормы жилищного законодательства, включая строительные, санитарные и градостроительные требования.
Апартаменты — понятие, отсутствующее в российском законодательстве. Де-юре это нежилые помещения, чаще всего в составе многофункциональных зданий, где находятся офисы, гостиницы, торговые центры. Они изначально проектируются как коммерческие объекты, но используются для проживания. Апартаменты строятся на землях коммерческого назначения в центре города. На таких участках возведение жилых домов запрещено.
Различия в правовом статусе определяют все последующие особенности владения.
Квартира. Возможна постоянная регистрация (прописка) и временная регистрация по месту жительства. Это дает полный доступ к социальным услугам: прикрепление к школе, детсаду, поликлинике, получение пособий.
Апартаменты. До недавнего времени регистрация в апартаментах не проводилась в принципе. Только в феврале 2026 года Конституционный Суд РФ признал неконституционным полный запрет на регистрацию в пригодных для проживания помещениях. Теперь временная регистрация по месту пребывания разрешена, но только для собственников апартаментов, их членов семьи и близких родственников. Арендаторы не имеют права на регистрацию. Важно понимать, что временная регистрация в апартаментах не гарантирует автоматического прикрепления к социальным объектам, как это происходит при регистрации в жилом помещении. Таково одно из ключевых отличий апартаментов от квартиры: нельзя оформить постоянную регистрацию в апартаментах, что ограничивает доступ к ряду государственных сервисов.
Комплексы апартаментов часто позиционируют себя как жилье «под ключ» с высоким уровнем сервиса. Здесь действительно могут быть консьерж, круглосуточная охрана, видеонаблюдение, тренажерный зал, кафе и магазины прямо в здании. Уровень безопасности и удобства за счет этого может быть очень высоким, особенно если здание находится в центре города.
Обычная квартира редко предлагается с таким пакетом услуг. Но здесь есть своё преимущество: застройщик обязан построить рядом детский сад, школу и поликлинику.
Выбор между этими форматами, по сути, выбор между комфортом и безопасностью в пределах одного здания и гарантированными социальными сервисами в микрорайоне.
Именно здесь разница между квартирой и апартаментами становится особенно ощутимой в деньгах.
Налог на имущество:
Налог с дохода от аренды:
Коммунальные платежи:
Пример
Москвичка Ольга, купившая апартаменты площадью 26 кв. м в Щукинском районе несколько лет назад, показала нам платежную квитанцию от управляющей компании. Тарифы там очень схожи с тарифами для обычной квартиры. А вот налог на имущество действительно отличается. В прошлом году Ольга заплатила в бюджет более 7 тыс. рублей. И это действительно в разы больше, чем платят многие собственники квартир соизмеримой площади.
По гибкости планировки апартаменты действительно могут выигрывать. Здесь проще создать студию или лофт, количество комнат может быть нестандартным. Однако это не означает, что в апартаментах можно делать любую перепланировку без согласований. Порядок согласования перепланировки для нежилых помещений в многоквартирных домах (где находятся апартаменты) регулируется теми же нормами, что и для квартир. Любые серьезные изменения в несущих конструкциях или инженерных системах все равно требуют согласования с уполномоченными органами. Так что свобода здесь относительная.
На старте апартаменты выглядят более привлекательно. Их рыночная цена, как правило, на 15–30% ниже, чем у сопоставимых по площади и локации квартир. Это связано с тем, что застройщик экономит на земле и не тратится на социальную инфраструктуру.
Однако разница в первоначальной стоимости с течением времени сглаживается за счет более высоких налогов и коммунальных платежей. Кроме того, купить апартаменты в ипотеку намного сложнее. Процентные ставки по таким кредитам часто выше, а требования к заемщику — жестче. И самое важное: на апартаменты не распространяются никакие государственные льготные программы — ни Семейная ипотека, ни военная, ни IT-ипотека. Если вы рассчитывали оформить льготную ипотеку, при покупке апартаментов этот вариант исключен: ставки будут рыночными.
Также нельзя использовать материнский капитал ни для покупки, ни для погашения долга по апартаментам. Это существенное отличие апартаментов от квартиры, особенно для семей, планирующих использовать государственную поддержку. Даже если вы рассматриваете апартаменты как временное решение, отсутствие доступа к материнскому капиталу может сделать этот вариант менее выгодным в долгосрочной перспективе.
Москва — один из главных рынков апартаментов в стране. Однако ситуация здесь меняется. С 2024 года столица перестала одобрять новые проекты по строительству апартаментов из-за перегрузки инфраструктуры. Остается завершить проекты, которые уже были запущены.
По данным аналитической платформы bnMAP, на апрель 2026 года в Москве возводится 51 комплексов с апартаментами, как строящихся, так и уже введенных в эксплуатацию. Более половины предложений находятся на стадии монтажных работ, а 44% уже сданы. Наибольшая концентрация — в районах Черемушки и Даниловский. Средняя цена квадратного метра достигла 676 тысяч рублей, что заметно дешевле средней цены на квартиры (около 776 тысяч рублей).
Что касается конкретных предложений, то по состоянию на апрель предлагалось порядка 4100 лотов: 42% — однокомнатные помещения, 21% — студии, 24% — двухкомнатные, и только 10% трехкомнатных. На помещения свободной планировки приходится только 4%. По категориям структура предложения такова: 59% — бизнес-класс, премиум или элитное, 31% — комфорт-класс, 10% относятся к категории «прочее». В Москве сложилась тенденция: комфорт-класс постепенно уходит с рынка, уступая премиальному сегменту, особенно в центре столицы.
Согласно действующим проектным декларациям, все разрешения на строительство апартаментов действительны до 2029 года, подчеркивает основатель компании «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP Ирина Доброхотова. Девелоперы обязаны завершить и ввести в эксплуатацию все объекты, на которые они получили разрешение, до этой даты. А поскольку нового строительства нет, дальнейшая судьба апартаментов как формата в Москве остается неопределенной, замечает эксперт.
Апартаменты — интересный инвестиционный инструмент, особенно в регионах с развитым туризмом: в Крыму, на Алтае, в Минеральных Водах на Кавказе. Спрос на аренду там часто превышает предложение, и частные инвесторы охотно приобретают апартаменты для сдачи в краткосрочную аренду туристам.
Но у этой стратегии есть риски, замечает советник по рынку курортной недвижимости, автор интернет-проекта «Глазами инвестора» Евгений Ткачёв. Существует вероятность неверно спрогнозировать доходность или выбрать неудачную локацию. Например, можно купить апартаменты за 20 миллионов рублей, рассчитывая на доход 2 миллиона в год, но столкнуться с низким спросом и меньшим доходом. А продать такой объект в будущем может быть сложнее, чем квартиру.
Апартаменты — это выбор для тех, кто заинтересован в доходе от инвестиций или ищет временное жилье в самом центре города и готов мириться с тем, что нельзя получить постоянную регистрацию. Они подойдут молодым людям без детей, для которых близость к работе, развитая инфраструктура и современный сервис важнее, чем доступ к социальной инфраструктуре по прописке.
Квартира — это выбор для семьи и долгосрочного проживания. Она дает стабильность, полный пакет социальных прав, сравнительно низкие и предсказуемые расходы на содержание. Если вы планируете жить в этом жилье много лет, растить детей и не иметь проблем с бюрократией, квартира — более надежный и безопасный выбор.
Выбор между квартирой и апартаментами — это, по сути, выбор между удобством и инвестиционной привлекательностью с одной стороны и юридической стабильностью и социальной защищенностью — с другой. Понимая главное отличие апартаментов от квартиры, можно взвешенно оценить риски: недоступность льготной ипотеки, ограничения по использованию материнского капитала, более высокие налоги и, возможно, плата за ЖКУ. Прежде чем подписать договор, просчитайте не только цену покупки, но и совокупную стоимость владения: налоги, коммунальные платежи, сложности с регистрацией. Законодательство в этой сфере постоянно меняется, и это также следует иметь в виду.
Чтобы связаться с нашей командой, оставьте контактные данные и ваш вопрос. Мы свяжемся с вами в течение 3 рабочих дней.
