Разновидности договора ренты
Договор ренты – это соглашение, по которому получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество. Это может быть квартира, земельный участок, дачный дом, машина, драгоценности и т. д.
При этом получатель имущества берет на себя обязательства выплачивать ренту, которая может представлять собой ежемесячное содержание, обеспечение продуктами питания, помощь по хозяйству, покупку лекарств, уход и т. д. Все условия, о которых договариваются стороны, прописываются в соглашении.
Когда речь заходит об имуществе в обмен на ренту, такие соглашения принято называть «договорами ренты». Однако законодательство выделяет три подвида такого соглашения.
Вид №1. Договор пожизненной ренты
В этом случае владелец имущества до конца жизни получает денежное содержание от того, с кем заключен договор. А после смерти тот, кто платил, становится собственником.
Платежи не могут быть меньше прожиточного минимума в том регионе, где располагается имущество. Соответственно, при увеличении размера прожиточного минимума ежемесячное содержание тоже пересчитывается.
Пример:
Нина Николаевна Е. заключила договор пожизненной ренты с соседкой Ольгой К., которая ежемесячно выплачивает 15 000 рублей. После смерти Нины Николаевны Е. её квартира отходит Ольге К.
Вид №2. Договор пожизненного содержания с иждивением
Главное отличие этого вида соглашения от предыдущего – обязательный уход за собственником квартиры, что может подразумевать обеспечение продуктами питания и лекарствами, поддержание чистоты в доме, помощь с посещением врачей и т. д. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть меньше двух прожиточных минимумов. Кроме того, возможны замены фактического ухода на периодические платежи в том случае, если это прописано в договоре.
Пример:
Одинокая пенсионерка Елена Михайловна О. заключила договор с бывшей коллегой Марией Ч. По соглашению девушка не перечисляет пенсионерке деньги, поскольку той хватает её пенсии. В качестве ренты Мария Ч. поддерживает порядок в квартире, обеспечивает получательницу ренты продуктами питания и оплачивает коммунальные услуги. После смерти Елены Михайловны О. ее квартира, земельный участок, а также дачный дом перейдут помощнице.
Вид №3. Договор постоянной ренты
Ежемесячные выплаты производятся не только владельцу имущества, но и его наследникам. В любой момент можно отказаться от выплаты ренты и выкупить недвижимость. По сути, это рассрочка, которую можно погасить досрочно.
Пример:
Студент Олег И. заключил договор постоянной ренты с пенсионером Иваном Петровичем С., согласно которому Олег И. ежемесячно платит пенсионеру 10 000 рублей за квартиру стоимостью 2 млн рублей. Если Иван Петрович С. скончается, то студент продолжит выплачивать ренту его сыну Дмитрию. Спустя 5 лет Олег И. заработал капитал и выкупил квартиру, погасив перед Дмитрием оставшуюся сумму.
Как оформить договор ренты?
Типового договора ренты не существует. Документ составляется в свободной форме. В нем прописываются все основные условия: тип имущества (квартира, дом, машина, участок земли, парковочное место и т. д.), стоимость имущества, размер ежемесячных платежей в случае договоров пожизненной и постоянной ренты, а также условия ухода в случае договора пожизненного содержания с иждивением.
Чем подробнее будет договор, тем меньше вопросов и разночтений возникнет в будущем. Не лишним будет указать, что плательщик ренты, например, приносит продукты раз в неделю на сумму не менее, например, 3 000 рублей, а также не допускает задолженностей по коммунальным платежам.
Хорошим решением будет обратиться к нотариусу за помощью в составлении договора. Специалист сможет учесть интересы обеих сторон, а также поможет избежать размытых формулировок, которые впоследствии могут привести к конфликтам.
Любой вид договора ренты в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса, который обязан подтвердить дееспособность собственника имущества. После удостоверения договора нотариус может направить документы для регистрации сделки в Росреестр либо это можно сделать самостоятельно, обратившись в МФЦ.
После регистрации сделки плательщик ренты может получить выписку из ЕГРН о праве собственности на имущество. Однако важно помнить, что имущество переходит новому собственнику с обременением, которым является получатель ренты. Это значит, что право самостоятельно распоряжаться имуществом у нового собственника появится только после исполнения договора, то есть после смерти получателя ренты.
Подводные камни договора ренты
Главными рисками при заключении договоров ренты являются мошеннические действия. Например, соседка может пообещать получателю ренты качественный уход, однако после заключения договора уклоняться от своих обязанностей. Законом в таких случаях предусмотрено расторжение договора через суд, однако пожилой человек может быть не в состоянии этим заниматься, особенно в отсутствие других помощников.
К тому же, суду будет сложно доказать, что соседка моет полы не раз в неделю, а раз в месяц. Редко, но бывают случаи, когда плательщик ренты безукоризненно исполняет свои обязанности по договору, однако допускает плохое обращение в отношении получателя ренты – например, кричит на пожилого человека бранными словами или желает ему скорейшей смерти. Подобные обстоятельства в соглашении едва ли можно прописать.
Есть риски и для плательщиков ренты. Пожилой человек может оказаться капризным, кроме того, его может парализовать, а значит потребуется более тщательный уход. Также получатель ренты может умолчать о каких-либо важных обстоятельствах. Например, о склонности к патологическому накопительству, когда в дом приносится много ненужных вещей. Еще один риск: смерть плательщика ренты раньше получателя – такие случаи были. В таком случае обязанность по выплатам, равно как и право собственности на имущество, переходит к наследникам плательщика.
При этом случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательств по ее выплате. Если же рентополучатель причинил ущерб чужому имуществу, например затопил соседей, иск о возмещении ущерба нередко предъявляется именно к плательщику ренты.
Договор ренты может быть хорошей помощью не только одиноким старикам, у которых нет никого из родственников или они находятся с ними в плохих отношениях, но и любому другому гражданину. Например, молодому человеку, который в ДТП утратил дееспособность, стал инвалидом и ему необходима помощь. Однако лучше заключать соглашение с уже знакомым человеком, четко прописывать все условия и собирать доказательства исполнения договора, например, сохранять чеки или банковские выписки о переводе средств.
