Изучаем кадастровую карту
Чтобы купить участок, нужно сначала его найти. Это можно сделать с помощью публичной кадастровой карты (ПКК). Это всероссийский справочно-информационный ресурс, который предоставляет пользователям сведения Государственного кадастра недвижимости. На ПКК можно увидеть подробную информацию об участке: кадастровый номер, площадь, статус, категорию земли, разрешенное использование, кадастровую стоимость, форму собственности и т.д.
Участки могут находиться в чьей-то собственности, быть в аренде или располагаться в зонах с особыми условиями использования территории (например, заповедник). Нас интересуют участки, которые не попадают под особые зоны и принадлежат государству.
У государства можно приобрести уже поставленный на кадастровый учет участок, для которого проведено межевание (процедура по установлению границ). Можно поступить иначе и найти на публичной кадастровой карте неразмежеванную землю – т.е. участок, для которого не были определены границы и который не был ранее зарегистрирован в Росреестре. Как правило, второй вариант наиболее выгодный – рассмотрим его.
Ищем и проверяем участок
Нужный участок должен соответствовать следующим критериям:
- принадлежит государству/муниципалитету,
- не находится в зоне с особыми условиями использования территории,
- не имеет установленных границ,
- не поставлен на кадастровый учет,
- располагается на землях населенного пункта,
- на территории нет дома и других строений,
- по территории не проходят городские коммуникации (газовые трубы, электросети и др.).
Обращаем внимание на разрешенное использование земли. Если стоит задача построить дом для постоянного круглогодичного проживания, то стоит выбирать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Во втором случае можно не только обзавестись домом, но также выращивать плодово-овощную продукцию и содержать скот.
Интересующий участок на карте обнаружить довольно легко – у него на ПКК не будет границ. Такой земли довольно много во всех регионах России.
Впрочем, обнаружение такого участка ещё ничего не значит – нужно проверять информацию о нем. В действительности он может принадлежать собственнику, однако тот не торопится с его регистрацией.
Самый простой способ проверить информацию – взглянуть на спутниковый снимок. Если на участке установлен дом или другое строение, то с высокой вероятностью у участка есть собственник. Если на снимке не видны следы какой-либо жизнедеятельности, то этот участок нам интересен – проверяем дальше. Смотрим на карточку заинтересовавшего земельного участка. Если в графах «кадастровый номер», «адрес», «форма собственности» стоят прочерки, то участок с высокой долей вероятности принадлежит государству или муниципалитету, у которых можно его выкупить. В качестве дополнительной проверки также можно использовать справочную информация Росреестра по объектам недвижимости в режиме online.
Также стоит убедиться, что выбранный участок не выставлен администрацией на аукцион. Для этого нужно зайти на сайт ГИС Торги или сайт администрации (желательно проверить оба источника). В случае если это так, при желании можно подать заявку на участие в аукционе.
Не лишним будет съездить на место и осмотреть интересующий участок. Также можно убедиться, что землю действительно в настоящее время никто не занимает. Кроме этого, выезд на место позволяет оценить ландшафт (ровный, находится под уклоном и т. д.), подъездные пути, коммуникации. Лучше, если рядом уже будет дорога, подведен свет, газ и т. д.
Что дальше?
Если удалось найти подходящий неразмежеванный участок в границах нужного населённого пункта, настало время обращаться к кадастровому инженеру. Он поможет подготовить схему расположения земельного участка (СРЗУ), а также заявление на предварительное согласование в собственность без проведения торгов. Услуга платная. Цена зависит от региона и компании, но в среднем попросят около 3-7 тыс. рублей. Это можно сделать и самостоятельно, но процедура требует знаний и опыта, и лучше все же отдать это в руки профессионалов.
После того как схема готова, подаем заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка в администрацию того муниципалитета, в границах которого находится земельный участок. В заявлении указываем:
- сведения о себе (фио, адрес регистрации, паспортные данные),
- основания предварительного предоставления участка без торгов (пп. 10 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ – продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта),
- вид права, на котором планируется приобрести участок (право собственности),
- цель приобретения участка (строительство жилого дома).
К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка необходимо приложить схему расположения участка (СРЗУ), составленную кадастровым инженером.
Администрация муниципалитета рассматривает заявление в – течение 20 дней. Если оснований для отказа не обнаружится, то на своём сайте и в местной газете публикуется извещение о предоставлении земельного участка покупателю.
Если в течение месяца на публикацию не откликнутся другие желающие приобрести участок, то муниципалитет примет решение о предварительном согласовании участка покупателю. Этот документ позволяет подавшему заявление приобрести выбранную землю без торгов. Это можно сделать не сразу, а в течение двух лет.
Если же желающие найдутся, то в покупке выбранного участка без торгов откажут. В этом случае за право приобретения придется «побороться» на аукционе, но зачастую даже в этом случае покупка земли будет выгоднее, чем покупка у частного владельца по рыночной цене.
Ставим землю на учет
Одновременно с решением о предварительном согласовании участка покупатель получает постановление администрации об СРЗУ. Оно дает право провести межевание участка и поставить землю на кадастровый учет. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к лицензированному кадастровому инженеру.
Межевание и оформление документов – платная процедура (дополнительные затраты от 7 тыс. руб.), постановка на кадастровый учёт – бесплатная государственная услуга.
После того как участок образован и поставлен на кадастровый учёт, снова пишем заявление в администрацию – на этот раз о предоставлении земельного участка. В качестве основания для его предоставления без торгов нужно указать полученное ранее решение о предварительном согласовании.
В течение 20 дней администрация рассмотрит заявление и подготовит договор купли-продажи. После этого у покупателя есть месяц на изучение и подписание документов. Дальше – оплата и регистрация права собственности на приобретенный участок.
Важно!
Каждый регион России устанавливает свою ставку выкупа участка в собственность. Она определяется местными нормативными актами. К примеру, в Вологодской и Свердловской областях можно купить землю за 15% от стоимости, а в Московской области эта ставка составляет 100%. Ставку в каждом регионе нужно узнавать индивидуально. Для этого стоит обращаться в администрацию либо изучить нормативные акты самостоятельно.
Реальный кейс
Жительница Москвы Ольга Г. приобрела без торгов ранее не размежеванный и не поставленный на кадастровый учет земельный участок в Свердловской области.
Основные вводные:
- цена покупки: 34 тыс. рублей (15% от кадастровой стоимости),
- кадастровая стоимость: 230 тыс. рублей,
- рыночная стоимость: 400 тыс. рублей,
- площадь: 14 соток,
- инфраструктура: все коммуникации рядом, есть озеро и лес,
- время на оформление: 1,5 месяца от подачи документов в администрацию до получения постановления.
