Предыстория: откуда взялась плата за капремонт
Взнос на капремонт многоквартирных домов (МКД) в России появился из-за роста приватизированного жилья. А если жилье частное, то и содержать его должны собственники (согласно Жилищному кодексу РФ). По данным Росстата, в стране приватизировано чуть более 90% городского жилья. Оставшиеся около 10% квартир — в ведении государства и муниципалитетов.
Так появилась программа капремонта, которая заработала с 1 января 2015 года. В нее попадают все многоквартирные дома, кроме аварийных, тех, что снесут по какой-либо программе, например, реновации.
Курирует ситуацию специально созданный Фонд капитального ремонта РФ (ФКР). Это и есть основная «копилка» средств на капремонт, куда ежемесячно платят взносы собственники квартир. У Фонда в каждом регионе есть свое представительство. Сотрудники этих ведомств составляют список домов, где требуется провести ремонтные работы, и график их исполнения.
Вопрос №1. Кому и как платить за капремонт
Деньги на капремонт можно перечислять двумя способами: платить в ФКР или открыть специальный счет дома в банке.
В первом случае все ремонтные работы Фонд самостоятельно выполнит под ключ. Очередность расходов на ремонтные работы определяется программой капремонта. В начале списка — наиболее изношенные дома. Когда до дома дойдет очередь, Фонд выберет подрядчика. Собственники могут только влиять на ход работ через решения на общих собраниях. А также выбрать своего представителя, который будет следить за качеством выполняемого ремонта.
Гораздо больше определенности у собственников, открывших личный счет дома. В этом случае собственники сами определяют сроки ремонта и полностью его организуют, начиная от выбора подрядчика, заканчивая приемкой выполненных работ. Кроме того, делая ремонт своими силами, собственники могут учитывать индивидуальные проблемы дома. В то время как процесс капремонта Фонда часто состоит из типовых решений и может включать работы, которые на самом деле дому не нужны. Спецсчет позволяет выбрать только те работы, которые требуются, и проводить их в удобном темпе. Минус в том, что собственникам многоэтажек сложно договориться о тарифах и сроках, они часто не понимают, как организовать процесс и контроль работ. В итоге немногие решаются на такой способ оплаты взносов на капремонт. На сегодняшний день спецсчета своих домов смогли открыть чуть больше 10% собственников жилья (данные Фонда капремонта).
Вопрос №2. Можно ли поменять тариф
Размер взносов на капремонт определяется для каждого региона отдельно. Например, в Москве тариф составляет 19,52 рублей за кв. м общей площади квартиры. А уже в Московской области – 9,07 рублей за кв. м (данные на ноябрь 2021 года). Это минимальная обязательная ставка для всех. Платить меньше нельзя даже в случае, если собственники дома решили сами его ремонтировать и открыли спецсчет.
Однако сумма взносов может корректироваться в сторону повышения. При желании собственники на собрании могут увеличить ставку, чтобы получить право на дополнительные ремонтные работы. Такая схема больше подойдет жителям дома с личным спецсчетом, которые хотят ускорить ремонт и понимают все нюансы его организации.
Вопрос №3. Можно ли сэкономить или не платить вообще
Взносы на капремонт установлены жилищным законодательством и являются обязательными. Но есть исключения. Не платить за капремонт можно, если:
- дом признан аварийным,
- входит в программу реновации или изъят для госнужд,
- собственнику квартиры больше 80 лет,
- размер взноса был необоснованно завышен.
Также можно уменьшить ставку путем получения льгот. В регионах действуют программы социальной поддержки по оплате капитального ремонта. Как правило, участвовать в ней имеют право люди, имеющие льготы на жилищные услуги: многодетные семьи, ветераны труда, инвалиды и участники войны, одинокие пенсионеры. В зависимости от категории собственники жилья могут рассчитывать на скидку до 50%. Полный список льготных категорий можно посмотреть на сайте ФКР.
Если вы не льготник, но взнос все равно не платите, региональный оператор через суд взыщет долг и штраф за неисполнение обязательства.
Вопрос №4. Как начать капремонт раньше
Если вашему дому ремонт нужен раньше, можно сдвинуть срок. Такая возможность закреплена законодательно. Если деньги дома хранятся на спецсчете, то для определения сроков ремонта достаточно решения общего собрания собственников жилья. Но если средства на счету у оператора ФКР, то изменения уже вносятся в региональную программу и задача сильно усложняется.
Здесь есть два способа поменять сроки. Способ первый – перестать перечислять деньги Фонду и открыть счет. Выйти из ФКР и завести личный счет для дома можно в любой момент. Это решение принимают на собрании жильцов. Затем в течение пяти дней его надо направить Фонду. Через год оно вступит в силу. Фонд «отпустит» дом и переведет накопленные деньги на его счет.
Способ второй – доказать, что ремонт необходим раньше. Для этого надо провести собрание жильцов, на котором решить сделать техническую экспертизу и заключение. К процессу необходимо привлечь ФКР и местные власти. Если Фонд признает аргументы жильцов о досрочном ремонте обоснованными, то после внесения изменений в сроки региональной программы Фонд может приступить к работам.
Что и когда будут ремонтировать в вашем доме, также можно узнать на сайте «Реформа ЖКХ».
Вопрос №5. Вам объявили о ремонте дома. Что делать?
Если дом входит в программу капремонта под эгидой регионального оператора ФКР, то о начале работ организация должна объявить заранее. Фонд публикует предложение о начале работ не позднее чем за 6 месяцев до года, в котором планируется ремонт. Например, если ремонт должен начаться в апреле 2023 года, то предложение появится самое позднее в июне 2022 года.
В идеале после этого собственники должны провести общедомовое собрание, на котором решить, какие работы дому нужны, а какие — нет. Например, Фонд предлагает отремонтировать фасад, крышу и подъезды. Но собственники могут решить, что с подъездами все в порядке, и отказаться, — чтобы избавить себя от шума, грязи и запаха краски. Свое решение жильцы должны оформить в протокол и передать в УК, а оттуда его перешлют в ФКР.
Если в течение трех месяцев Фонд не получит никакого ответа от жильцов, он начнет делать ремонт без их согласия.
Вопрос №6. К кому идти и что требовать
Бывает так, что жильцы пропускают информацию о начале капремонта в их доме и понимают, что работы начались, лишь увидев за окном качающуюся люльку со строителем. Но и в этом случае повлиять на ход работ еще не поздно. При непосредственном контроле жильцов работы в их доме проведут более качественно.
Уже в процессе проведения работ можно инициировать общее собрание собственников, на котором выбрать ответственного за контроль над проведением ремонта. В этом случае на перечень необходимых работ повлиять уже будет нельзя, но проконтролировать качество, сроки и полноту объема — можно.Эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко
Если в доме не выбран ответственный доброволец, который готов быть представителем собственников на всех этапах проведения ремонта и в комиссиях по приемке работ, то необходимо обратиться к старшему по дому. Это собственник, который представляет интересы жильцов. Узнать, кто это, можно в УК. В домах, где есть ТСЖ, старший по дому – это и есть председатель ТСЖ. В Москве главного по дому можно найти на портале «Дома Москвы».
Старший по дому скорее всего знает, кто ремонтирует дом, сроки работ, кто прораб, и подписывает перечень работ. Но подрядчика и контакты прораба можно найти и самостоятельно на информационном стенде о проведении работ, который обязаны установить рядом с домом. Если стенда нет, обращайтесь в УК или отделение Фонда капремонта. Москвичам при отсутствии стенда можно оставить жалобу на портале «Наш город». После нее стенд обычно появляется в течение недели.
Что требовать от подрядчика:
- Соблюдать нормы тишины. В Москве ремонтникам нельзя шуметь в будни и субботу с 13:00 до 15:00 и с 19:00 до 9:00, а также в воскресенье и праздники.
- Убирать весь мусор. Он может быть не только строительным.
- Соблюдать сроки работ, указанные в договоре на ремонт.
- Переделывать некачественную работу.
- Правильно заполнять смету в конце ремонта – там не должно быть выдуманных работ.
Ольга Дайнеко дополняет, что в конце ремонта необходимо обратить особое внимание на соответствие использованных материалов тем, что указаны в смете, чтобы более качественные материалы не были заменены дешевыми или не соответствующими характеру работ.
