Квартира по переуступке: как купить и не потерять деньги в 2026 году

Что такое переуступка

Покупателя жилья в новостройке принято называть дольщиком. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и ждет заветных ключей. Стройка может продолжаться несколько лет, а планы — меняться. В ожидании жилья дольщик иногда подыскивает вариант поинтереснее, где, например, детский сад рядом с домом, более зеленый район, удачная планировка, метро близко и др. В этом случае возникает вариант для маневра: дольщик может уступить свои права требования по договору новому участнику долевого строительства. Это и будет переуступкой.

Приобретая права на квартиру по переуступке, важно понимать, что покупается не сама недвижимость (она еще не построена, объекта недвижимости как такового еще не существует), а право требования на нее. Покупатель становится новым участником долевого строительства и заявляет о своем праве на квартиру после ввода дома в эксплуатацию, подписания необходимых документов и регистрации в Росреестре.

Основные определения переуступки:

·        Цессия (договор уступки права требования) — соглашение, по которому новому покупателю передаются права требования к застройщику.

·        Цедент — продавец (дольщик, заключивший ДДУ).

·        Цессионарий — покупатель (новый дольщик).

Сделка возможна с момента государственной регистрации первоначального ДДУ до подписания передаточного акта. По сути, в рамках цессии один дольщик меняется на другого, а застройщик впоследствии передает жилье тому, кому принадлежит право требования.

Переуступка или прямая покупка?

Благодаря переуступке цедент (продавец) имеет возможность уступить права требования на квартиру, если она больше не нужна. Цессионарий (покупатель) в дальнейшем заселится в понравившуюся новостройку, даже если сегодня у застройщика уже не осталось свободных лотов.

Бывает и так, что застройщик распродал еще не все и что-то можно купить. Даже в таком случае не исключена продажа «с рук» дольщиками по договорам переуступки. Скорее всего, сделка обойдется даже дешевле. 

«Покупка по переуступке выгоднее прямой покупки у застройщика, когда продавец (например, инвестор или покупатель в рассрочку) срочно продает квартиру на стадии готовности 80–100%: он готов получить меньшую сумму, чем текущая цена застройщика, но больше своей старой цены, а покупатель получает дисконт», — подтверждает Владислав Давыдов, руководитель проекта «Обмен квартир» компании «БЕСТ-Новострой». Он приводит пример из своей практики: на старте продаж (2024 год) квартира в Новой Москве стоила 12 млн руб., к началу 2026 года, когда готовность составляла 80%, застройщик продает ее за 16 млн руб. Инвестор, купивший ее на старте, уступает права за 14,5 млн руб. Экономия покупателя — 1,5 млн руб., или 9,4%.

Мы провели свой собственный эксперимент и нашли объявление о продаже однокомнатной квартиры площадью 31 кв. м рядом с метро «Волгоградский проспект» в Москве. 

Цена по переуступке — 19 750 000 рублей. Источник: Моифинансы.рф

Цена точно такой же квартиры (метраж, планировка) от застройщика — 21 022 300 рублей. . Источник: Моифинансы.рф

Покупая по договору цессии, в данном случае удастся сэкономить 1 272 300 рублей, или 6%. Эти деньги можно потратить на ремонт или новую мебель.

Владислав Доронин говорит, что экономия до 20% реальна, но таких предложений на рынке немного, всего 1–7%. В среднем разница между ценой по переуступке и предложением застройщика составляет 10–15%.

Важно понимать, что покупка по переуступке выгоднее, чем у застройщика, если покупатель может позволить себе 100%-ю оплату. Если же речь идет об ипотечной сделке, то здесь стоит просчитать свои возможности и выгоды. 

Переуступка с ипотекой

Бывает и так, что человек купил квартиру в новостройке в ипотеку, а затем захотел продать ее. Это возможно. Но важно помнить, что объект находится в залоге у банка, а значит, придется заручиться его согласием. Продавцу необходимо запросить справку об остатке задолженности, уточнить условия досрочного погашения и подать заявление на получение согласия на переуступку. Если разрешение получено, можно согласовывать условия с покупателем.

Нередко новый владелец также планирует использовать ипотеку. Если в обоих случаях задействован один банк, то сделка будет проще и быстрее. Если же в цепочке появляется еще один банк-участник, то на межбанковское взаимодействие (обмен документов, проверку объекта и др.) потребуется больше времени, поэтому планировать продажу стоит заранее.

«Продажа объекта, находящегося в залоге банка, — давно сложившаяся практика. В крупных банках используются безопасные формы сделок для продавца и покупателя. Главное — не передавать продавцу значительные суммы для погашения кредита до перехода права на объект к покупателю», — рассказывает Владислав Давыдов из «БЕСТ-Новостроя».

Когда условия согласованы, стороны подписывают договор цессии. В документе обязательно фиксируются реквизиты исходного ДДУ, цена переуступки, порядок платежей, условия погашения существующей ипотеки. Чтобы обезопасить расчеты, обычно используется аккредитив: покупатель переводит средства на специальный счет, откуда часть суммы автоматически направляется на полное закрытие ипотеки продавца, а остаток поступает ему на счет после успешной регистрации перехода прав в Росреестре.

Налоги платить нужно?

С налоговой точки зрения переуступка приравнивается к реализации имущества. Продавец обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с разницы между ценой приобретения прав по ДДУ и ценой их последующей продажи. Расчет ведется по прогрессивной шкале, которая действует с 2025 года:

до 2,4 млн рублей — 13%;

от 2,4 до 5 млн рублей — 15%;

от 5 до 20 млн рублей — 18%;

от 20 до 50 млн рублей — 20%;

от 50 млн рублей и выше — 22%.

Повышенная ставка применяется не ко всей сумме дохода, а только к той части, которая превысила предыдущий порог.

Пример

Николай П. купил квартиру у застройщика на этапе котлована за 5 млн рублей, а спустя два года продал права по переуступке за 9 млн рублей. Прибыль составила 4 млн рублей. Расчет налога по прогрессивной шкале будет следующим:

312 000 (2 400 000 × 13%) + 240 000 (1 600 000 × 15%).

Итоговый НДФЛ к уплате составит 552 000 рублей.

Для квартир по ДДУ действует общее правило освобождения от НДФЛ: если к моменту продажи прав прошло более 3 лет (жилье единственное) или 5 лет (есть другая недвижимость), налог платить не нужно.

При этом срок владения отсчитывается не с момента получения ключей или регистрации права, а с даты полной оплаты первоначального ДДУ. Если срок не истек, продавец обязан уплатить НДФЛ с разницы между ценой покупки и переуступки

Риски покупки прав

Переуступки чаще реализуются на высокой стадии готовности, что минимизирует риск переноса сроков или банкротства застройщика. Однако полностью их исключить нельзя. Если девелопер вдруг решит затянуть стройку или не сумеет исполнить обязательства перед дольщиками, то это станет проблемой человека, который купил права на квартиру по переуступке.

Если стройка заморожена, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. На практике суды и арбитражные управляющие часто ограничивают компенсацию суммой, указанной в первоначальном ДДУ, поэтому разницу между ценой переуступки и первоначальной стоимостью вернуть крайне сложно.

Пример

Олег С. купил права на квартиру в новостройке за 20 млн рублей, однако вскоре стройка оказалась заморожена. После признания застройщика банкротом мужчина получил компенсацию — 12 млн рублей, это первоначальная стоимость квартиры в ДДУ. Убыток составил 8 млн рублей.

Чтобы защитить себя, при выборе объекта недвижимости нельзя ограничиваться рекламными буклетами и визуализациями. Стоит запросить проектную декларацию на официальном портале наш.дом.рф: сверьте данные о разрешении на строительство, этапах ввода и статусе финансирования.

“Красные флаги” в договоре ДДУ и переуступки: заниженная цена по сравнению с рыночной на 25% и более, отсутствие четкого описания предмета сделки, а также цены, порядка оплаты, реквизитов ДДУ и обязательств сторон в договоре, запрет на переуступку в ДДУ или требование обязательного согласия застройщика, которое не получено, неясные или противоречивые условия о порядке расчетов, переводе долга или ответственности за скрытые долг.

Ирина Радченко, президент «Международной ипотеки и недвижимости»

Согласие застройщика требуется, только если это прямо предусмотрено условиями ДДУ. Когда в договоре нет запрета на переуступку, после сделки новому дольщику достаточно уведомить застройщика, приложив копию зарегистрированного договора и свои контакты. Если долг по ДДУ оплачен не полностью, согласие застройщика обязательно независимо от условий ДДУ.

Документы по самой уступке тоже требуют тщательной проверки. В договоре цессии необходимо четко зафиксировать, что продавец гарантирует не только отсутствие прав третьих лиц, но и полную оплату первоначального ДДУ: запросите платежные поручения, справку от застройщика об отсутствии задолженности, а также подтверждение регистрации договора в Росреестре.

Неверная оценка объекта — тоже риск. На ликвидность и стоимость объекта влияет множество вещей. Например, квартира, откуда открывается вид на ТЭЦ или кладбище, скорее всего, будет дешевле соседней, где окна выходят в парк.

«Чаще всего покупатели неправильно оценивают объект и перспективу увеличения его стоимости, не учитывая важные факторы: этаж, вид из окон, планировку, — говорит Владислав Давыдов, руководитель проекта «Обмен квартир» компании «БЕСТ-Новострой». — Риелторов и юристов нужно привлекать всегда, как при покупке, так и при возможной продаже, так как расходы на услуги специалистов значительно меньше, чем выгода, которую может получить продавец или покупатель. Юридическая экспертиза необходима, поскольку имеются риски, характерные для вторичного рынка недвижимости».

Также к рискам относятся скрытые долги или обременения после переуступки. Если вдруг выяснилось, что у продавца были скрытые долги перед застройщиком, ипотека, маткапитал или другие обременения, покупатель может столкнуться со следующими последствиями:

• обязанность погасить долги перед застройщиком, если они не были урегулированы при сделке;
• риск потери права на квартиру, если обременения не сняты (например, при ипотеке квартира остается в залоге у банка);
• возможность оспаривания сделки, если долги или обременения были скрыты умышленно, а покупатель не мог о них узнать при должной проверке.

Что делать? Немедленно уведомить застройщика и банк (если был кредит) о возникших проблемах и потребовать от продавца исполнения обязательств по договору переуступки (например, погашения долгов). Если продавец отказывается, стоит обратиться в суд с иском о взыскании убытков или признании сделки недействительной (в зависимости от обстоятельств).

Ирина Радченко, президент «Международной ипотеки и недвижимости»

Покупка квартиры по переуступке — инструмент, который позволяет получить новое жилье в доме, который почти готов, и часто по хорошей цене. Однако важно подойти к покупке внимательно, чтобы сделка не омрачилась скрытыми проблемами, решать которые новому собственнику придется, возможно, долгие годы.