1. Проверяем документы
Сейчас цены на квартиры на вторичке значительно ниже, чем в новостройках: из-за отсутствия льготных ипотечных программ спрос меньше и стоимость, соответственно, тоже. Но этот рынок имеет свои особенности, к которым надо быть готовым. Может попасться квартира с неузаконенной перепланировкой, недееспособным собственником, недвижимость может оказаться в залоге… Чтобы не погрязнуть в судах, не потерять деньги, а купить действительно стоящий вариант, важно тщательно проверять документы.
Список обязательных документов:
- Паспорта собственников (информация должна совпадать с данными в документах на недвижимость),
- Основания права собственности на квартиру (договор купли-продажи / договор передачи недвижимости в собственность / свидетельство о праве на наследство / договор приватизации и др.),
- Выписка из ЕГРН (в ней перечислены все собственники, а также указана информация об обременениях (ограничение прав).
- Кадастровый (технический) паспорт объекта недвижимости.
- Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу объекта (в случае, если собственником является один из супругов).
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Можно, конечно, изучить документы самостоятельно, но в таком серьезном деле лучше сделать это с помощью риэлтора либо заказать правовую экспертизу в юридическом агентстве. Услуга платная. Цена варьируется от 10 до 30 тысяч рублей в зависимости от компании, региона и сложности объекта. Также можно приобрести страховку сделки. Это называется титульным страхованием. Услуга в среднем обойдется в сумму от 0,3% до 1% от цены недвижимости.
«Обязательно нужно проводить юридическую экспертизу покупаемой квартиры. При этом данная экспертиза должна проводиться либо связкой риэлтор-юрист, либо риэлтором, который имеет юридическое образование», – рекомендует Генеральный директор «Релайт-Недвижимость», член Российской Гильдии Риэлторов Константин Барсуков. По его словам, риэлтор при анализе смотрит на людей, на их поведение, а юрист изучает документы. «Только такая связка даст нормальную экспертизу. Результат юридической экспертизы обязательно должен быть зафиксирован письменно, а не на словах», – подчеркивает Барсуков.
Что расскажут документы?
Из выписки ЕГРН мы узнаем историю квартиры. Как продавец ее получил? По наследству или по договору купли-продажи? Если было много собственников – что-то с квартирой не так, это повод насторожиться. А уж если сроки владения были короткими, есть вероятность, что эта квартира была предметом «залога», оформлявшегося в виде договора купли-продажи. В таком случае возрастает риск признания какого-то из прошлых договоров недействительным, что может привести к тому, что и ваше владение признают незаконным.
Также рискованными считаются сделки с квартирами, доставшимися по наследству и тут же выставленными на продажу. «Профессионалы с большой осторожностью относятся к купле-продаже квартиры, которая является свежим наследством. Дело в том, что велика вероятность появления неучтенных наследников», – предупреждает основатель «БЕСТ-Новострой», управляющий партнер сервиса анализа рынка недвижимости bnMAP.pro Ирина Доброхотова. По ее словам, встречаются споры из-за недвижимости, когда наследники либо не могут договориться о распоряжении объектом, либо часть наследников умышленно скрывает сам факт смерти от других наследников и стремится как можно быстрее избавиться от квартиры и выйти в деньги.
На вступление в наследство по закону есть полгода со дня открытия. Но есть нюансы: если от кого-то из наследников скрывался факт смерти наследодателя, то он может потребовать вступления в наследство через суд. На то, чтобы заявить о своих правах, отводится три года со дня, когда человек узнал о смерти наследодателя. То есть, неожиданный наследник может объявиться через годы.
Обязательной к проверке является и сама личность продавца. Есть ли в отношении него и его собственности (квартиры, которую вам хочется купить) открытые судебные дела, исполнительные производства. Что если за ним охотятся приставы или коллекторы или он находится в процессе банкротства?
Все это можно узнать на сайтах Судебных нормативных актов, в банке решений Арбитражных судов, на сайте ФССП и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Еще один важный момент – дееспособность и адекватность продавца. Если после заключения договора вдруг выяснится, что он не отдавал отчет своим действиям, сделка может быть аннулирована. Так что для безопасности сделки от каждого собственника необходимо потребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. В сделках с ипотекой такие справки обязательны, банк без них просто не выдаст кредит.
За 2 дня до заключения договора выяснилось, что собственник состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Риск заключается в том, что продавец может оспорить сделку, мотивируя тем, что он не отдавал отчета своим действиям. При этом он никак не ограничен сроками на оспаривание - получается, что вы можете в купленной квартире в любой момент ожидать судебного иска со спором на выселение. Есть вариант дополнительной страховки, когда вы получаете заключение врача до и во время сделки о том, что продавец является вменяемым и отдает себе отчет о происходящем. Однако, 100% гарантии того, что вы не столкнетесь с трудностями, нет. От сделки я отказался – уровень рисков я посчитал неприемлемым.
Москвич Сергей Б, который приобрел вторичку летом 2023 года
2. Выясняем, была ли квартира оплачена маткапиталом
Важно знать, фигурирует ли в истории квартиры материнский капитал. Это обстоятельство несколько усложняет процесс покупки.
Например, из выписки ЕГРН невозможно узнать, использовался ли маткапитал при погашении ипотеки продавцом, – сейчас не ставится такая отметка. Остаётся косвенный способ проверки.
«Покупателю нужно запросить у продавца выписку из федерального регистра о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал из СФР об остатке средств материнского капитала на счету. Если у человека не возникало право на маткапитал, то в документе будет написано, что средства не начислялись. Если средства начислены, то мы смотрим сумму остатка. Если сумма полная, то средства не использовались. Если маткапитал был начислен и средства использовались, то мы смотрим, куда они были потрачены», – рассказывал «Моим финансам» Константин Барсуков из Гильдии риелторов.
В сделках с такими квартирами может возникнуть множество нюансов, но в любом случае потребуется согласие органов опеки (в случае если дети несовершеннолетние) либо непосредственное участие детей в сделке (после наступления совершеннолетия). Так что если недвижимость подходит по всем параметрам, то этот вопрос решаем – опытные риелторы знают, что делать. Если же хочется провести сделку максимально быстро и легко, то, возможно, стоит рассмотреть другие варианты.
3. Изучаем Кадастровый (технический) паспорт
Он даст информацию о том, а что же именно приобретает покупатель. Речь в первую очередь о перепланировке. Узаконена ли она? «Если человек видит, что ценник по привлекательному объявлению меньше похожих лотов примерно на 20%, это уже серьезный повод предположить, что с квартирой есть проблемы. С очень большим дисконтом могут продаваться квартиры с перепланировками, которые нарушают конструктив здания и которые невозможно согласовать – например, перенос мокрых зон в пространства над жилыми; демонтаж несущих стен, в том числе внешних», – рассказывает основатель «БЕСТ-Новострой», управляющий партнер сервиса анализа рынка недвижимости bnMAP.pro Ирина Доброхотова. «Кстати, банк на такие квартиры ипотеку не даст. Поэтому, если в объявлении указано, что квартира продается строго без ипотеки, это повод тщательно изучить ее историю, состояние и документы. Скорее всего, есть подвох», – предупреждает эксперт.
4. Изучаем объект, знакомимся с соседями
Не стоит упускать еще один важный нюанс – дом, в котором находится квартира. Если дом ветхий или аварийный, то могут быть неприятные «сюрпризы». К примеру, дорогой новый ремонт может прийти в негодность, если протечет крыша или лопнет труба у соседей сверху. Не менее опасны проблемы с проводкой – они грозят коротким замыканием, что в итоге может привести к пожару.
Полностью исключить эти риски не получится, но можно попробовать их снизить. Узнать об износе дома можно на сайте ГИС ЖКХ. Находим в поиске дом, изучаем сведения. Также стоит зайти в Управляющую компанию или ТСЖ и получить интересующую информацию там.
Не лишним будет перед заключением сделки наладить контакт с соседями. Их можно расспросить о проблемах дома. Они, как правило, есть всегда и у каждого свои – к этому нужно быть готовым. Дальше стоит взвесить все за и против для принятия решения.
5. В квартире никто не должен быть зарегистрирован
Перед подписанием договора купли-продажи важно убедиться, что все собственники сняты с регистрационного учета (то есть, выписались из квартиры). В этом можно убедиться, получив выписку из домовой книги. Это можно сделать в МФЦ, а в некоторых регионах – через региональные порталы госуслуг. Например, жителям Москвы услуга доступна на mos.ru, жителям Московской области – на uslugi.mosreg.ru.
Если же случилось так, что бывший собственник выписываться не собирается и, что еще хуже, продолжает проживать в квартире, обосновывая это, например, затянувшимся ремонтом в своей собственной, то придется выписывать несговорчивого продавца самостоятельно по решению суда. Это стандартная процедура и суды, как правило, становятся на сторону покупателя, но ситуация потребует сил и времени.
Хуже – если собственник не выписал ребенка. Совершеннолетнего можно выписать в никуда, ребенка – нет. Поэтому, если бывший собственник не позаботился о регистрации своего чада, то могут возникнуть серьезные осложнения.
Важно знать об этих рисках и не соглашаться на покупку квартиры, в которой кто-то прописан. Особенно, если это дети. Поверив обещаниям продавца, можно оказаться в затруднительной ситуации, когда квартира вроде бы тебе принадлежит, но по факту ею сложно распоряжаться в полном объеме.
6. А есть ли долги?
Долги за ЖКУ не переходят к новому собственнику вместе с квартирой, поскольку закон привязывает такую задолженность не к квартире, а к человеку. Обязанность платить за ЖКУ появляется в дату регистрации права собственности. Но есть исключение – взносы на капитальный ремонт. Важно перед заключением сделки проверять, чтобы не было долгов именно по этой статье.
Специального единого сервиса, на котором можно было бы отслеживать свои взносы за капремонт, нет. Поэтому придется лично обращаться в Единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ). В каждом регионе он свой. В некоторых регионах задолженность можно проверить онлайн. К примеру, в столице это можно сделать на портале mos.ru в разделе Фонд капитального ремонта города Москвы. Там можно узнать как о состоянии лицевого счета всего дома, так и конкретной квартиры.
Чтобы найти сайт фонда своего города или региона, достаточно ввести в любом поисковике: «Фонд капитального ремонта» и название региона. К примеру: «Фонд капитального ремонта Самара».
Резюмируем
В покупке квартиры с рук немало нюансов. Чтобы сделка прошла легко, стоит придерживаться правил:
Если соблюдать эти правила, то можно избежать неприятных сюрпризов, а значит – сберечь деньги, время, силы.
