Принцип работы
Многие считают, что инвестиции в недвижимость могут позволить себе только люди с большим капиталом. Если покупать квартиру под сдачу или с целью заработать на ее перепродаже, то это так. Но можно рассмотреть еще один более доступный способ – ЗПИФы. В этом случае вложения в недвижимость могут начинаться от тысячи рублей.
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости представляют собой коллективные инвестиции. Работает этот инструмент так:
Управляющая компания может инвестировать средства фонда в один объект недвижимости или несколько: торговый центр, жилой комплекс, апарт-отель, склады и др. Прибыль может формироваться от сдачи недвижимости в аренду или с ее продажи. Например, УК может сначала инвестировать в строительство склада под размещение товара маркетплейса, затем сдавать его в аренду, а после продать объект другому собственнику.
Условия покупки и продажи
ЗПИФы недвижимости имеют срок действия. По закону он может составлять от трех до 15 лет. В конце срока управляющая компания продает активы фонда, вычитает из этой суммы налоги, собственное вознаграждение и другие обязательные платежи, после чего паи фонда погашаются, а пайщики получают выплаты в зависимости от их доли в фонде.
Есть два варианта покупки паев:
- у управляющей компании
- через брокера на площадке Мосбиржи, если паи торгуются на вторичном рынке ценных бумаг
Во втором случае стоимость паев определяется законами спроса и предложения. Выше спрос – выше цена пая, и соответственно ниже спрос – ниже цена пая.
Продать свои паи инвесторы также могут, не дожидаясь закрытия фонда. В зависимости от прописанных в договоре условий это можно сделать на биржевом или внебиржевом рынке. Если в результате сделки была получена прибыль, то инвестора попросят заплатить НДФЛ в размере 13% в общем порядке и 15% при годовых доходах свыше 5 млн рублей. При этом не стоит забывать про такой важный фактор, как ликвидность бумаги – т.е. спрос на рынке. Продать свои паи получится только в том случае, если кто-то выразит желание их купить, а на это может понадобиться время. Как правило, ЗПИФы – как и их зарубежные аналоги – менее ликвидны, чем паевые фонды акций и облигаций, а расходы по их продаже выше.
Иногда для покупки паев ЗПИФа на недвижимость на Мосбирже нужен статус квалифицированного инвестора. В этом случае требуется либо пройти тестирование, либо иметь на брокерских счетах сумму свыше 6 млн рублей.
Плюсы и минусы инвестиций в ЗПИФы недвижимости
Главное преимущество этого инструмента – возможность инвестировать в недвижимость, не имея большого капитала. При этом от инвестора такие вложения не требуют большого количества времени. Если для сдачи квартиры в аренду нужно ее выбрать, купить, затем обустроить, найти квартирантов и следить за сохранностью имущества и оплатой коммунальных платежей и еще много чего, то в случае с закрытыми паевыми инвестиционными фондами всеми этими вопросами занимается управляющая компания. Она же обеспечивает безопасность сделок и страхует недвижимость.
При этом важно понимать, что управляющая компания работает не бесплатно и хочет за свою работу вознаграждение. Как правило, его размер составляет от 0,5% до 3% от стоимости пая.
На длинных временных горизонтах как жилая, так и коммерческая недвижимость в России дорожает, но бывают и «просадки». На это влияет множество факторов: состояние экономики, ставки по ипотеке и ее доступность, платежеспособность населения, санкции и др. При этом динамика цен на коммерческую и жилую недвижимость тоже может различаться.
Также обычному человеку сложно проверить профессионализм команды, которая управляет фондом. УК может сделать ошибку и вложить деньги инвесторов в девелоперские проекты, которые в результате могут оказаться убыточными. Этот фактор также стоит учитывать при выборе инструмента.
Однако ЗПИФы недвижимости при этом считаются неплохим вариантом для диверсификации своих вложений. А диверсификация является одним из базовых принципов грамотного финансового поведения.
Как выбрать фонд?
Если инвестор твердо решил инвестировать свои средства в паи ЗПИФа недвижимости, то главное правило – не торопиться расстаться с деньгами. Сначала нужно внимательно изучить условия договора с управляющей компанией на предмет комиссий и размера вознаграждения самой УК.
Выбрать фонд можно на сайте Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР). Алгоритм следующий:
- Заходим в раздел «ПИФы».
- Кликаем на «Поиск ПИФов».
- Указываем тип фонда «Закрытый» и ставим категорию Н, т.е. «недвижимость». В этой же форме можно задать другие параметры поиска, например, выбрать только те фонды, которые подходят неквалифицированным инвесторам.
- Нажимаем «Найти».
По нашему запросу было найдено 129 ЗПИФов недвижимости. Рядом можно найти название управляющей компании. Ссылки на фонды и УК активны – можно кликнуть и познакомиться с их карточками.
При выборе ЗПИФа недвижимости особое внимание следует обратить на надежность управляющей компании — проверить лицензию на сайте Банка России, оценить срок работы и успешность предыдущих инвестиционных проектов.
Управляющая компания обязана документально фиксировать все сделки и права пайщиков. За этим следит Специализированный депозитарий, а работу всей системы контролирует регулятор – Банк России.
